Как продать квартиру собственнику 74 лет с зарегистрированными детьми?

Здравствуйте Nikol

Гарантии для покупателя

Чтобы покупатель был уверен в чистоте сделки:

1 Нужно заранее выписаться зарегистрированным лицам, а если не захотят по суду

2 Посмотреть с ПДН справку об отсутствии учета продавца

3. Увидеть выписку из ЕГРН об объекте для исключения обременений, арестов и запретов

4. Проверить долги по ЖКХ

5. Заглянуть в базу Арбитражного суда по делам с участием продавца

6. Проверить базу ФССП ( о долгах продавца , если есть , нету)

"Нужны справки" - "топовый вариант" - освидетельствование психиатром прямо у нотариуса. Но даже он не дает 100%-ной гарантии "спокойного сна покупателя".

......

По хорошему - надо поднимать всю "историю собственности" данного продавца, которому 74 года.

Как, кто, откуда, на каком основании, нет ли где обделенного ребенка, забытого в правах мужа, недееспособной племянницы и прочее, и прочие.

......

"чтобы не было споров по суду о несостоятельности сделки" - после продажи квартиры она как наследство - "исчезает".

......

"а если не захотят по суду" - до сделки пусть все выписываются. Потом замучаетесь ходить по судам.

Продажа квартиры собственником 74 лет, который не состоит на учете у психиатра и в отношении которого нет судебных ограничений, юридически ничем не отличается от продажи недвижимости любым другим дееспособным гражданином.

Однако возраст продавца — это фактор риска для покупателя (риск последующего оспаривания сделки по ст. 177 ГК РФ — «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий»). Чтобы минимизировать риски и дать покупателю гарантии, действовать нужно комплексно.

Справки о здоровье: что действительно работает

Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) или от частного психиатра о том, что человек не состоит на учете, юридической силы почти не имеет. Она лишь подтверждает отсутствие диагноза в базе данных, но ничего не говорит о способности человека мыслить ясно именно в день подписания договора.

Для реальной защиты нужны следующие документы:

Медицинское освидетельствование врачом-психиатром непосредственно перед сделкой. Врач должен приехать к продавцу домой (или продавец может посетить клинику), провести осмотр и выдать заключение примерно такого содержания: «На момент осмотра когнитивные функции сохранены, ориентирован во времени и пространстве, понимает суть совершаемых действий, воля сформирована свободно». В идеале врач ставит печать прямо на экземпляре договора купли-продажи (ДКП).

Заключение врача-гериатра (специалиста по лечению пожилых людей). Оно дополнительно подтвердит общее физическое состояние и то, что принимаемые лекарства не влияют на ясность сознания.

Аудио- и видеозапись процесса подписания документов. Это самый сильный аргумент для суда. На записи должно быть видно лицо продавца, слышны его четкие ответы на вопросы нотариуса или юриста («Вы понимаете, что продаете квартиру?», «Куда планируете потратить деньги?» и т.д.).

Как защититься от будущих претензий детей

Заявления об отказе от наследства заранее оформить нельзя. Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказ возможен только после открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1157 ГК РФ). Любые бумаги, подписанные детьми сейчас с обещанием «не претендовать», будут ничтожными.

Вместо этого используются другие инструменты:

Согласие детей на сделку. Если дети являются совершеннолетними и просто зарегистрированы в квартире, их согласие на продажу по закону не требуется (поскольку собственник один). Но если вы хотите максимальной страховки, можно попросить их сходить к нотариусу и подписать заявление: «Мне известно о намерении моей матери (ФИО) продать квартиру (адрес). Я ознакомлен(а) с условиями сделки, возражений не имею, на учетах в ПНД и НД мать не состоит, признаков недееспособности за ней не наблюдаю». Такой документ не дает им прямых обязательств, но станет весомым доказательством добросовестности сторон при попытке оспорить сделку.

Нотариальная сделка. Удостоверение ДКП у нотариуса — лучшая гарантия. Нотариус обязан проверить волю продавца, задать ему контрольные вопросы под протокол и несет имущественную ответственность за удостоверенную сделку. Для судов подпись нотариуса весит гораздо больше простой письменной формы.

Медицинская экспертиза посмертно. Покупатель должен понимать главное: никакая справка сегодня не гарантирует, что через год после смерти продавца дети не пойдут в суд. Суд назначит посмертную психиатрическую экспертизу по медицинским картам покойного. Если в картах поликлиники за последние годы зафиксированы деменция, инсульты с последствиями, сильные препараты, влияющие на сознание, сделку могут признать недействительной независимо от справок, взятых в день продажи.

Что делать с прописанными лицами (регистрацией)

Это отдельный риск, не связанный напрямую с возрастом собственника. Тот факт, что трое детей давно не живут и не платят за ЖКУ, делает их право пользования квартирой формальным. По общему правилу (ст. 292 ГК РФ) переход права собственности прекращает право пользования членами семьи прежнего собственника.

Идеальный вариант: Выписать всех до сделки. Если они согласны, но не хотят тратить время, можно оформить у нотариуса заявление о снятии с регистрационного учета в конкретные сроки после перехода права собственности. Однако покупатель будет нервничать, пока в выписке из домовой книги значатся чужие люди.

Если не выписываются добровольно: Их придется выселять через суд. Иск подается уже новым собственником сразу после регистрации перехода права. Основание — ч. 2 ст. 292 ГК РФ (переход права собственности) и тот факт, что они перестали быть членами семьи собственника, фактически не проживают, личных вещей не имеют и бремя содержания жилья не несут. Суды по таким делам встают на сторону нового собственника, но процесс занимает 3–6 месяцев. Долги по ЖКУ остаются долгами тех, кто их накопил, взыскивать их нужно отдельным иском, но часто проще погасить небольшой долг ради быстрого снятия с учета.

Чек-лист документов для спокойствия покупателя

Чтобы покупатель спал спокойно, пакет документов должен выглядеть так:

Свежая выписка из ЕГРН (заказывается накануне сделки), подтверждающая единоличную собственность без обременений (арестов, ипотеки).

Документы-основания приобретения квартиры (старый ДКП, договор приватизации, свидетельство о наследстве). Важно убедиться, что дети не имели права на долю при приватизации (например, были несовершеннолетними и не участвовали в ней — это потенциальный риск).

Выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных лицах).

Справки об отсутствии долгов по взносам на капремонт (долги по капремонту переходят на нового собственника по ст. 158 ЖК РФ, в отличие от долгов за свет и воду).

Справки из ПНД и НД (психо- и наркодиспансеров) по месту жительства продавца о том, что он не состоит на учете (берутся как базовый гигиенический минимум).

Актуальное медицинское заключение психиатра (желательно с видеофиксацией приема).

Нотариально заверенное обязательство продавца предоставить справку об отсутствии задолженности по всем коммунальным услугам на дату передачи ключей.

Сам текст ДКП, где отдельной строкой прописано: «Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора он полностью дееспособен, не страдает заболеваниями, препятствующими пониманию существа сделки, не состоит на учете в ПНД и НД...».

Правило расчетов: Деньги лучше передавать через безопасные каналы (аккредитив или номинальный счет банка/ЦНС), которые раскроются только после государственной регистрации перехода права собственности.

Резюме: Возраст 74 года сам по себе не проблема. Проблемой является возможная будущая деменция, которую захотят использовать наследники. Лучшая защита — нотариальная форма сделки, видеозапись подписания и свежая частная медицинская справка с осмотром в день сделки. Зарегистрированных лиц желательно снять с учета до подачи документов в Росреестр, чтобы не давать покупателю лишнего повода для беспокойства.