Куда отселить собственника при капремонте, если нет другого жилья?

Согласно действующему законодательству РФ (Жилищный кодекс), закон не обязывает государство или регионального оператора предоставлять собственнику другое жилье на время капитального ремонта, даже если это его единственное помещение.

В Жилищном кодексе РФ есть раздел IX, посвященный капитальному ремонту (статьи 166–191),

однако в нем отсутствуют нормы об обязательном отселении и предоставлении маневренного фонда для собственников при обычном капремонте. Это отличает капитальный ремонт от сноса аварийного жилья.

Вот как закон регулирует эту ситуацию:

1. Если дом не признан аварийным

По общему правилу собственник остается жить в своей квартире во время работ. Если проживание невозможно из-за характера ремонта (например, замена перекрытий, отсутствие стен), вопрос решается одним из следующих способов:

Договоренность с подрядчиком. В смету капитального ремонта могут быть заложены расходы на аренду временного жилья для жильцов. Это должно быть предусмотрено региональной программой капремонта или решением общего собрания собственников. Если такая норма принята, региональный оператор обязан обеспечить временное жилье.

Маневренный фонд. Статья 95 ЖК РФ предусматривает предоставление жилых помещений маневренного фонда только в строго определенных случаях: если дом подлежит капитальному ремонту с выселением, реконструкции или является аварийным. Однако по закону маневренный фонд предоставляется преимущественно тем, кто занимает жилье по договорам социального найма. Собственникам он положен лишь в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом субъекта РФ, что на практике встречается крайне редко.

Самостоятельное решение. Если ни одна из сторон не берет на себя обязательства по предоставлению жилья, собственник вынужден решать проблему самостоятельно (арендовать квартиру, уехать к родственникам). Прямой обязанности государства предоставить бесплатное жилье в этом случае нет.

2. Если проведение ремонта требует полного расселения дома

Если проектная документация предполагает такие работы, при которых находиться в доме физически опасно, орган местного самоуправления может принять решение о признании необходимости выселения. В этом случае вступает в силу статья 32 ЖК РФ:

Собственнику направляется уведомление и проект соглашения.

По соглашению ему может быть предоставлено взамен иное жилое помещение с зачетом его стоимости (но обычно речь идет о выкупе старого жилья).

Принудительное изъятие возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если у собственника нет иного жилья, по его заявлению за ним может сохраняться право пользования прежним помещением на срок не более шести месяцев после получения возмещения.

Важные нюансы законодательства 2024–2026 годов:

С 1 сентября 2024 года вступили в силу поправки (ФЗ № 238-ФЗ), ужесточающие требования к подрядчикам — теперь работать могут только члены СРО.

Это косвенно защищает права жильцов, так как повышает ответственность исполнителя за порчу имущества.

В июле 2026 года сохраняется имущественный иммунитет единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ), но Конституционный суд (постановления № 15-П, № 28-П) допускает исключения для «роскошного» жилья.

К обычному капремонту это отношения не имеет, но важно знать, что отобрать единственную квартиру за долги все же можно при явном превышении разумных потребностей.

Если ремонт проводится некачественно и квартира становится непригодной для жизни по вине подрядчика, собственник вправе требовать через суд компенсацию расходов на аренду другого жилья, а также возмещение ущерба (ст. 1064 ГК РФ).