Как продать квартиру с маткапиталом и сохранить доли детей в новой?

Для одобрения сделки органами опеки недостаточно соблюсти только стоимость долей. Опека оценивает жилье комплексно, чтобы права детей не были ущемлены. Вот 3 главных условия, которые необходимо одновременно соблюсти в новой квартире:

Стоимость долей (Имущественный критерий): Стоимость долей детей в новой квартире в денежном выражении (рублях) должна быть не ниже, чем в продаваемой. Расчет идет от рыночной стоимости жилья.

Размер площади (Жилищный критерий): Жилая или общая площадь (в кв. метрах), приходящаяся на долю каждого ребенка, не должна уменьшиться.

Качество и благоустройство жилья: Новая квартира не должна уступать старой по уровню благоустройства, инфраструктуре и стадии готовности. Например, опека может отказать, если вы меняете благоустроенную квартиру на дом без удобств или на новостройку на этапе котлована (без дополнительных гарантий).

Здравствуйте. Продажа квартиры с материнским капиталом возможна, но для этого нужно получить разрешение органов опеки. Основное требование — новая квартира не должна ухудшать жилищные условия детей: доли в новом жилье должны быть не меньше по площади, чем в прежнем. Стоимость не имеет решающего значения, важна площадь. Выделение долей оформляется нотариально. Рекомендую обратиться к специалисту для подготовки документов и получения согласия опеки.

При продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала и с уже выделенными минимальными долями детям, при покупке новой квартиры вы обязаны выделить детям доли не меньшие по размеру, чем были в предыдущей квартире. Основное требование — соблюсти принцип равнозначности долей (по площади или стоимости), а также оформить выделение долей одновременно с покупкой или сразу после регистрации права собственности на новую квартиру. Есть и дополнительные условия.

По стоимости: Если доли в старой квартире были по 1/10, то в новой квартире детям выделяются не меньше 1/10, но если новая квартира дороже, то стоимость долей автоматически увеличится. Главное — доли не должны быть меньше по площади и стоимости, чем были.

По площади: Иногда органы опеки требуют учитывать не только стоимость, но и метраж (например, если новая квартира меньше по площади, но дороже, могут возникнуть вопросы).

При продаже квартиры с минимальными детскими долями (купленной за маткапитал) в новой квартире недостаточно соблюсти лишь стоимость. Органы опеки и попечительства оценивают условия комплексно и требуют, чтобы права и имущество детей не ухудшались ни по площади, ни по стоимости

Вам необходимо разрешение органа опеки и попечительства на продажу долей детей. Выделение долей не менее того, что было и условия проживания не хуже чем были.

Здравствуйте, Олег!

Уточните сразу: давали ли вы уже нотариальное обязательство о выделении долей детям в старой квартире и получено ли разрешение органов опеки на продажу детских долей?

Продать квартиру с детскими долями можно, но соблюсти только стоимость долей в новой квартире недостаточно. Органы опеки, которые дают разрешение на сделку, оценивают не только денежный эквивалент, но и реальное улучшение жилищных условий детей. Это означает, что доли в новой квартире должны быть не меньше по метражу и не хуже по потребительским свойствам. Выделение крошечных долей, формально равных по стоимости, но непригодных для проживания, опека не согласует. Именно поэтому необходимо заранее подготовиться и чётко спланировать параметры будущих долей.

Приобретённое с использованием средств материнского капитала жилое помещение оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В случае отчуждения такого жилого помещения родители обязаны предоставить детям равноценные доли в приобретаемом жилом помещении. (часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»)

Рекомендую Вам следующее.

Во-первых, до заключения договора купли-продажи получите предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Предоставьте им проект договора, выписки из ЕГРН на обе квартиры, расчёт площадей и технические планы. Опека проверит, что доли в новой квартире не меньше старых по квадратным метрам и не ухудшают положение детей. Без этого разрешения нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права.

Родители не вправе совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Разрешение выдаётся при условии, что сделка не нарушает имущественные права и интересы детей. (пункт 1 статьи 28, пункт 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ)

Во-вторых, при заключении договора купли-продажи старой квартиры и покупки новой включите в новый договор пункт об обязательстве выделить детям равноценные доли. Это обязательство должно быть нотариально удостоверено и зарегистрировано в Росреестре одновременно с переходом права. Если новая квартира покупается на стадии строительства, обязательство может быть исполнено позже, но его текст должен чётко предусматривать, когда и какие именно доли будут выделены.

Лицо, распорядившееся средствами материнского капитала, обязано оформить приобретённое жилое помещение в общую собственность с детьми в течение шести месяцев после наступления определённых обстоятельств. (часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ)

В-третьих, если опека отказывает в разрешении или выставляет дополнительные условия, обжалуйте такой отказ в суд в порядке административного судопроизводства. В иске укажите, что стоимость и метраж новых долей не меньше старых, а условия проживания детей улучшаются. Суд вправе обязать опеку выдать разрешение, если будут представлены убедительные доказательства равноценности долей.

Гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, должностного лица, если считает, что нарушены его права и свободы. (часть 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ)

Чтобы точно оценить согласованность сделки с опекой, уточните: обращались ли вы уже в органы опеки и какой ответ получили, и есть ли у вас на примете конкретная квартира для покупки?

Напишите мне в личные сообщения либо посмотрите личные сообщения, я Вам там написал – более детально обсудим, чем могу Вам помочь! Связаться со мной можно через личные сообщения и по контактам, которые указаны в моей анкете: https://9111.ru/id-ermakov/

⚖️🛡️ Желаю удачи в разрешении спора. ⚖️🛡️

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.

Здравствуйте.Обязанность выделить доли детям возникает в силу ст. 10 Федерального закона №256-ФЗ. Если вы уже выделили минимальные доли, это не снимает необходимости обеспечить жилищные права детей при последующей продаже.

Чтобы продать такую квартиру, вам потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (если дети несовершеннолетние). Согласно ст. 37 ГК Для получения разрешения необходимо подтвердить, что новая квартира не ухудшает положение детей. На практике это означает:

1. Общая площадь и стоимость новой квартиры должны быть не меньше прежней (или по крайней мере СССРравнозначны по площади).

2. Доли детей в новой квартире должны быть такими, чтобы площадь, приходящаяся на каждого ребенка, была не меньше, чем в продаваемой квартире. Если в старой квартире доля была, например, 1/50 от 50 кв.м (1 кв.м), то в новой квартире ребенку также должно принадлежать не менее 1 кв.м площади (или более). Просто сохранить ту же долю, но в меньшей квартире, недостаточно.

3. Выделение долей должно быть оформлено письменным соглашением всех собственников, заверенным нотариально (и для нотариуса потребуется согласие опеки).

4. Сделка продажи и покупки может проходить одновременно, чтобы избежать ситуаций, когда дети остаются без жилья. Либо в договоре продажи нужно зафиксировать обязательство купить новое жилье и выделить доли в течение определенного срока (обычно не более 6 месяцев).

Недостаточно соблюсти стоимость долей. Опека в первую очередь смотрит на площадь и условия благоустроеннсти.

______________________________________

Приглашаю Вас на мою страничку на сайте 9111: здесь контакты для связи со мной https://9111.ru/my/

Добрый день!

При продаже квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. При этом важно не только сохранить стоимость долей детей, но и не допустить ухудшения их имущественных и жилищных прав. Органы опеки, как правило, оценивают совокупность факторов: размер долей детей в новой квартире, их рыночную стоимость, площадь жилья, приходящуюся на каждого ребенка, а также пригодность жилого помещения для проживания. Поэтому одного лишь сохранения стоимости долей недостаточно. Новое жилье не должно ухудшать положение детей по сравнению с прежним, а выделяемые им доли должны обеспечивать защиту их имущественных интересов.

Правовые основания: ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

Обязанность выделить доли детям возникает в силу ст. 10 Федерального закона №256-ФЗ. Если вы уже выделили минимальные доли, это не снимает необходимости обеспечить жилищные права детей при последующей продаже.

Чтобы продать такую квартиру, вам потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (если дети несовершеннолетние). Согласно ст. 37 ГК РФ, сделки с имуществом несовершеннолетних требуют согласия опеки.

Для получения разрешения необходимо подтвердить, что новая квартира не ухудшает положение детей. На практике это означает:

1. Общая площадь и стоимость новой квартиры должны быть не меньше прежней (или по крайней мере равнозначны по площади).

2. Доли детей в новой квартире должны быть такими, чтобы площадь,