Может ли новый собственник выселить родственника, отказавшегося от приватизации?

Проживать сам может. После регистрации права собственности он становится полноправным владельцем и вправе вселиться.

Сдать комнату в аренду тоже может.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться имуществом, в том числе предоставлять его в пользование другим по договору найма (ст. 30 ЖК РФ).

Если в квартире сохраняется право пожизненного пользования у родственника, который отказался от приватизации, вселение арендаторов не должно нарушать это право.

На практике это значит, что новый собственник не может в одностороннем порядке выселить отказавшегося или создать условия, при которых тому будет невозможно пользоваться жильём.

Продать квартиру также может, после оформления права собственности он вправе совершить сделку.

При этом право родственника на пожизненное проживание сохраняется: новый собственник не может просто выписать и выселить его по своему желанию.

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Здравствуйте. Ситуация, которую вы описываете — классический юридический казус, связанный с правами лиц, отказавшихся от приватизации жилого помещения.

Родственник 1 обладает правом пожизненного проживания в этой квартире (в законе это называется правом пользования жилым помещением). Это право носит бессрочный характер и сохраняется за ним даже при смене собственника. Оно прямо закреплено в статье 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и подтверждено многочисленными постановлениями Конституционного Суда РФ.

Вот как изменятся права нового собственника (родственника 2) по каждому из ваших вопросов:

1. Может ли родственник 2 проживать там сам?

Да, может, но только с согласия родственника 1. Как собственник он имеет право доступа в квартиру, однако реализовать свое право на проживание он не сможет без доброй воли проживающего. Если родственник 1 физически не пустит его в квартиру или будет против совместного проживания, новый собственник не сможет взломать дверь или вселиться через суд. Суд откажет во вселении собственника, если есть лицо с бессрочным правом пользования. Единственный способ для родственника 2 получить фактическую возможность жить в квартире — договориться с родственником 1 о добровольном снятии с регистрационного учета (выписке) в обмен на денежную компенсацию или иное встречное предоставление. Без этого выселить или ограничить в праве пользования первого родственника невозможно.

2. Может ли родственник 2 сдать одну из комнат в аренду?

Нет, не может. Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. В данном случае квартира находится в исключительной собственности родственника 2, но право пользования ею принадлежит также родственнику 1. Закон и судебная практика исходят из того, что распоряжение правом пользования (включая сдачу в наем части жилья) требует согласия лица, обладающего правом пожизненного проживания. Родственник 1 имеет полное право запретить подселение посторонних людей (нанимателей), так как их присутствие нарушает привычный уклад жизни и создает обременение его личного пространства. Договор найма комнаты, заключенный собственником без такого согласия, может быть признан недействительным по иску родственника 1, а наниматели — выселены.

Исключение: если бы родственник 1 добровольно дал письменное согласие на сдачу конкретной комнаты и определил порядок пользования общим имуществом (кухней, санузлом), тогда аренда была бы возможна.

3. Может ли родственник 2 продать квартиру?

Продать квартиру как объект недвижимости можно. Право пожизненного проживания не является залогом или арестом, оно не блокирует переход права собственности в Росреестре. Сделка купли-продажи состоится. Однако здесь вступают в силу жесткие правила рынка недвижимости:

Обязательное уведомление: наличие жильца с бессрочным правом пользования — это юридическое обременение. Продавец обязан указать этот факт в договоре купли-продажи. Сокрытие этой информации является существенным нарушением условий договора.

Цена: такая квартира продается с очень большим дисконтом (обычно скидка составляет 30–50% от рыночной стоимости аналогичного свободного жилья).

Покупатели: круг потенциальных покупателей крайне узок. Большинство физических лиц откажутся от покупки. Основными покупателями таких объектов становятся профессиональные перекупщики или агентства недвижимости, которые специализируются на сложных сделках. Их бизнес-модель строится либо на многолетнем ожидании смерти проживающего, либо на попытках убедить его выписаться за крупную сумму уже после сделки.

Права покупателя: новый покупатель получит ту же проблему, которая будет у родственника 2: он станет собственником, но не сможет ни въехать сам, ни кого-либо подселить, пока жив родственник 1.

Важные нюансы и риски:

Отказ от участия в приватизации — необратим. Родственник 1 не мог «передумать» позже и заявить права на долю. Его защита законом построена именно на том, что он один раз отказался от собственности в пользу других членов семьи.

Неуплата ЖКУ. Если родственник 1 годами не платит за коммунальные услуги, собственник может взыскать эти долги через суд. Однако суды редко признают неуплату ЖКУ достаточным основанием для прекращения права пожизненного проживания — обычно лишь ограничиваются взысканием денег.

Добровольный выезд. Если родственник 1 добровольно съедет в другое место, сменит постоянное место жительства и зарегистрируется по новому адресу, через некоторое время (и судебный процесс) собственник сможет признать его утратившим право пользования квартирой. Но бремя доказывания добровольности выезда лежит на собственнике, и сделать это на практике крайне сложно.

Завещательный отказ. Стоит проверить текст завещания. Иногда наследодатели специально накладывают на наследника завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ), обязывая предоставить кому-либо право проживания. В вашем случае право родственника 1 вытекает из факта отказа от приватизации, но дополнительный отказ в завещании может еще сильнее связать руки новому собственнику.

Таким образом, получение такой квартиры по наследству дает родственнику 2 статус юридического собственника, но фактически лишает его возможности полноценно владеть и пользоваться этим имуществом до тех пор, пока в нем проживает родственник 1.

Вы можете проживать в квартире, но не можете выселить родственника 1. Сдать комнату или продать квартиру можно, но с учётом его прав, лучше привлечь его к соглашению или получить нотариальное обязательство. Если у вас возникли споры, рекомендуется обратиться к юристу для оценки конкретных обстоятельств.