Могу ли я оборудовать кладовку в подвале многоквартирного дома?

Отказ управляющей компании (УК) со ссылкой на трубы и счётчики имеет под собой законные основания, но он не является окончательным. Подвал многоквартирного дома — это общее имущество всех собственников, а не собственность УК, поэтому директор компании не может единолично разрешить или запретить вам обустроить там кладовку. Размещение кладовых в подвалах возможно только в том случае, если это было изначально предусмотрено проектом дома, либо если подвал имеет статус технического подполья с возможностью реконструкции под хозяйственные нужды без ущерба для несущих конструкций.

Планируют ли другие соседи тоже делать себе кладовки, или вы единственный желающий?

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций и (или) более подробная юридическая консультация — обращайтесь:

📞 Контакты для связи:

📱 MAX: +7(996)-759-62-59

💬 Telegram: @legalservicespriozersk

📲 WhatsApp: +7(996)-759-62-59

✉️ Email: podnieks.d@yandex.ru

⚖️ Личные сообщения: https://9111.ru/id-dovgan/

Здравствуйте

По общему правилу подвал многоквартирного дома, как правило, относится к общему имуществу собственников помещений (ст. 36 ЖК РФ). Это означает, что распоряжение им (включая выделение части под перегородки, кладовые и т.п.) возможно только по решению общего собрания собственников. Управляющая компания не вправе самостоятельно разрешать или запрещать такое использование, если оно не нарушает права других собственников и не препятствует обслуживанию дома.

И В вашем случае инженер ссылается на наличие труб и опломбированных счетчиков. В соответствии с Правилами содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ №491), к общему имуществу относятся инженерные системы и оборудование, и они должны обеспечивать доступ для осмотра и ремонта.

Если в подвале есть свободные (не занятые коммуникациями) участки, возможно, можно обсудить вариант с УК и получить согласие общего собрания.

Для реализации вашей цели рекомендуется:

Письменно обратиться в УК с просьбой предоставить информацию о технической возможности выделения места и план подвала.

Инициировать общее собрание собственников с вопросом о передаче вам части подвала в пользование и об условиях такого использования (например, с оплатой).

Удачи вам!

Добрый день, Николай!

Да, оборудовать кладовку в подвале возможно, но необходимо соблюсти установленный порядок.

Подвал является общим имуществом собственников МКД (ст. 36 Жилищного кодекса РФ), поэтому для его использования в личных целях необходимо решение общего собрания собственников — не менее 2/3 голосов (ст. 44 ЖК РФ).

Поскольку в подвале проходят трубы и установлены опломбированные счетчики, необходимо также согласовать размещение кладовки с УК и соответствующими РСО. Доступ к коммуникациям должен оставаться свободным.

Порядок действий:

1. Провести ОСС и получить решение не менее чем 2/3 голосов.

2. Получить письменные согласования УК и РСО.

3. Подготовить проект и технический план.

4. Подать документы в МФЦ для регистрации права собственности на кладовку в Росреестре.

Таким образом, устного согласия директора УК недостаточно — необходимо оформить все решения и согласования документально.

Здравствуйте, уважаемый Николай!

Не имеет никакого значения используется подвал собственниками или нет. Он является общедомовым имуществом. А для использования общедомового имущества в личное пользование путем обустройства кладовой обязательно требуется положительное решение общего собрания не менее 2/3 голосов "за" от проголосовавших (ст 46 ЖК РФ).

Кроме того, инженер прав: если по всему подвалу идут трубы, а там же стоят опломбированные общедомовые счётчики, то любая перегородка рискует перекрыть доступ к коммуникациям. А это уже нарушение: по правилам нельзя загромождать подходы к инженерным сетям и отключающим устройствам. Плюс сохранность пломб — зона ответственности, и УК не хочет брать на себя риск, что при аварии вы или кто-то ещё повредите узел учёта.

____________________________________

Я ЗНАЮ КАК РЕШИТЬ ВАШУ ПРОБЛЕМУ!

Телефон, МАХ, Вотсап 8(902)999-11-40. Почта: professor.ka@yandex.ru. УСЛУГИ ПЛАТНЫЕ. Пишите в любое время.

Добрый день! Инженер управляющей компании абсолютно прав, так как закон запрещает самостоятельно строить кладовые в подвале с общедомовыми трубами и счетчиками.

Подвал многоквартирного дома принадлежит всем владельцам квартир одновременно на правах общей собственности. Это закреплено в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Из-за этого директор управляющей компании не имеет права сам разрешать или запрещать постройки, ведь подвал не является собственностью компании. Вопросы использования общего имущества могут решать только сами жильцы на общем собрании собственников по статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Даже если все соседи согласятся отдать часть подвала, могут возникнуть другие препятствия.

Постановление Правительства Российской Федерации под номером 1479 строго запрещает организовывать хозяйственные помещения и кладовые на подвальных этажах.

Строить кладовые в подвале можно только в том случае, если они были заранее предусмотрены в официальном проекте самого здания.

Постановление Правительства Российской Федерации под номером 491 обязывает управляющую компанию содержать общее имущество в безопасности.

Инженер обязан обеспечить сотрудникам аварийных служб свободный и быстрый доступ ко всем трубам для устранения протечек.

Размещение перегородок возле опломбированных счетчиков может нарушить правила технической эксплуатации, так как к приборам учёта нельзя преграждать путь.

В данной ситуации инженер выполняет свои обязанности и защищает дом от штрафов со стороны пожарной инспекции. Самовольная постройка кладовки приведет к тому, что жилищная инспекция или суд обяжут снести её за ваш счёт.

Здравствуйте, Николай!

Постараюсь ответить на Ваш вопрос максимально подробно.

Сразу оговорюсь: позиция УК не окончательна — инженер озвучил технические риски, но это не юридический запрет.

Что говорит закон

Ст. 36 ЖК РФ закрепляет, что подвалы, в которых есть инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, относятся к общему имуществу собственников. Это значит: вы не можете в одностороннем порядке «отгородить» кусок подвала под личную кладовку — выделить долю в натуре запрещено (ст. 37 ЖК РФ).

Ст. 247 ГК РФ регулирует пользование общим имуществом: оно осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности. Если согласия нет — вопрос решается в суде.

Ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников принятие решений о переустройстве или перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества. То есть ключевой шаг — собрать собрание.

Правила № 491 (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) требуют, чтобы общее имущество содержалось с соблюдением норм, в том числе пожарной безопасности.

Правила № 170 (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) устанавливают, что переоборудование помещений допускается только после получения соответствующих разрешений.

Аргументы УК и как с ними работать

Инженер указал на две проблемы. Разберём их:

Трубы по всему подвалу. Сам по себе факт наличия коммуникаций не закрывает вопрос полностью. Нужно понять: есть ли в подвале зоны, свободные от критических узлов (где можно разместить кладовку, не перекрывая доступ к запорной арматуре, счётчикам, узлам управления)?

Часто решение — в технической экспертизе: специалист оценит планировку и скажет, возможно ли зонирование без нарушения работы систем и требований безопасности.

Опломбированные счётчики. Это серьёзный аргумент. Если доступ к счётчикам будет заблокирован вашей перегородкой, это прямое нарушение требований к содержанию общего имущества и пожарной безопасности. Здесь нужно искать компромисс: возможно, счётчики можно перенести, предусмотреть для них отдельный запираемый короб с ключом для обслуживающего персонала или выделить зону так, чтобы доступ сохранялся.

Роль Верховного Суда

ВС РФ в своих разъяснениях (например, в Определении от 26.01.2016 № 5-КГ15-207) подчёркивал: при спорах о подвале нужно устанавливать его изначальное назначение. Если на момент приватизации первой квартиры в доме подвал был спроектирован или сформирован как технический (для обслуживания дома), он — общее имущество. Но если часть подвала изначально имела самостоятельное назначение (не для обслуживания дома), она могла перейти в индивидуальную собственность. Это важно: если удастся доказать, что какая-то зона подвала по проекту не относилась к техническому обслуживанию, шансы на легальное выделение под кладовку растут.

Ваш план действий

Инициируйте общее собрание собственников. Предложите вопрос о порядке использования подвала, в том числе о возможности выделения зоны под кладовку. Для положительного решения нужно не менее 2/3 голосов. На собрании можно сразу утвердить порядок: кто пользуется, как обеспечивается доступ УК, какие есть ограничения.

Закажите техническую экспертизу. Это ключевой шаг. Эксперт подтвердит, есть ли физически место для кладовки, не нарушит ли это работу коммуникаций и нормы безопасности. Заключение станет весомым аргументом и для собрания, и для УК, и, если понадобится, для суда.

Обсудите с УК. Покажите экспертное заключение. Возможно, управляющая компания согласится на компромиссный вариант (например, утвердит схему размещения).

Оформите документы. Если собрание одобрит и экспертиза подтвердит возможность, нужно будет внести изменения в техническую документацию дома.

Важное предупреждение

Самовольное устройство кладовки (без собрания, экспертизы и согласований) — это риск. УК или жилищная инспекция могут потребовать демонтировать конструкцию за ваш счёт.

Вот такая ситуация. Тут нужно действовать, сами понимаете, и все у Вас получится! Удачи и только удачи желаю Вам!

Здравствуйте!

Cмотрите, Вы имеете право использовать подвал дома для обустройства кладовки, однако директор и инженер управляющей компании (УК) правы в главном:

Вы не можете сделать это единолично, а технические ограничения действительно могут заблокировать эту возможность.

Подвал является общим имуществом всех собственников дома, и УК не имеет права единолично разрешать или запрещать его использование.

Правовое обоснование: Кому принадлежит подвал?

Статус подвала: Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ № 491), подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, являются общей долевой собственностью всех владельцев квартир.

Кто принимает решение: Управляющая компания лишь обслуживает дом, она не является собственником подвала.

В силу ч. 2 ст. 36 и ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, передача объектов общего имущества в пользование отдельным гражданам возможна исключительно по решению общего собрания собственников (ОСС) помещений в МКД. Для выделения вам места под кладовку необходимо собрать не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Технические и противопожарные запреты

Даже если 100% жильцов дома проголосуют «за» выделение вам места, инженер УК абсолютно обоснованно заявляет о технических препятствиях.

Закон накладывает запреты на возведение любых конструкций в подвалах:

1. Запрет МЧС (Пожарная безопасность): Согласно пп. «б» п. 16 Правил противопожарного режима в РФ (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479), в подвальных и цокольных этажах категорически запрещается устраивать кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить продукцию, оборудование, мебель и другие предметы, если вход в них не изолирован от общих лестничных клеток. Если в подвал ведет обычный незащищенный спуск из подъезда, строить там перегородки запрещено.

2. Доступ к общедомовым счетчикам и трубам: Наличие опломбированных приборов учета и транзитных труб, ключевой аргумент против кладовки.

Согласно п. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170), управляющая компания обязана обеспечить беспрепятственный круглосуточный доступ к общедомовым узлам учета, запорной арматуре и коммуникациям для ликвидации аварий. Если Ваши стены или запертая дверь перекроют доступ к трубам, УК будет оштрафована, а вашу кладовку снесут по решению суда.

Порядок действий: Как попробовать решить вопрос законно

Если в подвале все же есть свободный угол, удаленный от магистральных труб и счетчиков, процедура выглядит следующим образом:

1. Экспертиза УК

Напишите заявление в УК с просьбой выдать техническое заключение: допускают ли планировка и коммуникации вычленение изолированной зоны без нарушения противопожарных норм.

Инженер должен официально на бумаге подтвердить или опровергнуть возможность выгораживания места.

2. Проведение ОСС

Если УК найдет безопасное место, инициируйте общее собрание собственников дома. Включите в повестку вопрос о передаче Вам в пользование части подвала под кладовую.

Получение законного согласия соседей, необходимо >67% голосов.

3. Согласование проекта

Согласование проектаПостройте выгородку из негорючих материалов (сетка-рабица или легкий металлопрофиль), которая не закрывает обзор труб и вентиляции. Отдайте дубликат ключей в аварийную службу УК.

Соблюдение баланса интересов безопасности и вашего удобства.

Важное предупреждение: Самовольная установка перегородки в подвале («нахаловка») приведет к тому, что первая же проверка МЧС выпишет УК крупный штраф, после чего УК выдаст Вам предписание о демонтаже, а затем принудительно снесет кладовку через суд на основании ст. 304 ГК РФ.

Правовое обоснование: ст. 30, 36, 44-46, 161 ЖК РФ, ст. 304 ГК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ № 491), пп. «б» п. 16 Правил противопожарного режима в РФ (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479), п. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170)

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Здравствуйте!

Вы столкнулись с типичным отказом, где инженеры Управляющей компании (УК) используют технические аргументы, чтобы избежать лишних хлопот. Однако с юридической точки зрения подвал — это общее имущество всех собственников дома (ст. 36 Жилищного кодекса РФ), и распоряжаться им единолично директор УК или инженер не имеют права, даже если они «за» или «против».

Чтобы понять, как действовать дальше, давайте разберем правовую и техническую сторону вопроса.

Юридическая сторона: УК не имеет права «выделять» вам место. Директор УК не может просто разрешить вам занять часть подвала. Для законного обустройства кладовки необходимо согласие других жильцов. Нужно решение ОСС: Чтобы занять часть подвала, требуется провести Общее собрание собственников (ОСС).

Согласно Жилищному кодексу, передача части общего имущества в пользование одному из собственников возможна только по решению ОСС (требуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме).

УК — лишь исполнитель: УК лишь управляет домом по договору. Без протокола ОСС любая кладовка в подвале будет считаться самозахватом, и её потребуют снести (в том числе по предписанию Пожнадзора или Жилинспекции).

Техническая сторона: Правы ли инженер и директор? Инженер ссылается на реальные строительные и санитарные нормы, но часто утрирует их.

"По всему подвалу проходят трубы" - Трубы (ГВС, ХВС, отопление) действительно идут по подвалу. Но к ним должен быть обеспечен беспрепятственный круглосуточный доступ для аварийных бригад. Если кладовка перекрывает доступ к вентилям или стыкам труб — строить её там категорически запрещено.

"Там находятся опломбированные счетчики" - Общедомовые приборы учета (ОДПУ) — это режимный объект. Доступ к ним должен быть только у сотрудников УК и ресурсоснабжающих организаций. Около них кладовку делать нельзя.

Пожарная безопасность (главный риск) - По постановлению Правительства РФ № 1479 (Правила противопожарного режима), в подвальных и цокольных этажах запрещается устраивать кладовые, если это не предусмотрено проектной документацией дома. Если изначально по проекту дома кладовок в подвале нет, МЧС при первой же проверке оштрафует УК и заставит всё снести.

План действий. Если вы хотите довести дело до конца, действовать нужно официально, минуя устные разговоры с инженером: Письменный запрос в УК. Направьте на имя директора официальное заявление (в двух экземплярах, на вашем — отметка о принятии). Запросите техническую возможность выделения места под кладовую и копию экспликации (плана) подвала. УК обязана дать письменный ответ с обоснованием.

Осмотр подвала. Попросите инженера показать вам подвал лично. Оцените, есть ли там «пустые» углы или простенки, где нет труб, запорной арматуры и счетчиков, и где выгородка не перекроет эвакуационные проходы.

Изучение проекта дома. Если в проекте дома изначально заложены «хозяйственные кладовые» для жильцов (такое бывает в некоторых сериях домов), то вам крупно повезло — нужно лишь согласовать с УК, какое именно место свободно.

Проведение ОСС. Если свободное место есть, пожарные проходы не нарушаются и УК выдала технические условия, вам придется инициировать общее собрание собственников, чтобы утвердить схему размещения кладовых и передачу вам площади в пользование (возможно, за небольшую арендную плату в пользу дома).

____________________________

Связаться со мной и задать вопрос: 👉 https://9111.ru/urist-10409734/

Если вам требуется дополнительная информация или индивидуальная консультация по вашему вопросу, пожалуйста, напишите мне в личные сообщения на сайте.

Здравствуйте.

С правовой точки зрения подвал многоквартирного дома относится к общему имуществу собственников помещений в доме — это прямо закреплено в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Соответственно, единолично распоряжаться этим помещением вы не вправе: любое изменение порядка использования общего имущества допускается только по решению общего собрания собственников.

При этом для передачи части общего имущества во временное пользование (в том числе для оборудования кладовой) требуется квалифицированное большинство — не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Даже при наличии такого решения использование подвала должно соответствовать требованиям безопасности и не нарушать права иных собственников.

В данном случае возражения инженера УК обоснованы: если по подвалу проходят внутридомовые сети (отопление, водоснабжение, канализация), то любое ограждение или складирование вещей не должно препятствовать доступу к ним для обслуживания и ремонта. Это вытекает из Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), согласно которым состав общего имущества включает внутридомовые инженерные системы, а обязанность по их надлежащему содержанию лежит на управляющей организации.

Кроме того, доступ к приборам учёта коммунальных ресурсов должен быть обеспечен в любое время для снятия показаний, проверки пломб и устранения неисправностей — ограничение доступа нарушает требования тех же Правил № 491 и может расцениваться как создание препятствий для предоставления коммунальных услуг.

Отдельного внимания заслуживают противопожарные требования. Согласно Правилам противопожарного режима в РФ (утв. постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479), запрещается загромождать пути эвакуации, технические и подвальные помещения, а также устраивать в них кладовые, если это нарушает проектные и эксплуатационные решения здания.

Даже если вы планируете изолированную зону, её обустройство не должно создавать угрозу пожарной безопасности и блокировать доступ к инженерному оборудованию.

Кроме того, любое переустройство или перепланировка, связанная с изменением конфигурации помещений, подпадает под регулирование гл. 4 ЖК РФ. Если оборудование кладовки предполагает возведение перегородок, установку дверей или иные конструктивные изменения, это квалифицируется как переустройство и требует не только решения собственников, но и подготовки проектной документации, согласования с компетентными органами, а также внесения изменений в технический паспорт дома. Без этого любые работы будут признаны самовольными, а вас могут обязать привести помещение в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).

На практике алгоритм действий должен быть следующим.

1. Сначала запросите у управляющей организации техническую документацию на подвальное помещение — поэтажный план, схемы инженерных сетей, акты обследования. Это позволит объективно оценить, есть ли участки, где технически возможно обустроить изолированную зону без перекрытия доступа к коммуникациям и счётчикам.

2. Далее инициируйте проведение общего собрания собственников, включив в повестку вопрос о порядке использования подвального помещения, условиях передачи части площади во временное пользование и правилах доступа к общему имуществу.

3. Целесообразно также привлечь независимого специалиста (инженера, проектировщика), который подтвердит возможность обустройства кладовки с учётом строительных, противопожарных и эксплуатационных норм. Если экспертиза покажет, что вариант реализуем, потребуется разработать проект, согласовать его в установленном порядке и оформить все решения документально.

При этом категорически не рекомендуется приступать к обустройству кладовки без соблюдения этих процедур.

Самовольное возведение перегородок или использование подвального помещения грозит предписанием об устранении нарушений со стороны жилищной инспекции, судебным требованием о демонтаже, а в случае аварии из‑за перекрытия доступа к трубам — взысканием убытков с виновного лица.

----------

Таким образом, техническая невозможность выделить место обусловлена не только расположением коммуникаций и приборов учёта, но и жёсткими нормативными требованиями к эксплуатации общего имущества.

Правовая возможность использования подвала существует, но только при соблюдении установленного порядка согласования и при условии, что обустройство кладовки не будет препятствовать обслуживанию инженерных систем и нарушать требования безопасности.

_____________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Внимательно изучу вашу ситуацию, предложу понятный план действий. При необходимости подготовлю все нужные документы и буду сопровождать дело на каждом этапе - от консультации до решения вопроса.

Николай, здравствуйте.

Согласие или несогласие УК здесь ничего не решает. Подвал с проходящими по нему трубами относится к общему имуществу всех собственников дома (ст. 36 ЖК РФ), а управляющая компания им управляет, но не распоряжается. Разрешение директора не даёт вам никаких прав, возражение инженера само по себе ничего не запрещает. Решает общее собрание собственников.

Дальше два слоя, и пройти нужно оба.

Слой первый, корпоративный. Передача части общего имущества в пользование конкретному лицу отнесена к компетенции общего собрания (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), решение принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Держите в уме и ст. 247 ГК РФ: пользование имуществом в долевой собственности определяется соглашением всех участников, и часть судов по спорам о подвальных кладовках требует согласия всех, а не двух третей. Практика расходится, поэтому протокол лучше собирать с максимальной явкой и максимально широким согласием.

Внутри этого слоя есть развилка, на которой рушится большинство таких историй. Если вы огораживаете угол сеткой или лёгкой сборной перегородкой и ставите дверь, это определение порядка пользования общим имуществом, здесь достаточно решения собрания. Если возводите капитальную перегородку и обособляете помещение, происходит уменьшение общего имущества, а оно допускается только с согласия всех собственников без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Слой второй, технический. В этой части инженер отчасти прав, и его довод закрывается не голосованием, а документами. К запорной арматуре, вентилям, ревизиям и приборам учёта обязан сохраняться круглосуточный доступ аварийных служб (Правила содержания общего имущества, ПП РФ от 13.08.2006 № 491), значит кладовка не должна перекрывать подход к ним. Устройство кладовых в подвалах и технических подпольях, не имеющих обособленного выхода наружу, запрещено правилами противопожарного режима (ПП РФ от 16.09.2020 № 1479). Использование технических подполий для посторонних нужд ограничивают также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

Порядок действий:

1. Запросите в УК письменно поэтажный план и технический паспорт подвала, а заодно письменный мотивированный ответ на своё обращение. Устные позиции директора и инженера в дело не положишь.

2. По плану определите отсек, свободный от коммуникаций, и выясните, есть ли у подвала обособленный выход наружу.

3. Инициируйте общее собрание. В повестку выносите конкретику: место, площадь, способ ограждения, обязанность обеспечить доступ к коммуникациям, срок пользования и порядок демонтажа по требованию собрания. Размытая формулировка про кладовку в подвале в суде не защитит.

4. Решение оформляйте протоколом по установленным требованиям к протоколам ОСС, копию передайте в УК.

5. Если после положительного протокола УК продолжит препятствовать, это уже жалоба в жилищную инспекцию на неисполнение решения собрания.

Есть ли у подвала обособленный выход наружу и найдётся ли в нём отсек, свободный от труб и счётчиков? От этих двух фактов зависит, имеет ли смысл вообще идти на собрание, или вопрос закрыт независимо от голосов соседей.