Как отказаться от сделки с риелтором и сохранить задаток?

Здравствуйте. Ваши опасения обоснованны. Отказ от сделки из-за непредоставления справки формы 9 и уклонения риелтора от показа договора — это не ваша вина. По предварительному договору обязательства заключить основной договор прекращаются 20 августа, если сделка не состоялась. Задаток должен быть возвращён, если вы не уклонялись. Вам нужно направить риелтору письменное требование о предоставлении проекта договора и справки, зафиксировать отказ. Также вправе требовать безопасные расчёты через аккредитив. Не подписывайте ничего до полной ясности. Если ситуация не разрешится, обратитесь к специалисту.

Добрый вечер. Требование риелтора вернуть покупателям 100 000 рублей сейчас нельзя считать обоснованным только потому, что вы не вышли на сделку 13 августа. Двойной задаток возникает лишь тогда, когда установлено, что именно получившая задаток сторона отвечает за неисполнение обеспеченного обязательства. Это следует из ст. 380 ГК РФ и ст. 381 ГК РФ. Поэтому сначала нужно смотреть точный текст предварительного договора с вашими покупателями, расписку о 50 000 рублей и документ от 1 августа о продлении срока.

Главный риск у вас в другом. Если риелтор оформил две юридически независимые сделки и в предварительном договоре продажи вашей квартиры нигде не указано, что вы продаете ее только при одновременной покупке другой квартиры, проблемы со вторым продавцом автоматически не освобождают вас от обязательств перед вашими покупателями. Предварительный договор обязывает заключить основной договор на согласованных условиях, а стороны свободны определять взаимосвязь сделок в договоре. Это следует из ст. 429 ГК РФ и ст. 421 ГК РФ. Поэтому то, что фактически планировалась «альтернатива», важно лишь настолько, насколько эту связь можно подтвердить договорами, перепиской и действиями сторон.

То, что 1 августа старый предварительный договор отдельно не расторгли, еще не означает незаконность продления. Если стороны подписали новый письменный документ по той же квартире и из него понятно, что прежний срок заменен сроком до 20 августа, это может рассматриваться как письменное изменение прежнего соглашения. Закон требует соблюдать ту же форму соглашения об изменении договора. Ст. 452 ГК РФ. Но если новая бумага оформлена как самостоятельный предварительный договор и ничего не говорит о предыдущем, оба текста нужно сопоставлять буквально.

После 20 августа обязательства тоже не обязательно просто «сгорят». По п. 6 ст. 429 ГК РФ они прекращаются, если к окончанию установленного срока основной договор не заключен и ни одна сторона не направила другой предложение заключить его. Если такое предложение направлено в пределах срока, другая сторона при уклонении может столкнуться с требованием о понуждении к заключению договора. Поэтому стратегия просто дождаться 20 августа и ничего не делать здесь рискованна.

Архивная форма № 9 и справка из ПНД не являются по федеральному законодательству универсально обязательными документами, без которых любая продажа квартиры невозможна. Для жилого помещения закон требует учитывать лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после продажи, и при наличии таких лиц сведения о них являются существенным условием договора. Это предусмотрено ст. 558 ГК РФ. Поэтому архивные сведения действительно имеют большое значение для проверки квартиры, но отсутствие именно формы № 9 13 августа не дает автоматического права признать продавца нарушившим предварительный договор, если обязанность предоставить ее к этой дате в договоре не закреплена. То же относится к справке ПНД.

Срок выдачи формы № 9 зависит от региона, конкретного вида сведений и органа, который ее оформляет. Поэтому получение документа за один день еще не доказывает его поддельность. Проверять нужно самого выдавшего документ органа, реквизиты, дату, подпись или электронную подпись и возможность проверки электронного документа. Без указания региона и вида справки утверждать, что она обязательно должна оформляться не менее пяти дней, нельзя.

Трансферабельный аккредитив вы вправе предложить как условие безопасных расчетов, но односторонне заменить им уже согласованный в предварительном договоре наличный расчет нельзя. Условия договора определяются соглашением сторон по ст. 421 ГК РФ, а аккредитив является предусмотренной законом формой безналичных расчетов по ст. 862 ГК РФ. Если предварительный договор прямо устанавливает наличные, потребуется согласие второй стороны на изменение способа расчетов. Если в нем способ окончательно не закреплен либо предусмотрено последующее согласование, ваша позиция существенно сильнее.

С риелтором ситуация отдельная. Если по вашему договору комиссия должна уплачиваться именно в день сделки, требовать ее заранее лишь как условие предоставления проекта договора нельзя без другого основания в самом договоре. При этом обязанность заранее предоставить именно проект договора купли-продажи зависит от перечня услуг, которые риелтор обязался оказать. От договора риелторских услуг потребитель вправе отказаться, оплатив связанные с исполнением договора фактически понесенные расходы. Это предусмотрено ст. 32 Закона о защите прав потребителей и ст. 782 ГК РФ. Полная комиссия из одного факта отказа от дальнейших услуг автоматически не возникает, но нужно проверить, какие услуги к этому моменту уже оказаны и как сформулировано вознаграждение.

Сейчас я бы не писал покупателям формулировку «я отказываюсь продавать квартиру». Если вы хотите полностью выйти из этой цепочки, сначала предложите обеим сторонам письменное расторжение по соглашению. При прекращении обеспеченного обязательства по соглашению сторон задаток возвращается, а не выплачивается в двойном размере. Это прямо следует из п. 1 ст. 381 ГК РФ. Ваши 50 000 рублей, полученные от покупателей, и 50 000 рублей, переданные продавцу другой квартиры, являются двумя разными обязательствами, поэтому судьбу каждой суммы нужно определять отдельно.

Чтобы определить, можете ли вы выйти из обеих сделок без потери денег и без возврата 100 000 рублей, нужно посмотреть четыре документа. Оба предварительных договора в первоначальной и продленной редакциях, расписку на полученные вами 50 000 рублей и договор с риелтором. Переписка о взаимосвязи двух сделок, аккредитиве, форме № 9 и отказе показать основной договор тоже здесь имеет существенное значение.

Здравствуйте. Нужно проанализировать документы, чтобы оценить перспективы.

Риелтор блефует: при срыве сделки по независящим причинам задаток возвращается, а непредоставление договора и справок до оплаты – грубое нарушение ваших прав, так что не поддавайтесь на угрозы.

📌 ВАЖНО!

═══════════════════════════════════════

В личных сообщениях:

• индивидуальная консультация с полным разбором ситуации;

• составление юридических документов (заявления, жалобы, иски, претензии);

• проверка и правовой анализ договоров.

Стоимость и объем работы — по согласованию в переписке.

═══════════════════════════════════════

📩 Пишите.