Что делать при расхождении площади квартиры с ДДУ и замерами БТИ?

Вы хотите возврата средств за излишне оплаченную площадь или приведение в соответствие размеров техдокументации с данными Росреестра?

Расхождение -это обычное дело. в ДДУ указывают примерную проектную площадь, а БТИ уже мерит по факту, когда дом построен и сдан в эксплуатацию.

Если Вы купили больше квадратов, требуйте перерасчет стоимости.

Владимир, здравствуйте.

Сразу главное: расторгнуть договор на этих цифрах не выйдет, а вот перерасчёт по деньгам вполне реален. Решает не сравнение чисел между собой, а то, какое из них ваш ДДУ называет расчётным.

Разложим ваши четыре величины, потому что они не однородны.

49,9 кв. м. Это общая площадь жилого помещения в понимании ЖК РФ, лоджия в неё не входит (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Именно это число уйдёт в ЕГРН.

52,0 кв. м. Площадь по ДДУ с учётом лоджии, почти наверняка приведённая, то есть лоджия посчитана с понижающим коэффициентом.

52,9 кв. м. Результат обмера.

54,1 кв. м. Проектная площадь, от которой считали цену при продаже.

Теперь проверим право на отказ. Участник вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, если фактическая площадь отклонилась от проектной более чем на 5% (ч. 1.1 ст. 9 214-ФЗ). Считаем по вашим числам.

От 52,0 к 52,9 разница 0,9 кв. м, это 1,7%.

От 54,1 к 52,9 разница 1,2 кв. м, это 2,2%.

Оба значения далеки от пятипроцентного порога, поэтому отказ от договора отпадает независимо от того, от какой цифры отсчитывать.

Остаются деньги. Цена договора участия в долевом строительстве может меняться только тогда, когда сам договор допускает такое изменение и описывает его случаи и условия (ч. 2 ст. 5 214-ФЗ). Отсюда две ветки.

Если в ДДУ есть формула перерасчёта. Она и работает, причём в обе стороны, а спор сводится к тому, какую площадь в неё подставлять.

Если формулы нет. Цена твёрдая. Застройщик не вправе требовать доплату за превышение, но и вы не вправе требовать возврат за недостачу.

Отдельно про несимметричные условия. Если договор обязывает вас доплачивать за лишние метры, но молчит про возврат при их нехватке, такое условие оспаривается как ущемляющее права потребителя (ст. 16 ЗоЗПП).

И про сами обмеры. Юридическое значение имеет технический план кадастрового инженера, на основании которого площадь вносится в ЕГРН. Если ваши 52,9 получены другим замером, сверьтесь с техпланом прежде, чем о чём-то спорить.

Порядок действий:

1. Откройте ДДУ и найдите три вещи: какая площадь названа расчётной, применяется ли коэффициент к лоджии, есть ли пункт о перерасчёте цены.

2. Запросите у застройщика технический план и его расчёт итоговой площади.

3. При расхождении заказывайте независимый обмер у кадастрового инженера.

4. Разницу в деньгах требуйте письменной претензией со ссылкой на конкретный пункт договора, а не на общее ощущение несправедливости.

5. Акт приёма-передачи подписывайте с замечанием о площади. Подпись без оговорок потом сильно мешает.

Какая площадь и с каким коэффициентом по лоджии названа в вашем ДДУ ценообразующей? От формулировки этого пункта зависит, кто кому доплачивает и сколько.

Сначала нужно сравнить одинаковые показатели. В вашем сообщении фигурируют сразу четыре площади: 54,1; 52,9; 52,0 и 49,9 кв. м. Юридический результат зависит от того, какая из них названа в зарегистрированном ДДУ и как договор определяет цену.

По ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь квартиры для кадастрового учёта определяется без балконов и лоджий. Поэтому 49,9 кв. м в ЕГРН само по себе может быть правильным. Для расчётов по ДДУ застройщик нередко использует «общую приведённую площадь»: площадь лоджии учитывается с коэффициентом 0,5, балкона и террасы — 0,3 по приказу Минстроя России № 854/пр. Складывать полную площадь лоджии с площадью квартиры неправильно, если в договоре предусмотрена приведённая площадь.

Проверьте в ДДУ и приложениях:

— проектную площадь объекта и её определение;

— отдельную площадь лоджии;

— цену одного квадратного метра;

— является ли общая цена фиксированной;

— есть ли перерасчёт при изменении площади и допустимый предел расхождения;

— по данным какого документа определяется окончательная площадь.

Если в зарегистрированном ДДУ указано 52,0 кв. м, а итоговая площадь по той же методике составляет 52,9 кв. м, уменьшения относительно договора нет. Напротив, объект больше на 0,9 кв. м; доплату застройщик вправе требовать только тогда, когда порядок перерасчёта прямо предусмотрен договором.

Если же цена фактически рассчитывалась из 54,1 кв. м и эта цифра закреплена в ДДУ, дополнительном соглашении или платёжном расчёте, а итог по той же методике — 52,9 кв. м, расхождение составляет 1,2 кв. м. Тогда требуйте вернуть стоимость недостающей площади по договорной цене квадратного метра. Цифра только в рекламе, буклете или бронировании слабее зарегистрированного ДДУ, но может подтверждать недостоверную информацию о квартире.

Запросите у застройщика технический план, экспликацию, акт итоговых обмеров и письменный расчёт площади с применёнными коэффициентами. При сомнениях закажите контрольный обмер у кадастрового инженера. В акте осмотра или передачи письменно отметьте несогласие с площадью и расчётом; не подписывайте отдельное соглашение об отсутствии финансовых претензий без проверки.

Претензию о перерасчёте направьте застройщику, а не банку: ипотека не меняет обязанность передать объект на условиях ДДУ. К претензии приложите ДДУ, платёжный расчёт, технический план и собственный расчёт. Без текста пунктов о площади и цене однозначно определить сумму возврата нельзя.

Александр Лебедев, юрист. Консультации и документы: alebedev.pro • Telegram: @urist00007 • e-mail: a@urist0007.ru • WhatsApp/тел.: +7 995 105-34-31.