Как урегулировать задолженность по аренде и предотвратить расторжение договора?

Question

Здравствуйте. Переоформила переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка новому арендатору. Сделка зарегистрирована в МФЦ. 
Пришла в Комитет сделать сверку платежей за последние 4 года. Квитанции не приходили. Оплату производила не регулярно. Накопился долг. А также уведомить о состоявшейся переуступке прав. 
Мне вручили исковое заявление о взыскании задолженности и расторжении договора аренды. 
Как урегулировать этот вопрос с комитетом? Заявили, что отберут из за нехватки земли другим льготным категориям граждан. 
Что делать? В иске сумма пени больше чем, сам долг. 
Новый арендатор уже приступил к строительству?

Панфилов Анатолий Федорович · Accepted Answer

В вашей ситуации главное — не соглашаться автоматически с расторжением договора и «отбором» участка. Судя по описанию, у вас есть несколько серьёзных линий защиты.

1. Переуступка уже зарегистрирована — это очень важно

Если вы заключили именно соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаём) и переход зарегистрирован, то вопрос о том, кто является арендатором, нужно рассматривать с даты перехода права.

По общему правилу при перенайме новый арендатор становится ответственным перед арендодателем по договору. Для земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможность передать права и обязанности прямо предусмотрена ст. 22 ЗК РФ.

Поэтому нужно отдельно разобраться, к кому Комитет предъявил иск и за какой период взыскивает долг:

долг до даты переуступки;

долг после даты переуступки;

пени, начисленные до и после перехода прав.

Это принципиально.

2. Расторжение договора после переуступки — спорный вопрос

Если на момент подачи иска права и обязанности уже перешли новому арендатору, а новый арендатор:

зарегистрирован как новый арендатор;

приступил к строительству;

фактически осваивает участок;

готов погасить текущую задолженность,

то это сильный аргумент против расторжения договора.

Тем более если договор аренды заключён на срок более пяти лет, то по требованию арендодателя его досрочное расторжение возможно только через суд и при наличии существенного нарушения договора.

Сам по себе факт того, что у прежнего арендатора была задолженность, ещё не означает, что суд обязательно должен расторгнуть договор, особенно если нарушение фактически устранено, задолженность погашается, а участок уже используется по назначению.

3. Самое важное сейчас — постараться погасить основной долг

Если есть возможность, я бы рассмотрел такой вариант:

Получить от Комитета полный расчёт задолженности.

Проверить расчёт отдельно по каждому году.

Определить, какие платежи относятся к периоду до переуступки, а какие — после неё.

Погасить бесспорную сумму основного долга либо договориться о её погашении.

Подать в суд возражения против расторжения договора.

Потребовать значительно уменьшить пени.

Если пени превышают основной долг, это не означает, что они автоматически незаконны, но это очень серьёзное основание просить суд применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить явно несоразмерную неустойку.

То есть в суде необходимо заявить:

«Прошу применить положения статьи 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки как явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства».

Очень желательно, чтобы это требование было заявлено письменно.

4. Проверьте срок исковой давности по старым платежам

Вы пишете, что пришли делать сверку за последние 4 года.

По каждому периодическому арендному платежу срок исковой давности обычно исчисляется отдельно. Общий срок исковой давности составляет 3 года.

Поэтому необходимо посмотреть:

когда именно должен был быть уплачен каждый арендный платёж;

когда Комитет обратился в суд.

Если, например, часть платежей должна была быть внесена более трёх лет назад и срок исковой давности истёк, суд сам по себе это не применит. Нужно прямо заявить:

«Прошу применить последствия пропуска истцом срока исковой давности».

Это может существенно уменьшить сумму основного долга и, соответственно, пеней.

Но тут нельзя считать «3 года назад от сегодняшней даты» автоматически: срок рассчитывается по каждому конкретному платежу, и его течение могло прерываться или быть приостановлено.

5. Уведомление о переуступке

Если вы уведомили Комитет уже после регистрации сделки, обязательно сохраните:

соглашение о переуступке;

выписку ЕГРН;

подтверждение регистрации;

доказательство уведомления Комитета.

Если иск уже был подан до переуступки, ситуация одна. Если же на дату подачи иска Комитет уже знал о зарегистрированном переходе прав, но требует расторгнуть договор с прежним арендатором, это нужно отдельно анализировать.

6. Аргумент Комитета: «земля нужна льготным категориям»

Сам по себе такой аргумент не является самостоятельным основанием для расторжения вашего договора.

Если участок предоставлен вам по действующему договору аренды, а права по нему законно переданы новому арендатору, то нельзя просто расторгнуть договор потому, что участок «понадобился другим гражданам».

Основание для расторжения должно быть предусмотрено законом и/или договором и доказано в суде. При аренде публичной земли на срок более пяти лет досрочное расторжение по требованию арендодателя связано с существенным нарушением договора и рассматривается судом.

Что я бы рекомендовал сделать срочно

Не ждать судебного заседания.

Подготовьте:

договор аренды;

соглашение о переуступке прав и обязанностей;

выписку ЕГРН;

исковое заявление со всеми приложениями;

расчёт долга и пеней;

все имеющиеся квитанции об оплате;

документы, подтверждающие строительство новым арендатором: договор подряда, чеки, фотографии, разрешение на строительство, уведомление о строительстве и т. д.;

документы о дате регистрации переуступки.

После этого нужно определить три основных возражения:

правильность расчёта долга и срок исковой давности;

несоразмерность пеней — требовать снижения по ст. 333 ГК РФ;

отсутствие оснований для расторжения, особенно если участок уже фактически осваивается и задолженность погашается.

Юдаев Владимир Вячеславович · Answer

Ситуация серьезная, но урегулировать ее можно. Комитет подал в суд на вас, потому что за вами числится долг за прошлые периоды. Смена арендатора не освобождает вас от старых долгов, если в соглашении о переуступке не был отдельно продан или переведен долг на нового человека. Переуступка также не отменяет уже поданный иск.

Руслан Алексеевич · Answer

Так как переуступка уже зарегистрирована в Росреестре, Комитет не имеет права расторгать договор без привлечения нового арендатора. Огромные пени, превышающие основной долг, можно гарантированно снизить в несколько раз на основании статьи 333 ГК РФ. Наличие начатого строительства станет вашим главным аргументом в суде против изъятия участка под «льготников».

Соколов Дмитрий Геннадиевич · Answer

Возражать на иск, привлекать к делу нового арендатора

Пени просить снизить на основании ст. 333 ГК, кроме того частично просить применить срок давности за периоды более 3-летней давности, ст. 196 - 200 ГК РФ

Даю ответы без использования ИИ. При желании воспользоваться юридической помощью см. тут: https://9111.ru/urist-7168/

Складчикова Елена Юрьевна · Answer

Добрый день, Любовь!

Ситуация небезнадёжна: у вас есть несколько правовых рычагов, чтобы урегулировать задолженность и не допустить расторжения договора.

1. По долгу.

Задолженность, возникшая за период до переуступки, остаётся на вас (прежнем арендаторе), если соглашением о перенайме долг не переведён на нового арендатора с согласия арендодателя (ст. 391 ГК РФ · ст. 615 ГК РФ.) Однако часть долга может быть списана по исковой давности: общий срок – три года, по периодическим платежам он течёт отдельно по каждому платежу. Пени, превышающие сумму долга, суд вправе снизить по ст. 333 ГК РФ, а то, что комитет не присылал квитанции, позволяет оспаривать начисление неустойки.

2. По расторжению. После регистрации переуступки стороной договора стал новый арендатор – иск о расторжении к вам как к лицу, уже не являющемуся арендатором, спорен. Даже если рассматривать по существу: договор аренды публичного участка на срок более 5 лет может быть расторгнут только судом при существенном нарушении ст. 22 ЗК РФ, а если нарушение (его последствия) устранено в разумный срок – расторжение не допускается. Тот факт, что новый арендатор уже приступил к строительству, работает в вашу пользу.

3. По «нехватке земли для льготников». Это не правовое основание для расторжения: договор аренды может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или договором. Потребность муниципалитета в участке для иных категорий граждан сама по себе к таким основаниям не относится.

Богачев Александр Олегович · Answer

Добрый день! Любовь, ключевой момент кроется в том, что вы больше не являетесь стороной договора, так как переуступка прав (перенаем) зарегистрирована. Это дает вам серьезные аргументы в суде, но требует немедленных действий.

1. Кто теперь отвечает по долгам?

Этот вопрос — центральный в вашей ситуации. Ответ зависит от того, была ли переуступка совершена с согласия арендодателя (Комитета).

* Если Комитет дал письменное согласие на переуступку (стандартное требование для договоров аренды публичной земли): ответственность за долги переходит к новому арендатору. Вы вправе заявить в суде, что после регистрации перенаема обязательства по внесению платы лежат на новом лице.

* Если переуступка была совершена без согласия Комитета, но с его уведомлением: для договоров аренды публичного имущества на срок более 5 лет согласие арендодателя не требуется — достаточно уведомления . В этом случае:

* По закону права и обязанности по договору переходят к новому арендатору с момента регистрации переуступки.

* Однако суды могут взыскать с прежнего арендатора долг за период до перехода прав, если уведомление было направлено поздно .

* Задолженность за период после регистрации перехода прав должен погашать новый арендатор. С вас можно взыскать только ту часть долга, которая накопилась до момента переуступки.

Ваша тактика в суде:

* Четко разделите периоды: долг "до переуступки" и "после переуступки".

* Заявите, что вы не должны отвечать за невнесение платы новым арендатором, так как договор в отношении вас прекращен.

* В иске, скорее всего, эта разница не указана, и Комитет пытается взыскать всё с вас как с более легкой мишени.

2. Как оспорить расторжение договора

Требование Комитета о расторжении договора из-за долгов — это их право, но у вас есть сильные контраргументы:

1. Пропуск срока для предупреждения: По закону, прежде чем подавать в суд на расторжение, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости погасить долг в разумный срок (обычно это минимум 30 дней) . Если такого предупреждения не было, или новый арендатор не успел его исполнить, это является нарушением порядка и основанием для отказа в иске .

2. Существенность нарушения: Суд может не расторгнуть договор, если нарушение (долг) не является существенным, особенно если новый арендатор уже приступил к строительству и готов погасить задолженность. Для договоров аренды на срок более 5 лет расторжение возможно только по решению суда при существенном нарушении . Суды часто отказывают в расторжении, если долг погашен до вынесения решения.

3. Начатое строительство: Тот факт, что новый арендатор начал строительство, — ваш козырь. Расторжение договора может привести к сносу объекта, что нецелесообразно и нарушает баланс интересов. Укажите на это в суде.

3. Что делать с огромной пеней

Требование уменьшить пеню (неустойку) — это стандартный и эффективный шаг. Суды применяют статью 333 Гражданского кодекса РФ, если штраф явно несоразмерен последствиям нарушения. Заявите ходатайство об уменьшении неустойки, укажите, что сумма пени многократно превышает основной долг, а также что просрочка произошла не по вашей вине (например, не приходили квитанции).

4. Угроза изъятия для "льготных категорий"

Это заявление Комитета, скорее всего, является психологическим давлением и не имеет прямого отношения к вашему делу. Основания для изъятия участка четко прописаны в Земельном кодексе и не включают "нехватку земли для льготников" как причину для расторжения текущего договора. Это может быть связано с иными планами на участок, но для суда это не аргумент.

Ваша главная линия защиты: "Обязательства по договору перешли к новому лицу. Комитет требует расторжения договора с ненадлежащей стороны. Кроме того, нарушен порядок расторжения, а требуемая неустойка несоразмерна".

Если новый арендатор погасит основной долг до суда, суд, скорее всего, откажет в расторжении договора, взыщет с него (или с вас, за период до переуступки) только сумму долга и значительно уменьшит пеню.

> С уважением,

> Александр Олегович

> *Юрист*

> 📱 Тел.: +7 (908) 276-47-72

> 💬 Telegram /MAX: +7 908 276-47-72

> 🔗 Личные сообщения: https://9111.ru/my/

Как урегулировать задолженность по аренде и предотвратить расторжение договора?

1. Кто теперь отвечает по долгам?

Ваша тактика в суде:

3. Что делать с огромной пеней

4. Угроза изъятия для "льготных категорий"

Похожие вопросы

Может ли дом на земельном участке предотвратить расторжение договора аренды при задолженности за арендную плату?

Как предотвратить расторжение договора аренды жилой площади в центре Москвы после невыплаты арендной платы на протяжении

Как защититься от провокаций и грубости со стороны арендодателя и предотвратить расторжение договора аренды

Как предотвратить расторжение договора с сервисом Яндекс-Деньги и к кому обратиться - вопрос №11649903

Как предотвратить расторжение договора при одностороннем отказе из-за сроков нарушения выполнения работ

Как предотвратить расторжение договора купли-продажи на дом, оформленный на бывшую жену

Как решить проблему с задолженностью по ипотеке АИЖК и предотвратить расторжение договора?

Как решить проблему просрочки платежа и предотвратить расторжение договора и судебное разбирательство?

Как оформить долю в квартире в собственность, чтобы предотвратить расторжение договора дарения в случае развода

Если это действительно так, как сказал юрист, то что надо предприянять, чтобы предотвратить расторжение договора?

Как защитить себя от высоких штрафов и предотвратить расторжение договора кредита без участия в суде

Как остановить начисление штрафов и пеней по кредиту и предотвратить расторжение договора с банком или передачу его коллекторам

Как решить проблему долга по коммунальным платежам и предотвратить расторжение договора социального найма и выселение

Существующая задолженность по аренде - расторжение договора, комиссия, возможность реализации имущества - процедура исследуется

Как предотвратить расторжение кредитного договора и остановить начисление пеней и штрафов после невозможности оплаты ипотеки?

Законность требований по оплате при расторжении договора аренды\nВозможность считать оплату после расторжения договора

Как решить проблему с просрочками по кредитам и предотвратить расторжение кредитных договоров?

Судебное решение о расторжении первого договора аренды авто\n2.

Как закрыть ИП и где урегулировать задолженность по аренде после прекращения деятельности страховой компании Росгосстрах-Жизнь

Что делать после развода - как предотвратить расторжение сделки о квартире через суд?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59