Является ли договор управления МКД законным, оспоримым или ничтожным?

Описанный вами договор является незаконным и юридически квалифицируется как ничтожная сделка.

Почему договор незаконный и ничтожный? Посягательство на публичные интересы и права третьих лиц: Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является ничтожной (то есть недействительной сама по себе, независимо от признания её таковой судом).В вашей ситуации напрямую нарушены права третьих лиц — собственников помещений МКД, которых лишили законного права выбора (ст. 44 и ст. 161 ЖК РФ). Также нарушены публичные интересы в сфере добросовестной конкуренции, так как открытый конкурс фактически не проводился.

Фальсификация основания заключения: Внесение в договор заведомо ложных сведений о проведении открытого конкурса и победе в нём конкретной УК при фактическом отсутствии конкурса делает сделку заведомо противоправной.

Отсутствие полномочий у ОМСУ: Орган местного самоуправления (ОМСУ) имеет право подписать договор управления от имени собственников только в одном случае — если конкурс реально был проведён, завершён, и УК признана его победителем (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). Без проведения конкурса у ОМСУ вообще отсутствуют полномочия на подписание такого документа.

____________________________

Если у Вас возникнут вопросы, я всегда на связи:

Телефон: + 7 (905) 133-19-65;

Telegram: https://t.me/pravoved_76 (@pravoved_76);

Эл. почта: morfei000@mail.ru (000-цифрами).

Если вам требуется дополнительная информация или индивидуальная консультация по вашему вопросу, пожалуйста, напишите мне в личные сообщения на сайте.

По описанным вами фактам договор имеет серьезный дефект основания заключения. Но квалифицировать его просто как «ничтожный потому, что не было конкурса» я бы не стал без проверки самого договора и муниципального решения. Здесь нужно разделить три разные ситуации.

1. В вашей исходной схеме есть одна юридически значимая поправка. Сейчас ЖК РФ не устанавливает общей обязанности ОМСУ сначала созвать первоначальное собрание собственников, а только после его несостоявшегося проведения переходить к конкурсу. Если в течение шести месяцев собственниками не выбран способ управления либо выбранный способ не реализован, ОМСУ проводит открытый конкурс. После конкурса именно собственники обязаны заключить договор с выбранной управляющей организацией. При этом без конкурса такой договор в конкурсной модели допускается, если конкурс был признан несостоявшимся. Это следует из частей 4, 5 и 8 статьи 161 ЖК РФ. Статья 161 ЖК РФ www.consultant.ru

Кроме того, существует отдельный механизм части 17 статьи 161 ЖК РФ. Если собственники не выбрали или не реализовали способ управления и управляющая организация не определена, ОМСУ вправе временно определить лицензированную УК своим решением в установленном Правительством порядке. В этом случае договор между УК и собственниками считается заключенным со дня принятия такого решения, но такое назначение не заменяет конкурс там, где конкурс должен проводиться.

2. Если конкурса действительно вообще не было и решения о временном определении УК по части 17 статьи 161 ЖК РФ тоже не было, ссылка договора на «победителя открытого конкурса» не соответствует фактическому и правовому основанию. Более того, при конкурсной модели ОМСУ является организатором конкурса, но стороной договора управления вместо всех собственников не становится. По статье 162 ЖК РФ стороной договора со стороны дома являются собственники либо иные прямо названные законом лица. Статья 162 ЖК РФ www.consultant.ru

Поэтому, если документ буквально подписан между ОМСУ и УК, а муниципалитет не является единственным собственником дома и не действует на специальном основании, это еще один самостоятельный дефект. Такой договор не может своим существованием возложить обязанности на остальных собственников, поскольку обязательство не создает обязанностей для третьих лиц.

3. Что касается именно «оспоримый или ничтожный». Здесь результат зависит от характера нарушения.

Если конкурс фактически проводился, но процедура конкурса нарушена, применяется специальная конструкция оспаривания результатов торгов. Статья 449 ГК РФ прямо предусматривает возможность признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность заключенного с победителем договора. Срок для такого требования составляет один год со дня проведения торгов. Статья 449 ГК РФ www.consultant.ru Это по существу оспорительная модель, поскольку требуется судебное признание результатов торгов недействительными.

Если же никаких торгов вообще не существовало, статья 449 ГК РФ не вполне подходит, потому что отсутствует объект оспаривания в виде проведенных торгов. Тогда оценивается непосредственно законность сделки по статье 168 ГК РФ. По действующей редакции этой статьи общее правило состоит в том, что сделка, нарушающая закон, является оспоримой. Но если одновременно нарушаются публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, сделка ничтожна. Статья 168 ГК РФ www.consultant.ru Верховный Суд отдельно разъясняет, что нарушение закона не означает автоматически ничтожность. Для пункта 2 статьи 168 требуется дополнительный признак, например посягательство на права третьих лиц или публичные интересы.

В вашей ситуации основания именно для ничтожности выглядят весомо, если подтвердится, что ОМСУ без конкурса и без законного решения по части 17 статьи 161 ЖК РФ по своему усмотрению назначил конкретную организацию и договором попытался распространить это на всех собственников. Здесь затрагиваются права множества собственников, которые договор не заключали, а также обходится установленная законом конкурентная процедура. Но я бы в иске не ограничивался формулой «ничтожная сделка». Надежнее строить позицию альтернативно: договор заключен при отсутствии предусмотренного ЖК РФ основания выбора УК, не создает договорных обязанностей для собственников, а при признании его сделкой, направленной на возникновение таких обязанностей, является недействительным по пункту 2 статьи 168 ГК РФ.

Отдельно обращу внимание на старую практику, где договор управления, заключенный администрацией без обязательного конкурса, признавался недействительным как ничтожная сделка по статье 168 ГК РФ. Но решение 2007 года нельзя механически переносить на современную редакцию статьи 168, поскольку с 2013 года модель недействительности существенно изменилась. Поэтому аргумент «нет конкурса = автоматически ничтожный договор» сейчас юридически недостаточен.

Мой предварительный вывод: если конкурса вообще не было, конкурс несостоявшимся не признавался и законного решения ОМСУ о временном назначении УК по части 17 статьи 161 ЖК РФ также нет, договор не имеет того правового основания, которое в нем указано. Если при этом ОМСУ подписало его от собственного имени так, будто вправе связать договором всех собственников, наиболее сильная квалификация состоит в ничтожности по пункту 2 статьи 168 ГК РФ вследствие нарушения прав третьих лиц, дополнительно с применением пункта 3 статьи 308 ГК РФ. Но при существовании хотя бы формального решения по части 17 статья 161 ЖК РФ анализ будет другим. Проектные правила также требуют не принимать обозначение договора и квалификацию сторон без проверки документа и основания его заключения.

Для окончательной квалификации нужны только два документа: первая и последняя страницы договора с указанием сторон, основания и подписантов и решение/постановление ОМСУ, на основании которого была определена эта УК. По ним можно уже точно определить, что заявлять в суде: ничтожность договора, его недействительность как оспоримой сделки, отсутствие обязательств у собственников либо одновременно оспаривание муниципального решения.

Договор управления МКД, заключённый ОМСУ без решения общего собрания и без проведения открытого конкурса, является оспоримым, а не ничтожным (ст. 168 ГК РФ). Нарушение порядка выбора УК (ст. 161 ЖК РФ) даёт право собственнику оспорить договор в суде. Срок исковой давности — 1 год со дня, когда вы узнали о нарушении (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Действия: 1) подать иск о признании договора недействительным; 2) указать на отсутствие собрания и конкурса; 3) ссылаться на ст. 168 ГК РФ и ст. 161 ЖК РФ.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

Здравствуйте.

Договор управления МКД, заключённый ОМСУ без проведения обязательного открытого конкурса и с ложной ссылкой на его результаты, является ничтожным по ст. 168 ГК РФ — он недействителен с момента заключения из‑за нарушения императивных норм Жилищного кодекса РФ (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Договор является ничтожным, поскольку заключён с нарушением обязательной процедуры - без проведения реального конкурса. Указание в договоре на несуществующий конкурс свидетельствует о его заключении на основании заведомо недостоверных сведений. Имеются ли у Вас документальные подтверждения того, что конкурс фактически не проводился?

Договор управления МКД, заключённый без решения общего собрания собственников и без открытого конкурса, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ). Он не порождает правовых последствий. Если управляющая организация фактически управляла домом, возможен вопрос о взыскании платы как неосновательного обогащения. Рекомендую обратиться в Госжилинспекцию с жалобой и рассмотреть возможность судебного признания договора недействительным. При необходимости лучше проконсультироваться со специалистом для защиты ваших прав.

В описанной ситуации заключенный договор управления МКД является незаконным и относится к категории оспоримых сделок

Описанный вами договор управления многоквартирным домом (МКД) является недействительным. Однако для точного определения его правовой природы необходимо разделить недействительность самого договора и недействительность решения органа местного самоуправления (ОМСУ), на котором он основан.

С точки зрения жилищного законодательства, такой договор не имеет законного основания. Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники обязаны выбрать один из трех способов управления МКД. Если они этого не сделали или выбранный способ не реализован, у ОМСУ возникает обязанность провести открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). В вашей ситуации ни собрание собственников не проводилось, ни конкурс со стороны ОМСУ не объявлялся и не проводился. Следовательно, нарушен императивный порядок выбора способа управления.

Является ли договор ничтожным? Прямого указания в законе о том, что договор управления, заключенный без проведения конкурса, является именно ничтожным, нет. Однако судебная практика исходит из следующего:

Договор управления заключается на основании протокола общего собрания либо по результатам открытого конкурса (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Поскольку основание для заключения договора отсутствует (нет ни легитимного решения собственников, ни результатов конкурса), сделка нарушает требования закона.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, само по себе отсутствие обязательного конкурса при заключении договора с органом власти часто квалифицируется судами как посягательство на публичные интересы. Сделки, нарушающие явный законодательный запрет и затрагивающие публичные интересы, признаются ничтожными (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Кроме того, сам текст вашего договора содержит заведомо ложное утверждение — указание на то, что он заключен по результатам конкурса, которого не было. Это свидетельствует об умышленном нарушении процедуры, предусмотренном законом, что также усиливает позицию о ничтожности сделки.

Тем не менее, существует риск квалификации такого договора как оспоримого, если суд решит рассматривать ситуацию через призму отсутствия волеизъявления собственников (ст. 173.1 ГК РФ — совершение сделки без необходимого согласия третьего лица/органа). Оспоримый договор требует судебного признания недействительным, тогда как ничтожный считается таковым с момента совершения независимо от решения суда.

Что это означает на практике:

Для собственников: Вы имеете право не исполнять данный договор (не платить этой УК), а также требовать возврата уже уплаченных средств за период фактического отсутствия законных оснований для управления. Для защиты своих прав следует подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) и прокуратуру.

Для прокуратуры и ГЖИ: Наличие информации о таком договоре является безусловным основанием для выдачи предписания об устранении нарушений. ОМСУ будет обязано немедленно созвать общее собрание собственников или объявить открытый конкурс.

Для самой управляющей организации: Она осуществляет деятельность без надлежащего правового основания. Это может повлечь административную ответственность вплоть до аннулирования лицензии на управление МКД.

Важный нюанс: Фактическое оказание услуг (содержание подъездов, вывоз мусора, подача ресурсов) дает управляющей организации право потребовать оплату этих реально понесенных расходов, но только в порядке взыскания неосновательного обогащения (по рыночным ценам, а не по тарифам спорного договора), а не на основании самого текста «Договора управления». Суды удовлетворяют такие иски управляющих организаций крайне редко и лишь в пределах документально подтвержденных затрат.

Итоговый алгоритм действий:

Направить коллективное обращение в ГЖИ и прокуратуру с требованием признать договор незаконным и обязать ОМСУ провести процедуру отбора УК согласно закону.

Параллельно подать исковое заявление в районный суд к ОМСУ и управляющей организации о признании договора управления недействительным ввиду его ничтожности.

До вынесения судом решения ходатайствовать о принятии обеспечительных мер в виде запрета данной УК выставлять платежные документы жителям дома.

Желательно бы ознакомиться с документами для дачи правовой оценки.

Да, договор является в целом законным, но оспоримым, при наличии на то правовых оснований.

Я уже вам разъяснил ранее, что то, что вы не в курсе каким образом договор был заключен, не означает, что процедура была нарушена.

Договор управления многоквартирным домом (МКД) является законным и действительным только при соблюдении порядка его заключения, установленного Жилищным кодексом РФ. Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников, а если такое решение не принято, то орган местного самоуправления (ОМСУ) обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.