Суть вопроса, если взыщут квартиру и понятное дело продадут с торгов дешевле, суммы не хватит чтоб погасить задолженность.

Доброе утро. Если квартира была заложена именно по ипотечному кредиту, выданному вам как физическому лицу для приобретения жилья, то после продажи этой квартиры с торгов недостаток вырученной суммы не должен превращаться в новый долг перед банком. Здесь вы нашли нужную норму, но реквизит указан неточно. Это п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, а не п. 5 ст. 6. Специальное правило прямо предусматривает прекращение обязательств заемщика при недостаточности суммы от реализации такого жилья. Пункт 5 статьи 61 Закона № 102-ФЗ www.consultant.ru

Причем Верховный Суд рассмотрел практически эту ситуацию в определении от 10.12.2024 № 4-КГ24-68-К1. Квартира была продана с публичных торгов, после чего банк пытался взыскать дополнительные проценты. ВС РФ прямо указал, что если денег, фактически вырученных от реализации квартиры, недостаточно для погашения долга, обязательства заемщика прекращаются. Суд отдельно указал, что нужно смотреть не на начальную цену торгов, а на сумму, за которую квартиру действительно продали. Определение ВС РФ № 4-КГ24-68-К1 www.vsrf.ru

Поэтому если ваш кредит подпадает под эти условия, банк может технически обратиться в суд за остатком, но правовых оснований взыскать эту разницу с вас быть не должно. Общее правило действительно иное. При нехватке стоимости залога кредитор вправе взыскивать остаток с другого имущества должника по п. 3 ст. 334 ГК РФ www.consultant.ru, однако для указанной жилищной ипотеки действует специальное исключение п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке.

Критичный момент один. Нужно проверить кредитный договор и договор ипотеки. Если кредит выдавался не на приобретение этой квартиры, например квартира была заложена под потребительский кредит, рефинансирование иных долгов или другой заем, приведенное исключение может не применяться, и тогда остаток задолженности банк вправе взыскивать. Если напишете, квартира приобреталась именно на деньги этого ипотечного кредита или была заложена позднее под другой кредит, вывод можно дать уже точно.

Здравствуйте. В данном случае важно уточнить, что ссылка должна быть на п. 5 ст. 61 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Если речь идет о жилом помещении, принадлежащем физическому лицу и переданном в ипотеку для обеспечения кредита на его приобретение, то при недостаточности суммы, вырученной от реализации квартиры, обязательства заемщика перед банком прекращаются при наступлении условий, предусмотренных п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке.

При этом есть важный нюанс: по действующей редакции закона прекращение обязательства при недостаточности выручки связано с получением банком страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и/или финансового риска кредитора. Если страховщик признан банкротом, обязательство прекращается с момента реализации квартиры либо оставления ее за банком.

Таким образом, утверждение, что после любых торгов банк автоматически не вправе взыскать оставшуюся задолженность, является слишком категоричным. Необходимо проверить, заключался ли договор соответствующего страхования, каким образом реализовано имущество и какие именно требования банка вошли в сумму задолженности.

Кроме того, Верховный Суд подтверждает, что в предусмотренных п. 5 ст. 61 случаях недостаточность стоимости жилого помещения не препятствует прекращению обеспеченного ипотекой обязательства.

Для точного ответа необходимо посмотреть кредитный и ипотечный договоры, решение суда об обращении взыскания и документы по страхованию.

Артур, ответ на ваш вопрос зависит от способа реализации квартиры на торгах. По закону обязательства заемщика прекращаются автоматически, только если торги признаны несостоявшимися и банк забирает квартиру себе (оставляет за собой). Если же квартиру на торгах успешно купило третье лицо, автоматического списания остатка долга не происходит — банк имеет право взыскать разницу через суд. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 04.08.2026) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Здравствуйте! Вы всё правильно нашли — п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке (102-ФЗ) защищает именно вас. Вот суть:

Главное правило:

Если заложенное имущество — жилое помещение, принадлежащее физлицу, и ипотека оформлена в обеспечение кредита на приобретение этого жилого помещения, то обязательства заёмщика перед банком прекращаются, когда вырученных от продажи с торгов денег не хватило для полного погашения долга. Банк не вправе взыскать разницу.

Верховный Суд это подтверждал неоднократно, включая свежее дело № 4-КГ24-68-К1: «обязательства заёмщика прекращаются, даже если вырученных от продажи квартиры с торгов средств не хватило для погашения долга».

Важное ограничение

Это работает только если:

- залог — жилая квартира/дом (не коммерческая недвижимость);

- заёмщик — физлицо;

- кредит взят на приобретение этого жилого помещения.

Если же ипотека оформлена на нежилое помещение, или кредит взят на другие цели (бизнес, ремонт и т. д.) — действует общее правило ст. 350.1 ГК РФ: банк вправе взыскать непогашенный остаток с должника.

Что делать на практике:

1) Если банк всё же подаст иск о взыскании разницы — ссылайтесь на п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке и позицию ВС.

2) Если банк пытается начислять проценты после продажи квартиры — это незаконно, обязательства уже прекращены.

3) Следите, чтобы торги прошли без нарушений — если порядок проведения торгов нарушен, цену реализации можно оспорить (п. 74 Постановления Пленума ВС от 27.06.2023 № 23).

Кратко: в вашем случае — обязательства прекращаются, банк не может взыскать разницу. Но это работает только для жилой квартиры, купленной в ипотеку физлицом.

Добрый день.

К возникшим отношениям применяются положения п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ, который предусматривает, что если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Добрый день! Артур, Это один из самых важных и тревожных вопросов в ситуации с потерей залоговой квартиры. К сожалению, та позиция Верховного суда, на которую вы ссылаетесь, применяется к ограниченному числу случаев, и в стандартной ситуации с ипотекой она работает иначе.

В вашем случае, если денег от торгов не хватит, банк сможет обратиться в суд за взысканием разницы. Вот почему это так.

Что говорит закон на самом деле

Ключевой момент здесь — различие между основаниями для прекращения залога и основаниями для прекращения самого денежного обязательства.

1. Залог прекращается, долг — нет. Пункт 4 статьи 350 и пункт 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ действительно указывают, что реализация заложенного имущества с публичных торгов является основанием для прекращения залога . Это означает, что после торгов квартира больше не находится в залоге у банка, и у него нет преимущественного права на её продажу. Но это не означает, что вы автоматически освобождаетесь от обязанности вернуть долг.

2. Исключение для ломбардов. Правило о полном прекращении обязательств, даже если вырученных денег не хватило, существует, но оно применяется только к договорам залога вещей в ломбарде . К ипотеке это не имеет отношения.

Что будет на практике

Сам процесс выглядит следующим образом:

* После продажи квартиры с торгов вся вырученная сумма направляется банку в счет погашения вашего долга.

* Если эта сумма меньше, чем общая задолженность (основной долг + проценты + штрафы и судебные издержки), у вас образуется непогашенный остаток.

* Поскольку ваше основное обязательство по кредитному договору (возврат денег) не прекратилось, банк имеет полное право подать в суд новый иск — уже не об обращении взыскания на залог (которого больше нет), а о взыскании этой самой разницы как обычного долга.

* Судебная практика это подтверждает: банки нередко взыскивают такую разницу, и принудительное взыскание может быть обращено уже на ваше другое имущество или доходы .

Есть ли у банка обязанность брать квартиру себе?

Иногда банк может отказаться оставлять нереализованное имущество за собой (если торги признаны несостоявшимися). Это его право, а не обязанность . Если банк видит, что квартира неликвидная или её содержание дорого обойдется, он может вернуть её вам и продолжать взыскивать долг в общем порядке. Это также не освобождает вас от обязательств .

Что можно сделать

Ситуация сложная, но не безвыходная. Вот на чем стоит сосредоточиться:

1. Попытаться продать квартиру самостоятельно. Это наиболее выгодный для вас вариант. Вы сможете продать её по рыночной цене, а не по заниженной стартовой цене торгов, и с высокой вероятностью полностью погасите долг перед банком, сохранив свою кредитную историю от серьезного удара. Банки часто идут на это, чтобы не возиться с торгами.

2. Внимательно следить за процедурой торгов. Если дело дойдет до них, проверяйте их законность. Неправильная оценка, нарушения в проведении — это повод обжаловать результаты, если они привели к продаже по явно заниженной цене .

3. Обсудить с банком реструктуризацию или прощение части долга. Это сложно, но иногда банки идут на уступки, если видят, что заемщик в сложной ситуации, но готов сотрудничать.

Вам нужно готовиться к тому, что после потери квартиры долг в размере разницы, скорее всего, останется. Самое разумное сейчас — обратиться к юристу, который специализируется на банкротстве физических лиц или ипотечных спорах, чтобы он оценил все возможности для реструктуризации вашей ситуации до того, как будет потеряно и жилье, и часть будущих доходов.

Если столкнулись с правовой проблемой — не откладывайте, обращайтесь за квалифицированной помощью, контакты юристов сайта есть в профиле, либо пишите в личные сообщения для подготовки документов и юридического сопровождения[u][/u]

> С уважением,

> Александр Олегович

> *Юрист*

> 📱 Тел.: +7 (908) 276-47-72

> 💬 Telegram /MAX: +7 908 276-47-72

> 🔗 Личные сообщения: https://9111.ru/my/

> Личная консультация 9111.ru

Здравствуйте. Если квартиру продадут с торгов, а вырученной суммы не хватит для погашения долга, банк вправе обратиться в суд для взыскания остатка (ст. 61 ФЗ-102 «Об ипотеке»). Однако есть исключение — если залоговая стоимость была определена в договоре, и она равна сумме долга, то обязательства могут считаться прекращёнными (п. 5 ст. 61 ФЗ-102). В остальных случаях остаток долга взыскивается.

Чем мы можем помочь:

✅ проверим, правильно ли банк рассчитал остаток долга

✅ подготовим возражения на иск банка

✅ поможем снизить сумму взыскания через суд

Подписывайтесь, добавляйтесь:

📌 Группа ВК: vk.ru/club234261234

👤 Личная страница: vk.ru/id1113811424

📩 Telegram: t.me/pravonavedenie1

🔥 Дзен: dzen.ru/id/64e6bd85230ca10a0a2af248

✍️ VC.ru: vc.ru/id5958088

Нет, на автомате все обязательства не прекратятся, если денег от продажи на торгах не хватит. Вы не совсем верно трактуете закон, полная амнистия долга («прощение» остатка) наступает только в одном конкретном случае.

Ваша ссылка на закон верна, но имеет одно условие.

Данный вопрос регулирует п. 5 ст. 61 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а не ст. 6.

Согласно закону и актуальной позиции Верховного Суда РФ, остаток долга прощается только в случае, если банк забирает нераспроданную квартиру себе на баланс, а не когда её покупает постороннее лицо на торгах.

Сценарий 1. Квартиру купили на торгах

Если квартиру выставили на торги и её купил сторонний покупатель, но из-за снижения цены вырученной суммы не хватило для закрытия кредита, то на основании ст. 1102 ГК РФ и общих норм об обязательствах банк имеет полное право обратиться в суд и продолжить взыскивать с Вас оставшуюся разницу, уже как обычный беззалоговый долг.

Сценарий 2. Торги признаны несостоявшимися, и банк забрал квартиру себе

Только в этом случае вступает в силу п. 5 ст. 61 Закона № 102-ФЗ.

Если торги прошли дважды, квартиру никто не купил, и банк воспользовался своим правом оставить заложенное имущество за собой, то с этого момента задолженность по кредиту признается погашенной и полностью прекращается, даже если стоимость квартиры была меньше суммы долга.

Исключение: программа страхования ответственности

Если при заключении договора ипотеки Вы оформляли страхование ответственности заемщика или банк страховал свой риск невозврата, то при нехватке денег от продажи квартиры остаток долга банку выплачивает страховая компания, а Ваши обязательства перед банком прекращаются (п. 4 ст. 61 Закона № 102-ФЗ).

Согласно закону, Вы имеете право просить банк дать разрешение на самостоятельную реализацию из-под залога.

Вы сможете продать квартиру по рыночной цене, а не с дисконтом торгов, и полностью закрыть кредит.

На основании ст. 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ Вы можете потребовать от банка отсрочку платежей на срок до 6 месяцев, если попали в трудную жизненную ситуацию.

В 2026 году действует закон, позволяющий при банкротстве сохранить единственное ипотечное жилье, если заключить с банком отдельное мировое соглашение, платить только за квартиру, списав остальные кредиты.

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

✅ Помогаю разобраться в сложных правовых ситуациях и найти решение, которое реально сработает.

👉 Узнать больше обо мне, ознакомиться с моим рейтингом и отзывами можете по ссылке: www.9111.ru/id-lex_et_vita/

📱 по телефону: +7 (953) 188-90-84 (Макс, Telegram, VK);

📝 по e-mail: lex_et_vita@mail.ru

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Вы неверно поняли позицию, на которую ссылаетесь, и п. 5 ст. 6 Закона об ипотеке здесь не работает так, как вы надеетесь. Обязательства заёмщика прекращаются только в случае, если заложенное имущество продано с торгов и денег от продажи хватило для полного погашения требований залогодержателя. Если же суммы не хватило, то непогашенная часть долга сохраняется, и банк вправе взыскать её с вас в общем порядке — через суд, обратив взыскание на другое ваше имущество и доходы.

Пункт 5 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действительно говорит о прекращении обязательств, но лишь при условии, что вырученной от реализации суммы достаточно для удовлетворения требований залогодержателя. Это прямо следует из ст. 61 Закона об ипотеке: если вырученная сумма недостаточна, залогодержатель имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. То есть банк не просто может, а имеет законное право подать иск о взыскании разницы.

Позиция Верховного Суда, о которой вы упоминаете, касается иной ситуации — когда торги признаны несостоявшимися и залогодержатель оставляет предмет залога за собой по цене на 25% ниже начальной. В этом случае обязательства действительно считаются прекращёнными, но только если стоимости заложенного имущества, оставленного за банком, хватает для покрытия долга. Если не хватает — разница также взыскивается. Так что рассчитывать на «прощение» долга после продажи квартиры с молотка не приходится.

Что делать в вашей ситуации: если вы понимаете, что не можете платить, лучше не ждать суда и торгов. Попробуйте договориться с банком о реструктуризации, кредитных каникулах или самостоятельной продаже квартиры по рыночной цене — это позволит погасить долг полностью и избежать дополнительных издержек (пени, судебные расходы, исполнительский сбор). Если банк уже подал иск, вы вправе заявить ходатайство об установлении начальной продажной цены в размере рыночной стоимости, а не заниженной залоговой — это увеличит шанс, что вырученных денег хватит на покрытие долга. Но помните: пока кредит не погашен, обязанность платить сохраняется, и после продажи квартиры банк придёт за остатком.