Можно ли через нотариуса оформить заем ООО и залог недвижимости между городами?

Обращайтесь к нотариусу по месту жительства. Нотариус подготовит сделку. Вам нужно взять с собой паспорт.

Я ЗНАЮ КАК РЕШИТЬ ВАШУ ПРОБЛЕМУ!

Телефон, МАХ, Вотсап 8(902)999-11-40. Почта: professor.ka@yandex.ru. УСЛУГИ ПЛАТНЫЕ. Пишите в любое время.

Добрый день. Такая схема существует, и для вашей ситуации она подходит. Вам не нужно ехать за 1 500 км и не нужно подписывать договор через Госуслуги. Сделку можно удостоверить у двух нотариусов одновременно. Вы находитесь у нотариуса в своем городе, директор ООО находится у своего нотариуса. Нотариусы связываются через Единую информационную систему нотариата и удостоверяют один и тот же договор. Такой порядок прямо предусмотрен статьей 53.1 Основ законодательства о нотариате.

Сразу поправлю один момент. В Росреестре будет регистрироваться не «договор залога», а ипотека как обременение недвижимости. Для договоров ипотеки, заключаемых сейчас, государственная регистрация самого договора не требуется. Право залога недвижимости возникает и становится противопоставимым третьим лицам через запись об ипотеке в ЕГРН.

Я бы организовал сделку следующим образом.

1. Сначала выбираете двух нотариусов. Вы находите нотариуса у себя. ООО находит нотариуса у себя. Сразу обоим говорите дословно, что требуется «удостоверение сделки двумя нотариусами в порядке статьи 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате». Это важно. Не каждая нотариальная контора любит заниматься такими сделками без предварительной подготовки.

2. До дня сделки нотариусам передается весь пакет документов. Вашему нотариусу понадобятся ваши паспортные данные. От ООО потребуются данные общества, устав, сведения о директоре и его полномочиях, а также документы по недвижимости. Нотариус при удостоверении залога проверяет, действительно ли недвижимость принадлежит залогодателю и нет ли препятствующих сделке ограничений или обременений.

3. Отдельно проверяется корпоративная сторона сделки. Нужно заранее выяснить, требуется ли ООО решение участника или общего собрания на передачу недвижимости в ипотеку, в том числе с учетом стоимости имущества и правил о крупных сделках и сделках с заинтересованностью. Этот вопрос нельзя оставлять на утро подписания. Если необходимого корпоративного решения не окажется, нотариус может сделку не удостоверить либо вы получите ненужный риск последующего спора.

4. Заранее согласовывается текст займа и ипотеки. Здесь есть важная особенность именно вашей ситуации. Поскольку заимодавец физическое лицо, договор займа по общему правилу считается заключенным с момента фактической передачи денег ООО. Одной вашей подписи под договором недостаточно для возникновения займа. Поэтому я бы не перечислял деньги ООО заранее.

5. Ипотеку можно построить под обязательство, возникающее после ее оформления. Закон допускает залог в обеспечение будущего обязательства. Это позволяет сначала оформить документы и добиться регистрации обременения, а уже затем перечислять деньги заемщику. Для вас это существенно безопаснее, чем сначала отправить несколько миллионов рублей, а потом ждать, зарегистрирует ли Росреестр ипотеку.

6. В назначенный день вы одновременно приходите каждый к своему нотариусу. Вы лично сидите у нотариуса в своем городе. Директор ООО лично находится у второго нотариуса. Нотариусы работают с единым электронным проектом договора через ЕИС нотариата. Каждый участник подписывает электронный экземпляр сделки в присутствии своего нотариуса, а также бумажный экземпляр, который остается в нотариальной конторе. Нотариусы удостоверяют один общий договор своими квалифицированными электронными подписями. Юридически это считается одним письменным договором, подписанным сторонами.

7. Госуслуги вам для этой схемы не нужны. Вы не сидите дома перед компьютером и не идентифицируетесь через портал. Ваша личность устанавливается нотариусом непосредственно в его конторе. Электронная часть происходит между нотариусами через нотариальную систему.

8. Заранее определяете, какой из двух нотариусов отправляет ипотеку в Росреестр. При сделке, удостоверяемой несколькими нотариусами, стороны вправе выбрать нотариуса, который будет заявителем для внесения записи в государственный реестр. Государственная регистрация ипотеки по нотариально удостоверенному договору может проводиться по заявлению нотариуса.

9. После подписания нотариус электронно направляет документы в Росреестр. Документы по нотариально удостоверенной сделке, поступившие в Росреестр электронно, должны регистрироваться в течение одного рабочего дня, следующего за днем их поступления. Поэтому подписать сделку реально за один день, но рассчитывать, что запись об ипотеке гарантированно появится в ЕГРН через несколько часов после подписания, нельзя.

10. Деньги я бы перечислял только после получения подтверждения регистрации ипотеки в ЕГРН. Это главный практический момент. Последовательность для вас должна быть не «деньги → договор → регистрация», а «подписание займа и ипотеки → подача нотариусом в Росреестр → регистрация ипотеки → проверка записи ЕГРН → перечисление займа». Тогда вы не остаетесь в промежутке, когда деньги уже у ООО, а зарегистрированного обеспечения еще нет.

Сам договор ипотеки тоже нужно составить внимательно. Недостаточно написать «здание передается в залог». Объект должен быть точно идентифицирован, должны быть указаны право ООО на него и регистрационные сведения, а обеспечиваемое обязательство должно быть определено так, чтобы было понятно, какой именно долг обеспечивается ипотекой. Я бы также отдельно прописал обеспечение не только тела займа, но и процентов, если займ процентный, а также предусмотренных договором платежей в допустимых законом пределах.

Поэтому ваша рабочая схема выглядит совсем просто: сегодня находите двух нотариусов и передаете им документы → они заранее между собой согласовывают сделку через ЕИС → назначают единое время → вы каждый приходите к своему нотариусу → одновременно подписываете → выбранный нотариус отправляет ипотеку в Росреестр → после появления записи об ипотеке вы переводите ООО деньги.

И еще один принципиальный момент. До сделки я бы обязательно проверил свежую выписку ЕГРН по объекту, кадастровый номер, собственника, уже зарегистрированные ипотеки, аресты и запреты, стоимость объекта относительно размера займа, корпоративное одобрение ООО и наличие иных кредиторов. То, что вы давно знаете людей и им доверяете, юридически эту проверку не заменяет. Если залог уже обременен, его стоимость завышена либо корпоративное оформление сделано неправильно, хороший договор займа проблему не исправит.

Здравствуйте..

1. Подготовка документов

Вам и ООО понадобятся:

Ваш паспорт (заимодавец).

Учредительные документы ООО (ОГРН, ИНН, устав, решение/протокол о назначении директора).

Паспорт директора ООО.

Документы на недвижимость, которая будет предметом залога (право собственности, выписка ЕГРН).

Кадастровый номер, адрес объекта.

Проект договора займа.

Проект договора залога.

ВАЖНО:

Договор залога недвижимости (ипотека) подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 339.2 ГК РФ, ст. 42 ФЗ "Об ипотеке").

Договор займа между физлицом и ООО нотариального удостоверения не требует, но для надёжности можно оформить у нотариуса.

2. Согласование условий и проектов договоров

Согласуйте с ООО все условия займа и залога.

Закажите у нотариуса в вашем городе подготовку проектов договоров (или подготовьте сами и принесите на проверку).

Уточните у нотариуса, работает ли он с "удалённым удостоверением" (см. ниже).

3. Как подписать договоры в разных городах?

Вариант 1. Передача документов для подписи через нотариусов (наиболее реалистичный)

а) В вашем городе:

Вы приходите к нотариусу, подписываете договор займа и договор залога недвижимости.

Нотариус удостоверяет вашу подпись (или полностью удостоверяет договор, если это требуется).

Нотариус оформляет "нотариально удостоверенную копию" подписанных вами документов и/или "передаточный акт" (иногда — "передаточное письмо").

б) Отправка документов:

Нотариус отправляет оригиналы/нотариально заверенные копии в другой город (нотариус — нотариусу) через специальную нотариальную почту (или с курьером, если срочно, но это дороже).

в) В городе заемщика:

Заёмщик (директор ООО) приходит к своему нотариусу, подписывает документы в присутствии нотариуса.

Нотариус удостоверяет подпись заемщика.

г) Регистрация залога:

Нотариус в городе заемщика подаёт документы в Росреестр на регистрацию ипотеки (залог недвижимости).

После регистрации вы получаете выписку ЕГРН с обременением.

ВАЖНО:

Не все нотариусы работают с "межнотариальным документооборотом" быстро, уточняйте заранее.

Весь процесс может занять от нескольких дней до недели (иногда быстрее, если повезёт).

Вариант 2. Доверенность

Заёмщик (директор ООО) может выдать доверенность на представителя в вашем городе (или наоборот, вы — в городе заемщика), чтобы тот подписал договоры у нотариуса.

Но это менее безопасно и требует доверия к представителю.

Вариант 3. Личное присутствие обеих сторон у одного нотариуса

Самый быстрый, но требует поездки одной из сторон.

4. Регистрация залога (ипотеки) в Росреестре

После подписания договора залога нотариус сам подаёт документы на регистрацию обременения в Росреестре (это обязанность нотариуса с 2019 года).

Срок регистрации — обычно 1-3 рабочих дня.

5. Получение документов

После регистрации вы получаете выписку из ЕГРН, где указано обременение — залог в вашу пользу.

Краткая схема:

Вы — идёте к нотариусу, подписываете договоры.

Нотариус — отправляет документы нотариусу в городе заемщика.

Заемщик — подписывает у своего нотариуса.

Нотариус заемщика — подаёт на регистрацию залога в Росреестр.

Вы — получаете выписку из ЕГРН с обременением.

Важные детали

Обязательно уточняйте у нотариусов оба города, работают ли они с "межнотариальным документооборотом".

Если нотариусы не хотят работать по такой схеме — ищите других, это не редкость, но некоторые не любят связываться.

Все расходы по нотариусам и регистрации обычно несёт заёмщик, но это по договорённости.

Итог

За один день — только если обе стороны в одном городе или кто-то готов лететь.

В вашем случае — 3-7 дней реально, если обе стороны оперативно взаимодействуют и нотариусы не тянут.

Если нужно, могу расписать шаблоны документов или более подробно разъяснить отдельный шаг.

Рекомендация:

Перед началом процесса позвоните нотариусам обоих городов, объясните ситуацию и уточните, готовы ли они работать по схеме "нотариус — нотариус". Это ключевой момент для успеха.

____________________________________________________________________

Если Вам требуется индивидуальная консультация по вашему вопросу, или составление юридических документов (в кратчайшие сроки), пожалуйста, напишите мне в личные сообщения на сайте, либо обращайтесь по

тел. 8 978 070 86 20 - Телеграмм, Макс, Ватсап, по электронной почте: svetlanaozeredenko@yandex.ru, в ВК по ссылке: https://vk.ru/svetlanaozero

Обращайтесь — нет таких вопросов, на которые не найдётся решения! Услуги предоставляются на ПЛАТНОЙ основе.

Здравствуйте. Понимаю ваше желание всё оформить надёжно и без лишних поездок. Отвечаю по существу: да, заключить договор займа и залога недвижимости, находясь в разных городах, можно, но с одним важным условием — это делается не так, как вы описали (подписание у разных нотариусов в разное время), а через единую сделку с участием двух нотариусов.

Ключевой момент: Федеральный закон позволяет удостоверить сделку удалённо, когда стороны находятся у разных нотариусов. Это регулируется статьёй 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате. Но это возможно только если оба нотариуса (ваш и в городе заёмщика) работают в единой информационной системе нотариата и у них есть техническая возможность для такого формата. То есть «просто прийти к любому нотариусу» недостаточно — нужно заранее найти того, кто оказывает такую услугу.

Теперь по шагам, как это будет происходить на практике:

1. Вы (займодавец) у себя в городе: собираете пакет документов: паспорт, документы на недвижимость, которую планируете взять в залог (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН), а также реквизиты ООО-заёмщика (ИНН, ОГРН, адрес). Идёте к нотариусу, который работает с удалённым удостоверением сделок, и говорите, что хотите провести сделку в формате ст. 44.3 Основ.

2. Нотариус в вашем городе: проверяет ваши документы, готовит проект договора займа и договора залога. Он связывается с нотариусом в городе заёмщика и согласовывает время проведения сделки. Важно понимать: договор залога недвижимости по соглашению сторон подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 339 ГК РФ), а сам залог возникает с момента государственной регистрации в Росреестре (ст. 19 Закона об ипотеке). Нотариус сам направит документы на регистрацию в электронном виде.

3. В назначенное время: вы приходите к своему нотариусу, а представитель ООО (генеральный директор) — к нотариусу в своём городе. Вы оба одновременно подписываете один и тот же экземпляр договора в присутствии каждый своего нотариуса. Нотариусы обмениваются электронными образами документов и подтверждают, что сделка состоялась.

4. После подписания: ваш нотариус (или нотариус заёмщика) самостоятельно подаёт документы на регистрацию залога в Росреестр. Вам останется только получить выписку из ЕГРН, подтверждающую, что обременение зарегистрировано.

Важное предупреждение: уложиться в один день, скорее всего, не получится. Даже если оба нотариуса технически готовы, им нужно время на согласование, проверку документов ООО (устав, решение о одобрении крупной сделки, если нужно) и подготовку проектов. Реалистичный срок — от 2 до 5 рабочих дней. Также учтите: если залогом обеспечивается займ, выданный не на покупку этой недвижимости, это не меняет процедуру, но влияет на условия договора — их вам подробно разъяснит нотариус перед подписанием.

Здравствуйте. Ваша схема не просто возможна, она является стандартной и наиболее безопасной юридической практикой для дистанционных сделок с недвижимостью в России.

Вы описываете процедуру действия через двух нотариусов (статья 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Вы приходите к своему нотариусу, заёмщик — к своему. Нотариусы связываются по закрытому защищенному каналу видеосвязи, проводят единую сессию подписания, после чего договор залога автоматически уходит на регистрацию в Росреестр.

Важное уточнение: вы хотите сделать всё «за один день». Это невозможно из-за объективных юридических сроков регистрации обременения. Сам процесс подписания у нотариуса займет около часа-полутора, но регистрация залога в Росреестре занимает время. Ориентируйтесь на то, что деньги можно будет перечислить только после того, как запись об ипотеке появится в ЕГРН (обычно это занимает от нескольких часов до 2–3 рабочих дней при электронной подаче).

Ниже пошаговая инструкция, расписанная максимально подробно.

Шаг 0. Подготовка документов (сделайте это сегодня-завтра)

Договор займа. Составьте его в простой письменной форме. В нём обязательно укажите: кто, кому, какую сумму дает, под какой процент (или беспроцентно), срок возврата. Пропишите фразу: «Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по настоящему договору является ипотека недвижимого имущества согласно Договору залога №... от [дата]». Распечатайте три экземпляра (вам, ООО, один может потребоваться банку или Росреестру).

Договор залога (ипотеки). Это серьезный документ. Чтобы регистратор Росреестра не завернул сделку, в нем должны быть четко прописаны:

предмет ипотеки (полный адрес недвижимости, кадастровый номер);

оценка предмета залога (стоимость, о которой вы договорились; обычно берется рыночная);

существо, размер и срок исполнения обязательства (прямая ссылка на ваш договор займа со всеми суммами и датами);

право, на котором имущество принадлежит залогодателю (ООО), и наименование органа, зарегистрировавшего это право;

условие о том, что у вас возникает право преимущественного удовлетворения требований из стоимости заложенного имущества.

Документы от ООО (попросите их прислать вам сканы):

Устав (действующая редакция).

Решение единственного участника или протокол общего собрания участников о получении займа и передаче недвижимости в залог именно этому лицу (то есть вам) на конкретных условиях. Без этого документа директор не имеет права подписывать такие договоры.

Приказ о назначении директора.

Выписка из ЕГРЮЛ свежая (нотариус сам ее закажет, но лучше иметь под рукой).

Свидетельство или выписка из ЕГРН на объект недвижимости (чтобы у вас были точные кадастровый номер и площадь).

Ваши документы: паспорт гражданина РФ.

Шаг 1. Выбор нотариусов и созвон

Найдите в своем городе любого нотариуса. Позвоните ему и скажите: «Мне нужно удостоверить договор займа и договор залога недвижимости между физлицом (мной) и юрлицом (ООО) дистанционно с другим нотариусом в городе N. Заёмщик пойдет к нотариусу со своей стороны». Ваш нотариус свяжется с коллегой в городе заёмщика, они проверят графики друг друга и назначат точное время сеанса связи (например, завтра в 14:00 по вашему времени). Они сами забронируют окно друг у друга, вам договариваться со вторым нотариусом не нужно.

Шаг 2. Ваш визит к нотариусу (день сделки)

Приходите минут за 15 до назначенного времени со своим паспортом и распечатанными проектами договоров займа и залога.

Нотариус проверит ваши паспорта, установит личность, проверит вашу дееспособность (не находитесь ли вы под влиянием, пьяны и т.д.).

Технический момент: если сумма займа крупная (более 5 млн рублей), закон требует безналичного расчета. Если вы планируете отдавать наличные, подготовьтесь заранее: откройте счет в любом банке, так как в самом договоре займа нужно будет указать реквизиты вашего счета, на который ООО должно вернуть деньги.

Нотариус проведет короткую правовую экспертизу ваших текстов. Если найдет грубые ошибки, мешающие регистрации, попросит поправить (поэтому проекты лучше согласовать с ним по телефону накануне).

Шаг 3. Сеанс дистанционного подписания

Вас посадят перед монитором. Нотариус включит защищенный канал связи. На экране появится картинка из кабинета второго нотариуса в другом городе.

Там будет сидеть директор ООО (именно он действует без доверенности) с пакетом учредительных документов и печатью компании. Нотариус там проводит абсолютно такую же проверку личности директора.

Оба нотариуса одновременно видят всех участников и все документы. Система фиксирует единое время начала и окончания действия.

Сначала вы подписываете договор займа. Вы ставите подпись обычной ручкой на бумаге. Директор делает то же самое в своем городе. Нотариусы обмениваются сканами-подтверждениями.

Затем вы подписываете договор залога. Это критический момент. Поскольку речь о недвижимости, этот договор должен быть составлен строго как единый документ. Не пытайтесь подписать два разных договора залога в разных городах — Росреестр откажет. Только одна общая сессия, один текст, две подписи на бумажных оригиналах.

Нотариусы сканируют подписанные листы, формируют электронный пакет документов, подписывают его своими усиленными квалифицированными электронными подписями (УКЭП).

Шаг 4. Регистрация в Росреестре (самое долгое ожидание)

Сразу после сеанса ваш нотариус отправляет электронные документы в Росреестр напрямую по системе межведомственного взаимодействия.

Вам никуда ехать не надо. МФЦ исключается полностью.

Государственная пошлина за регистрацию ипотеки для физических лиц составляет 1 000 рублей. Эти деньги вы отдадите своему нотариусу наличными или переводом, а он оплатит пошлину от вашего имени.

Срок регистрации по закону — 1 рабочий день при электронной подаче нотариусом. По факту уведомление о наложении обременения (залога) приходит в личный кабинет покупателя/кредитора или отображается в реестре часто уже через несколько часов. Попросите нотариуса прислать вам опись принятых документов с номером дела (MVD-номер).

Шаг 5. Передача денег

Только когда вы получите подтверждение от нотариуса или самостоятельно проверите на сайте Росреестра по кадастровому номеру объекта, что появилась запись об ипотеке в пользу вас как физического лица, переводите деньги заемщику. Как проверить: зайдите на сайт Росреестра, сервис «Справочная информация по объектам недвижимости online», вбейте кадастровый номер. В разделе «Права и ограничения» должна появиться строка с вашим ФИО и сроком обременения. Перевод делайте банковским переводом по реквизитам ООО со своего счета с назначением платежа «Предоставление займа по договору №... от ...». Никакой налички из рук в руки.

Что важно учесть, чтобы сделка не развалилась:

Директор vs представитель. Договор залога от имени ООО должен подписать либо лично генеральный директор, указанный в ЕГРЮЛ, либо лицо по нотариальной доверенности, выданной этим директором. Просто менеджер с печатью ничего подписать не может. Уточните этот момент с заёмщиком заранее.

Согласие супруга. Недвижимость, которую ООО передает в залог, могла приобретаться обществом в период брака кого-то из его учредителей (если это влияет на внутренние корпоративные одобрения), но само ООО как юрлицо согласия супругов не предоставляет. А вот вы, если состоите в браке, обязаны будете предоставить нотариусу нотариальное согласие вашего супруга(и) на заключение договора залога (так как долг общий, и обеспечение тоже затрагивает интересы семьи). Сделка частная, поэтому требуйте симметричного условия: пусть директор ООО предоставит аналогичное согласие супруги(а), если он состоит в браке, во избежание будущих корпоративных споров об оспаривании крупной сделки.

Единство договора. Как сказано выше, договор залога должен быть подписан обеими сторонами в рамках одной дистанционной сессии. Если вы подпишете свой экземпляр сегодня, а они свой завтра — такая сделка юридически ничтожна для целей регистрации.

Страхование. Заложенное имущество должно быть застраховано в пользу залогодержателя (вас). Пропишите в договоре залога, кто оплачивает страховку и выгодоприобретателем по полису являетесь вы.

Убытки. Заложите в договор механизм возмещения убытков: если регистрация сорвется по вине заемщика, он обязан компенсировать вам расходы на нотариуса и дорогу.

Резюме распределения ролей:

Действие Кто делает

Подготовка текстов договоров и сбор документов ООО Вы (как инициатор) совместно с юристом ООО

Согласование времени сеанса Ваши нотариусы (вы лишь даете контакты)

Идентификация сторон и проверка воли Каждый — свой нотариус очно

Единое подписание договоров Вы в своем городе, директор ООО — в своем (одновременно онлайн)

Оплата госпошлины (1000 руб.) Вы (через своего нотариуса)

Подача в Росреестр Ваш нотариус (автоматически)

Перечисление суммы займа Вы (строго после появления записи в ЕГРН)

Здравствуйте!

Да, это возможно — называется дистанционное удостоверение сделки двумя нотариусами. Работает с конца 2020 года, полностью законно, специально для ситуаций, когда стороны в разных городах.

Такой порядок прямо предусмотрен статьей 53.1 Основ законодательства о нотариате.

Суть процедуры простыми словами

Вы приходите к нотариусу у себя. Представитель ООО приходит к нотариусу в своём городе. Нотариусы связываются друг с другом по защищённой видеосвязи, каждый проверяет «свою» сторону, вы оба подписываете договор на специальных планшетах, оба нотариуса ставят свои электронные подписи. Договор хранится в единой системе нотариата. После этого один из нотариусов сам отправляет договор залога в Росреестр — регистрация занимает 1 рабочий день.

ЭЦП вам оформлять не нужно — вы подписываете ручкой (стилусом) на планшете нотариуса, всё остальное делает он.

Важное ограничение

Один из двух нотариусов обязательно должен работать в том регионе, где находится заложенная недвижимость. Если недвижимость в Москве— это может быть ваш нотариус (или любой другой ). Если недвижимость в другом регионе — там должен быть второй нотариус, а вы выбираете любого удобного .

Что нужно понять заранее

Два договора или один? Можно оформить договор займа и договор залога как два отдельных документа или объединить в один. Нотариально удостоверять обязательно договор залога недвижимости (ипотеки) — без этого Росреестр не зарегистрирует обременение. Договор займа сам по себе не требует нотариальной формы, но если вы хотите, чтобы при неисполнении можно было взыскать через исполнительную надпись нотариуса (без суда), договор займа тоже нужно удостоверять нотариально.

Кто подписывает со стороны ООО? Директор (единоличный исполнительный орган). Если директор не может — представитель по нотариальной доверенности. Проверьте, что директор не сменился и полномочия актуальны.

Кто собственник заложенной недвижимости? Если собственник — само ООО, директор подписывает оба договора. Если собственник — физлицо (например, один из учредителей), то это физлицо тоже должно быть стороной договора залога и тоже должно прийти к нотариусу.

Согласие супруга(и) — если заложенная недвижимость является совместной собственностью супругов, нужно нотариальное согласие второго супруга на залог.

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Подготовка (за несколько дней до сделки)

Вы (у нотариуса):

Позвоните любому нотариусу в своем городе. Скажите: «Хочу дистанционно удостоверить договор займа и договор залога недвижимости. Я — физлицо, заёмщик — ООО в другом городе. Нужна дистанционная сделка двумя нотариусами».

Уточните, в каком регионе находится заложенная недвижимость. Если у Вас в регионе — ваш нотариус может быть «основным». Если в другом регионе — ваш нотариус свяжется с коллегой в том регионе.

Нотариус запросит у вас: паспорт, данные по объекту недвижимости (адрес, кадастровый номер), выписку из ЕГРН (можно свежую — не старше 30 дней), информацию о сумме займа, сроке, процентной ставке.

Заёмщик (в своём городе):

Находит нотариуса в регионе, где расположена недвижимость (если не в Вашем регионе) или в любом удобном городе (если недвижимость в Вашем регионе).

Передаёт своему нотариусу: выписку из ЕГРЮЛ на ООО, решение/протокол о назначении директора, паспорт директора, правоустанавливающие документы на недвижимость, кадастровый паспорт/техплан, согласие супруга(и) — если нужно.

Оба нотариуса:

Связываются друг с другом, согласовывают проект договора(ов), договариваются о дате и времени дистанционной сделки.

Шаг 2. Согласование текста договора

Один из нотариусов (обычно тот, в чьём регионе недвижимость) готовит проект договора займа и договора залога. Вы и заёмщик получаете проекты на согласование. Проверьте:

сумму, срок, процентную ставку;

точное описание объекта залога (адрес, кадастровый номер, площадь);

оценку залога (нужен отчёт независимого оценщика — закажите заранее);

порядок обращения взыскания (можно предусмотреть внесудебный порядок через исполнительную надпись нотариуса — это сильно упростит жизнь при дефолте);

порядок передачи денег (на какой счёт, в какой срок после подписания).

Шаг 3. Дистанционное удостоверение (один день)

В назначенное время:

Вы приходите к нотариусу с паспортом.

Директор ООО приходит к своему нотариусу в другом городе с паспортом и документами ООО.

Нотариусы устанавливают видеосвязь по защищённым каналам.

Каждый нотариус проверяет личность своей стороны, разъясняет условия и последствия, убеждается, что вы понимаете, что подписываете.

Вы и директор ООО подписываете договор на планшетах нотариусов — собственноручно, стилусом.

Оба нотариуса ставят свои усиленные электронные подписи — договор считается удостоверенным.

Договор сохраняется в единой информационной системе нотариата (ЕИС).

Шаг 4. Регистрация залога в Росреестре (1 рабочий день)

Нотариус (обычно тот, в чьём регионе находится недвижимость) сам отправляет документы в Росреестр в электронной форме. Регистрация обременения (залога) занимает 1 рабочий день с момента поступления.

Вы получите выписку из ЕГРН с отметкой об обременении — её можно забрать у своего нотариуса или получить в электронном виде.

Шаг 5. Передача денег

После регистрации залога (или одновременно — как договоритесь) вы переводите сумму займа на счёт ООО. Обязательно сохраните платёжное поручение/квитанцию — это доказательство факта передачи денег. Если этого нет, договор займа считается незаключённым.

Кто что платит

Расход Кто платит Примерно сколько

Удостоверение договора залога Залогодатель (ООО) 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 руб. + региональный тариф (тех. услуги)

Удостоверение договора займа По договорённости 0,5% суммы займа (от 1500 руб.) + тех. услуги

Госпошлина за регистрацию залога в Росреестре Залогодатель (ООО) 2 000 руб. для физлица / 22 000 руб. для юрлица

Отчёт оценщика Кто заказывает 3 000–7 000 руб.

Услуги нотариуса за дистанционную сделку Каждая сторона — своему нотариусу Региональный тариф для удалённых сделок

Что может пойти не так

Один из нотариусов не ведет дистанционные сделки. Не все нотариусы практикуют этот формат. Решение: ваш нотариус помогает найти коллегу в другом городе, или вы ищете через базу ЕИС нотариата.

Недвижимость в обременении (арест, другая ипотека, запрет на регистрационные действия). Нотариус проверит это заранее по ЕГРН, но лучше заказать свежую выписку самим.

Директор ООО недавно сменился, и данные в ЕГРЮЛ не обновлены. Проверьте актуальность заранее на сайте ФНС.

Срок действия выписки из ЕГРН истёк (30 дней). Заказывайте выписку за 5–7 дней до сделки.

За один день управиться реально, если вся подготовка (согласование текста, оценка, выписки, согласие супруга) сделана заранее. Само дистанционное удостоверение занимает около часа. Регистрация в Росреестре — ещё один рабочий день.

Выбирайте сами лучшие два ответа!

Здравствуйте!

Да, Вы можете оформить такую сделку.

Описанный Вами способ называется дистанционным удостоверением сделки двумя и более нотариусами.

Указанная процедура создана как раз для случаев, когда стороны находятся в разных городах, не хотят доверять «онлайн-сервисам» вроде госуслуг и желают подписать документы лично у нотариуса, в бумажном виде.

Вся процедура регулируется ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

Нотариусы свяжутся между собой по закрытой защищенной системе, вы подпишете документы в своем городе, заемщик в своем, а Росреестр зарегистрирует залог недвижимости.

Подготовка: что нужно сделать ДО визита к нотариусу

Поскольку одной из сторон сделки является юридическое лицо (ООО), а предметом залога недвижимость, нотариусам потребуется время на проверку документов.

За 2–3 дня до сделки вам нужно выбрать нотариуса в своем городе, а заемщику — в своем, и связать их.

1. Выбор нотариуса для недвижимости

Согласно ст. 56 Основ законодательства о нотариате, договор залога недвижимости (ипотеки) должен удостоверяться нотариусом того субъекта РФ (области, края, республики), где находится эта недвижимость.

Пример: Если закладываемая недвижимость находится в городе заемщика, то нотариус заемщика должен быть из этого региона. Вы же в своем городе можете пойти к абсолютно любому нотариусу.

2. Связь между нотариусами

Вы обращаетесь к своему нотариусу, заемщик к своему.

Вы сообщаете им, что планируете «дистанционную сделку согласно ст. 53.1 Основ о нотариате».

Нотариусы созваниваются, обмениваются контактами и согласовывают единое время для вашего визита с учетом разницы в часовых поясах, если она есть.

3. Отправка документов

Заемщик (директор ООО) отправляет нотариусам сканы документов на ООО (Устав, ОГРН/ИНН, решение о назначении директора) и документы на недвижимость (выписку из ЕГРН).

Вы отправляете скан своего паспорта. Нотариусы сами составляют официальный текст договора займа и договора залога (ипотеки).

Пошаговая инструкция в день сделки

Представим, что Вы договорились провести сделку сегодня в 12:00 по московскому времени.

Шаг 1. Ваш визит к нотариусу (в Вашем городе)

Вы берете свой бумажный паспорт, оригинал ИНН на всякий случай и приходите к своему нотариусу.

Шаг 2. Визит заемщика к нотариусу (в его городе)

В это же самое время Генеральный директор ООО (заемщик) со своим паспортом, печатью компании (если есть) и оригиналами учредительных документов ООО приходит к своему нотариусу.

Если недвижимость принадлежит не самому ООО, а, например, его учредителю лично, то этот учредитель тоже должен прийти к нотариусу заемщика со своим паспортом.

Шаг 3. Сеанс связи и проверка

Нотариусы устанавливают между собой защищенное видеосоединение.

Они проверяют Ваши паспорта, полномочия директора ООО, устанавливают, что Вы оба находитесь в трезвом уме, понимаете суть сделки и подписываете документы добровольно.

Шаг 4. Чтение и согласование проектов

Вам дают в руки бумажный проект договора займа и договора залога.

Точно такой же текст на бумаге дают заемщику.

Вы внимательно читаете суммы, сроки и адреса недвижимости.

Шаг 5. Подписание документов

Процедура подписания выглядит так:

1. Вы подписываете бумажный вариант договоров в присутствии своего нотариуса.

2. Ваш нотариус мгновенно переводит Ваш подписанный бумажный документ в электронный вид (сканирует) и подписывает его своей усиленной квалифицированной электронной цифровой подписью (ЭЦП).

Этот электронный документ имеет ту же юридическую силу, что и бумажный (ст. 103.8 Основ о нотариате).

3. Через единую систему нотариата этот файл мгновенно улетает нотариусу во второй город.

4. Заемщик в своем городе подписывает свой бумажный экземпляр.

Его нотариус точно так же подписывает его своей ЭЦП и отправляет Вашему нотариусу.

5. Происходит «склейка», т.е. сделка считается официально заключенной.

Шаг 6. Отправка залога в Росреестр

Вам не нужно идти в МФЦ.

Согласно ст. 86 Основ о нотариате, нотариус, который удостоверил договор залога недвижимости, обязан в этот же день самостоятельно направить электронное заявление и пакет документов в Росреестр для регистрации залога (ипотеки) в Вашу пользу.

По закону, срок регистрации нотариальных сделок в Росреестре в электронном виде составляет 1 рабочий день согласно ч. 11 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

То есть залог появится в системе завтра-послезавтра.

Шаг 7. Получение документов на руки

Каждый из нотариусов распечатывает итоговый документ с отметкой о том, что он подписан электронными подписями обеих сторон и обоих нотариусов.

Вам выдают этот бумажный документ на руки, на нем будет специальный QR-код сделки.

Ответы на организационные вопросы:

Как передавать деньги?

Поскольку Вы не доверяете онлайну, самый безопасный способ при нотариальной сделке, депозит нотариуса согласно ст. 87 Основ о нотариате.

Вы вносите сумму займа на специальный банковский счет вашего нотариуса (можно наличными через кассу банка по распоряжению нотариуса). Ваш нотариус переведет эти деньги на счет ООО только после того, как заемщик поднишет договор, или после того, как Росреестр официально зарегистрирует залог недвижимости в вашу пользу. Это защитит вас от ситуации, когда деньги отданы, а залог по какой-то причине не зарегистрирован.

Сколько это стоит?

Каждая сторона оплачивает услуги своего нотариуса по утвержденному тарифу.

За дистанционную сделку взимается стандартный нотариальный тариф за удостоверение договоров + региональный тариф.

Точную сумму Вам назовут нотариусы после оценки стоимости недвижимости.

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

✅ Помогаю разобраться в сложных правовых ситуациях и найти решение, которое реально сработает.

👉 Узнать больше обо мне, ознакомиться с моим рейтингом и отзывами можете по ссылке: www.9111.ru/id-lex_et_vita/

📱 по телефону: +7 (953) 188-90-84 (Макс, Telegram, VK);

📝 по e-mail: lex_et_vita@mail.ru

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Здравствуйте.

Да, это возможно — и механизм, который вы описываете, существует и работает. Это называется дистанционное удостоверение сделки двумя нотариусами.

Вы приходите к нотариусу в своём городе, заёмщик — к своему, они связываются по защищённой видеолинии, и каждый из вас подписывает документы у своего нотариуса.

После этого нотариус сам отправляет договор залога в Росреестр в электронном виде.

Правовая основа: какие законы это регулируют

Договор займа. По договору займа вы (заимодавец) передаёте деньги, а ООО (заёмщик) обязуется их вернуть (п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса РФ). Договор займа, где заёмщик — юридическое лицо, должен быть в письменной форме (ст. 808 ГК РФ, ст. 161 ГК РФ).

Нотариальная форма для договора займа законом не требуется, но стороны могут сами договориться о нотариальном удостоверении — это прямо разрешено п. 2 ст. 163 ГК РФ: нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для данной сделки нотариальная форма не нужна.

Договор залога недвижимости (ипотеки). Залог недвижимости — это ипотека. Она регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договор залога должен быть в письменной форме (п. 3 ст. 339 ГК РФ), а ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 11 Закона об ипотеке).

Как и в случае с займом, нотариальное удостоверение договора ипотеки по закону не обязательно (если только не залог доли в праве общей собственности), но стороны могут договориться о нём по соглашению (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Дистанционное удостоверение двумя нотариусами. Возможность удостоверить сделку двумя и более нотариусами, когда стороны находятся в разных городах, установлена ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1). Эта статья введена Федеральным законом от 27.12.2019 № 480-ФЗ и действует с 29 декабря 2020 года.

Подача документов в Росреестр нотариусом. По ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» нотариус, удостоверивший сделку, имеет право сам подать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Срок регистрации при электронной подаче нотариусом — один рабочий день (п. 9 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).

Важные нюансы, о которых нужно знать заранее

Проценты по займу — ключевой момент

Если вы просто напишете в договоре сумму и срок возврата, но ничего не скажете о процентах, закон сочтёт заём процентным — по умолчанию начисляются проценты в размере ключевой ставки Банка России (п. 1 ст. 809 ГК РФ). Презумпция беспроцентности действует только для займов между гражданами на сумму до 100 000 рублей (п. 4 ст. 809 ГК РФ). В вашем случае заёмщик — юридическое лицо, поэтому эта презумпция не работает.

Если вы хотите, чтобы заём был беспроцентным, в договоре должно быть прямо написано:

«за пользование суммой займа проценты не уплачиваются».

Если хотите процентным — укажите конкретную ставку. Молчание в договоре = проценты по ключевой ставке.

Чья недвижимость закладывается

Вы не уточнили, чьё имущество будет предметом залога.

От этого зависит оформление:

1. Если закладывается имущество самого ООО — ООО выступает одновременно и заёмщиком, и залогодателем.

Нотариус проверит, что ООО действительно владеет этим имуществом (по выписке из ЕГРН) и что у лица, подписывающего от имени ООО, есть соответствующие полномочия.

2. Если закладывается имущество третьего лица (например, кого-то из учредителей) — тогда это лицо выступает залогодателем и должно быть стороной договора залога.

Соответственно, при дистанционном удостоверении этому лицу тоже нужно будет прийти к нотариусу в своём городе.

Внесудебное взыскание — главная причина, зачем нужна нотариальная форма

Это, пожалуй, самый важный практический довод в пользу нотариального удостоверения.

Если договор ипотеки нотариально удостоверен и в нём прямо предусмотрено условие о внесудебном порядке обращения взыскания, то в случае невозврата долга вы сможете обратить взыскание на заложенное имущество через исполнительную надпись нотариуса — без суда (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке, п. 6 ст. 349 ГК РФ).

Как это работает на практике: вы приносите нотариусу договор ипотеки (с отметкой о внесудебном порядке) и доказательства просрочки.

Нотариус предлагает должнику погасить долг в течение 7 дней. Если должник не платит — нотариус совершает исполнительную надпись, которая имеет силу исполнительного документа. С ней можно идти напрямую к приставам.

Ограничения для внесудебного взыскания (ст. 55 ч. 5 Закона об ипотеке):

- Нельзя обратить взыскание, если сумма долга менее 5% от стоимости заложенного имущества, а просрочка менее 3 месяцев (ст. 54 Закона об ипотеке).

- Не работает, если залогодатель — физическое лицо, признанное безвестно отсутствующим.

- Не работает, если имущество — единственное жильё гражданина-должника (но это ограничение касается только граждан, на юридические лица не распространяется).

- Если залогодатель — ООО (юридическое лицо), большинство этих ограничений не применяется. Это ваш случай, и внесудебное взыскание — инструмент, который стоит заложить в договор.

Территориальные ограничения: нужно ли, чтобы нотариус был в регионе недвижимости?

По закону — нет, для договора залога это не требуется. Статья 56 Основ законодательства о нотариате устанавливает территориальное ограничение для договоров об отчуждении недвижимого имущества (купли-продажи, дарения, мены): один из нотариусов должен работать в том же субъекте РФ, где находится объект. Статья 53.1 повторяет это правило для дистанционных сделок.

Договор залога (ипотеки) — это не отчуждение. При залоге право собственности остаётся у залогодателя, возникает только обременение. Поэтому требование ст. 56 на договор ипотеки не распространяется. Любой нотариус в России может удостоверить договор залога недвижимости, независимо от того, в каком регионе находится заложенное имущество.

На практике, однако, некоторые нотариусы могут перестраховаться и предложить, чтобы один из них был из региона недвижимости — особенно если они будут подавать документы в Росреестр. Обязательно обсудите этот момент с нотариусом заранее.

Регистрация в Росреестре: сроки

Если документы подаёт нотариус в электронном виде — регистрация ипотеки занимает один рабочий день (п. 9 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ). Для сравнения: при подаче через МФЦ — 5 рабочих дней, при самостоятельной подаче в Росреестр — 3 рабочих дня. Так что нотариальный путь — самый быстрый.

Пошаговая инструкция: что и как делать

Шаг 1. Согласуйте условия с заёмщиком (за несколько дней до сделки)

Договоритесь с представителем ООО по телефону или мессенджеру:

1. Сумма займа.

2. Срок возврата (или «до востребования» — тогда по п. 1 ст. 810 ГК РФ заём возвращается в течение 30 дней после вашего требования).

3. Проценты: беспроцентный или процентный? Если процентный — какая ставка?

4. Какое имущество закладывается, кому оно принадлежит, кадастровый номер, адрес.

5. Кто будет подписывать от имени ООО (директор? уполномоченный представитель?).

6. Включаете ли вы условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (рекомендую — да).

Шаг 2. Найдите нотариусов (за несколько дней до сделки)

Каждый из вас находит удобную нотариальную контору в своём городе. Найти нотариуса можно на сайте Федеральной нотариальной палаты: data.notariat.ru/directory/notary.

Позвоните и уточните:

- Делают ли они дистанционное удостоверение сделок двумя нотариусами (большинство делает, но лучше подтвердить).

- Какие документы им понадобятся от вас и от ООО.

- Сколько это будет стоить (тарифы зависят от региона и стоимости имущества).

- Удобную дату и время для сеанса видеосвязи.

Сообщите контакты своего нотариуса заёмщику, чтобы он передал их своему нотариусу — нотариусы должны связаться друг с другом для подготовки.

Шаг 3. Подготовьте и передайте документы (за 1–3 дня до сделки)

От вас (физлицо):

- Паспорт.

- СНИЛС (может понадобиться).

От ООО (заёмщик):

- Паспорт директора (или представителя по доверенности).

- Решение/протокол о назначении директора.

- Свидетельство ОГРН и ИНН (или устав).

- Выписка из ЕГРЮЛ (свежая — нотариус может запросить сам).

- Если сделка для ООО является крупной — решение общего собрания участников об одобрении (нотариус проверит, нужно ли это в вашем случае).

Документы на недвижимость:

- Выписка из ЕГРН на заложенное имущество (нотариус может запросить сам).

- Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п.) — если есть на руках.

- Отчёт об оценке, если недвижимость нежилая или если вы хотите указать конкретную оценочную стоимость в договоре.

Шаг 4. Согласование проекта договора (за 1–2 дня до сделки)

Один из нотариусов (обычно тот, к которому обратился заёмщик, или тот, кто будет подавать документы в Росреестр) готовит проект договора займа и договора ипотеки в электронной форме через Единую информационную систему нотариата (ЕИС). Оба нотариуса проверяют проект, согласовывают его со сторонами.

На этом этапе вы ещё раз проверяете:

- Сумму, срок, проценты — всё ли верно.

- Описание заложенного имущества — кадастровый номер, адрес.

Есть ли в договоре ипотеки условие о внесудебном порядке обращения взыскания.

Шаг 5. День сделки — подписание (1–3 часа)

В назначенное время вы приходите к своему нотариусу, представитель ООО — к своему. Нотариусы устанавливают между собой защищённую видеосвязь через ЕИС нотариата.

Что происходит в ходе сеанса:

1. Нотариусы идентифицируют личности: проверяют ваши паспорта, полномочия директора ООО (или представителя).

2. Нотариусы проверяют дееспособность граждан и правоспособность юридического лица, выясняют, что стороны действуют добровольно и понимают суть сделки.

3. Нотариус зачитывает текст договора вслух (по видеосвязи слышно обе стороны).

4. Нотариусы разъясняют правовые последствия сделки.

5. Вы и представитель ООО собственноручно подписываете документы на специальном планшете у своих нотариусов — это создаёт электронную подпись. Бумажный экземпляр тоже подписывается и остаётся в делах каждой нотариальной конторы.

6. Оба нотариуса ставят свои усиленные квалифицированные электронные подписи (УКЭП) на электронный экземпляр договора.

7. Договор регистрируется в специальном реестре — Реестре удостоверенных дистанционно сделок (РУДС) в ЕИС нотариата. Это гарантирует защиту от подделки и несанкционированного изменения.

8. Вам не нужна собственная электронная подпись (УКЭП) — подпись ставится на планшете нотариуса от руки, а юридическую силу документу придают подписи нотариусов.

Шаг 6. Регистрация ипотеки в Росреестре (на следующий рабочий день)

Один из нотариусов (вы с заёмщиком договариваетесь, какой) через свой личный кабинет направляет электронный пакет документов в Росреестр.

Это включает:

- Электронный образ договора ипотеки.

- Электронное заявление о государственной регистрации обременения (ипотеки).

- Росреестр проводит регистрацию в течение одного рабочего дня с момента получения документов (п. 9 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ). После регистрации нотариус получает электронную выписку из ЕГРН с отметкой об обременении и уведомляет вас.

Шаг 7. Передача денег

Договор займа считается заключённым с момента передачи денег заёмщику (п. 1 ст. 807 ГК РФ) — это реальный договор.

То есть подписания договора недостаточно: вы должны фактически перечислить деньги на счёт ООО. Перевод лучше делать банковским переводом с назначением платежа «выдача займа по договору от [дата] № [номер]». Если заём беспроцентный — укажите и это в назначении платежа: «беспроцентный заём».

Ипотека (залог) возникает с момента государственной регистрации в Росреестре (ст. 11 Закона об ипотеке).

Поэтому логичный порядок: сначала подписать и зарегистрировать залог, а потом переводить деньги — или делать это одновременно.

Что может пойти не так

1. Нотариус не работает с дистанционными сделками. Большинство нотариусов в крупных городах умеют это делать, но в небольших населённых пунктах могут не иметь технической возможности или опыта. Уточняйте по телефону заранее.

2. Документы на ООО в порядке не у нотариуса. Если директор недавно сменился, а изменения в ЕГРЮЛ не внесены, или если доверенность представителя истекла, нотариус приостановит сделку. Проверьте актуальность документов заранее.

3. На недвижимости есть другие обременения. Нотариус проверит ЕГРН, но если вы знаете, что имущество уже в залоге (например, в ипотеке у банка), сообщите об этом заранее. Двойной залог возможен, но права последующего залогодержателя ограничены правами предыдущего.

4. Заёмщик не приходит к своему нотариусу в назначенное время. Видеосеанс — синхронный. Если кто-то опаздывает, сделка сдвигается. Договоритесь о времени с запасом.

5. Росреестр приостанавливает регистрацию. При электронной подаче нотариусом это редкость, но возможно — например, если в ЕГРН есть расхождения в данных (площадь, адрес). Нотариус обычно помогает оперативно устранить такие замечания.

Сколько это стоит

Каждая сторона платит своему нотариусу.

Стоимость складывается из:

- Федерального тарифа (госпошлины) — зависит от вида сделки и стоимости имущества. Для договора, удостоверяемого по соглашению сторон (не по требованию закона), тариф составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ).

- Регионального тарифа (услуги правового и технического характера: составление проекта, распечатки, консультации). Для дистанционных сделок применяется повышенный тариф — устанавливается нотариальной палатой каждого субъекта РФ. По данным из разных регионов, это примерно 8 000–15 000 рублей с каждой стороны.

- Госпошлины Росреестра за регистрацию ипотеки — для физлиц 1 000 рублей, для юрлиц 4 000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Обычно нотариус включает её в общую сумму или оплачивает и выставляет счёт стороне.

Точную сумму назовёт нотариус при первом обращении.

Вывод. Каждый из вас подписывает документы у своего нотариуса в своём городе, нотариусы связываются по видеолинии, а потом один из них сам отправляет договор залога в Росреестр — регистрация занимает один рабочий день.

Нотариальная форма не обязательна, но даёт вам право на внесудебное взыскание через нотариуса, если долг не вернут.

Первый шаг — позвонить нотариусам в своём городе и уточнить, делают ли они дистанционные сделки.

___________________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Внимательно изучу вашу ситуацию, предложу понятный план действий. При необходимости подготовлю все нужные документы и буду сопровождать дело на каждом этапе - от консультации до решения вопроса.

Вы и заёмщик обращаетесь к нотариусам в своих городах. Нотариусы связываются между собой по защищённой видеосвязи, вместе проверяют документы, согласовывают текст, вы оба подписываете договоры (каждый у своего нотариуса), а затем один из нотариусов сам отправляет пакет на регистрацию залога в Росреестр. Вам не нужно ехать друг к другу.

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Подготовьте документы и выберите нотариусов.

Соберите всё необходимое: паспорта, правоустанавливающие документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т.п.), проект договоров (займа и залога). В договоре залога чётко укажите, какое имущество передаётся в залог, в обеспечение какого займа и какие последствия при неисполнении обязательств.

Найдите нотариусов в своих городах. Важное условие: хотя бы один из нотариусов должен работать в том регионе, где находится объект недвижимости.

Свяжитесь с обоими нотариусами до визита. Обсудите детали: кто будет готовить итоговый текст, какие дополнительные справки могут понадобиться (например, согласие супруга залогодателя, если он в браке), как будет проходить синхронизация.

Шаг 2. Визит к нотариусам. В назначенный день вы оба лично приходите к своим нотариусам. «Лично» здесь ключевое: нотариус обязан установить вашу личность, убедиться в дееспособности, разъяснить суть сделок и получить ваше явное волеизъявление — это нельзя сделать удалённо.

Шаг 3. Согласование и подписание. Нотариусы связываются между собой по защищённым каналам видеосвязи. Вместе они дорабатывают текст договоров, проверяют все условия.

В присутствии своего нотариуса вы подписываете договоры. Для этого вам выдадут специальный планшет — вы ставите на нём свою простую электронную подпись. Юридическую силу всему документу придадут уже усиленные квалифицированные электронные подписи (УКЭП) самих нотариусов. После этого единый электронный пакет с удостоверительными надписями сохраняется в Единой информационной системе нотариата.

Шаг 4. Регистрация в Росреестре. Один из нотариусов (часто тот, кто ближе к объекту недвижимости, но это на усмотрение) самостоятельно подаёт пакет документов на государственную регистрацию залога. Росреестр вносит запись в ЕГРН. На практике при таком формате регистрация часто проходит за один рабочий день.

Шаг 5. Получение результатов. После регистрации каждая сторона может получить свой экземпляр документов в удобном формате — либо в электронном виде, либо в бумажном (нотариус распечатает и удостоверит).

Да, вашу сделку можно провести удаленно через двух нотариусов. Это называется дистанционное удостоверение сделки (или «нотариальная телепортация»). Никаких «Госуслуг» вам для этого использовать не нужно — всю работу делают нотариусы через свою защищенную электронную систему.

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Подготовьте проекты договоров

Составьте текст договора займа и договора залога (ипотеки) недвижимости. Лучше, если их подготовит юрист — нотариус проверит законность, но не будет составлять за вас. В договоре залога обязательно укажите все идентифицирующие признаки недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь).

Шаг 2. Вы и ваш нотариус (город А)

Вы приходите к своему нотариусу с паспортом и проектами договоров. Нотариус проверяет вашу личность, дееспособность, разъясняет последствия сделки. Вы подписываете оба договора у своего нотариуса.

Шаг 3. Нотариус переводит документы в электронный вид

Ваш нотариус создает электронные образы подписанных вами договоров, заверяет их своей усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) и отправляет нотариусу в город заемщика (город Б) по защищенному каналу. Это законная процедура, которая называется «удостоверение равнозначности электронного документа бумажному».

Шаг 4. Заемщик (ООО) и его нотариус (город Б)

Представитель ООО (директор или лицо по доверенности) приходит к нотариусу в городе Б. Нотариус показывает ему электронные версии договоров, подписанные вами. Представитель ООО проверяет условия, подписывает оба договора у своего нотариуса. Теперь договоры подписаны обеими сторонами.

Шаг 5. Нотариусы завершают процедуру

Нотариус в городе Б удостоверяет сделку, ставит свою электронную подпись. Информация о нотариальном удостоверении вносится в единый реестр нотариальных действий. Вы и заемщик получаете нотариально удостоверенные договоры (в электронном виде, а при желании — и на бумаге).

Шаг 6. Регистрация залога (ипотеки) в Росреестре

Это ключевой момент. Если в договоре залога указано, что он подлежит государственной регистрации (а для ипотеки жилых помещений это обязательно), то регистрацию можно провести максимально быстро.

Нотариус, удостоверивший сделку, может сам подать электронное заявление в Росреестр и приложить все необходимые документы. Это делается в день удостоверения сделки. Регистрация занимает не более одного рабочего дня. Вам не нужно никуда ехать и ничего подавать дополнительно.

Важное предостережение

Обязательно уточните у нотариуса заранее, готов ли он проводить дистанционное удостоверение сделки с участием нотариуса из другого города. Не все нотариусы это делают. Также заранее уточните стоимость: услуга платная, и за «нотариальную телепортацию» взимается дополнительный тариф.

За один день при условии, что вы подготовите проекты договоров заранее, а оба нотариуса будут на связи, сделка может быть полностью завершена (подписание + регистрация залога в Росреестре).

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

Добрый день!

Да, провести такую сделку возможно без Госуслуг, видеосвязи и личной встречи сторон.

Если вы и представитель ООО находитесь в разных городах, сделку можно удостоверить у двух нотариусов. Вы лично приходите к нотариусу в своём городе, представитель ООО — к нотариусу в своём. Нотариусы оформляют сделку через Единую информационную систему нотариата.

Это предусмотрено ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

Как будет проходить сделка

1. Подготовка документов

До сделки необходимо проверить ООО и недвижимость.

Со стороны ООО желательно заранее подготовить:

- свежую выписку из ЕГРЮЛ;

- устав;

- документ о назначении директора;

- паспорт директора;

- при необходимости — решение участников ООО об одобрении крупной сделки.

Также нужно получить выписку из ЕГРН и проверить, что:

- ООО действительно является собственником недвижимости;

- на объекте нет арестов, запретов и других препятствующих сделке обременений.

Отдельно необходимо проверить, не является ли займ или залог крупной сделкой для ООО. Если стоимость сделки составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества, может потребоваться предварительное одобрение участников ООО (ст. 46 Федерального закона № 14-ФЗ).

2. Выбор двух нотариусов

Нужно заранее найти:

- нотариуса в вашем городе;

- нотариуса в городе, где находится представитель ООО.

При записи обязательно сообщите, что требуется удостоверение сделки двумя нотариусами в порядке ст. 53.1 Основ законодательства о нотариате.

Не все нотариусы регулярно проводят такие сделки, поэтому этот вопрос лучше уточнить заранее.

Желательно согласовать дату и время посещения нотариальных контор.

3. День подписания сделки

Вы лично приходите к своему нотариусу с паспортом.

Директор ООО одновременно приходит к своему нотариусу со своим паспортом и документами ООО.

Нотариусы через Единую информационную систему нотариата формируют документы сделки. Каждый участник подписывает документы лично в присутствии своего нотариуса.

То есть сделка не является «онлайн-сделкой»: вы физически присутствуете у нотариуса, нотариус устанавливает вашу личность и удостоверяет подпись.

После этого нотариусы удостоверяют договоры и регистрируют сделку в нотариальной системе.

Таким способом можно оформить договор займа и договор залога недвижимости без личной встречи сторон.

4. Регистрация залога в Росреестре

После удостоверения договора залога нотариус направляет документы на государственную регистрацию ипотеки в Росреестр в электронной форме.

Вам самостоятельно обращаться в Росреестр, как правило, не потребуется.

При электронной подаче нотариусом регистрация обычно занимает один рабочий день в соответствии со ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ.

После регистрации необходимо получить выписку из ЕГРН и убедиться, что в ней появилась запись об ипотеке в вашу пользу.

5. Передача денег ООО

После оформления документов деньги необходимо перевести на расчётный счёт ООО безналичным способом.

Платёжное поручение обязательно нужно сохранить.

Это важно, поскольку договор займа, где займодавцем является гражданин, считается заключённым с момента фактической передачи денег (ст. 807 ГК РФ).

Поэтому перевод денег — один из ключевых этапов сделки.

При этом залог может обеспечивать и обязательство, которое возникнет в будущем (ст. 341 ГК РФ). Поэтому последовательность оформления документов можно заранее согласовать с нотариусами.

Здравствуйте. Ваша схема не просто возможна, она является стандартной и наиболее безопасной юридической практикой для дистанционных сделок с недвижимостью в России.

Вы описываете процедуру действия через двух нотариусов (статья 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Вы приходите к своему нотариусу, заёмщик — к своему. Нотариусы связываются по закрытому защищенному каналу видеосвязи, проводят единую сессию подписания, после чего договор залога автоматически уходит на регистрацию в Росреестр.

Важное уточнение: вы хотите сделать всё «за один день». Это невозможно из-за объективных юридических сроков регистрации обременения. Сам процесс подписания у нотариуса займет около часа-полутора, но регистрация залога в Росреестре занимает время. Ориентируйтесь на то, что деньги можно будет перечислить только после того, как запись об ипотеке появится в ЕГРН (обычно это занимает от нескольких часов до 2–3 рабочих дней при электронной подаче).

Ниже пошаговая инструкция, расписанная максимально подробно.

Шаг 0. Подготовка документов (сделайте это сегодня-завтра)

Договор займа. Составьте его в простой письменной форме. В нём обязательно укажите: кто, кому, какую сумму дает, под какой процент (или беспроцентно), срок возврата. Пропишите фразу: «Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по настоящему договору является ипотека недвижимого имущества согласно Договору залога №... от [дата]». Распечатайте три экземпляра (вам, ООО, один может потребоваться банку или Росреестру).

Договор залога (ипотеки). Это серьезный документ. Чтобы регистратор Росреестра не завернул сделку, в нем должны быть четко прописаны:

предмет ипотеки (полный адрес недвижимости, кадастровый номер);

оценка предмета залога (стоимость, о которой вы договорились; обычно берется рыночная);

существо, размер и срок исполнения обязательства (прямая ссылка на ваш договор займа со всеми суммами и датами);

право, на котором имущество принадлежит залогодателю (ООО), и наименование органа, зарегистрировавшего это право;

условие о том, что у вас возникает право преимущественного удовлетворения требований из стоимости заложенного имущества.

Документы от ООО (попросите их прислать вам сканы):

Устав (действующая редакция).

Решение единственного участника или протокол общего собрания участников о получении займа и передаче недвижимости в залог именно этому лицу (то есть вам) на конкретных условиях. Без этого документа директор не имеет права подписывать такие договоры.

Приказ о назначении директора.

Выписка из ЕГРЮЛ свежая (нотариус сам ее закажет, но лучше иметь под рукой).

Свидетельство или выписка из ЕГРН на объект недвижимости (чтобы у вас были точные кадастровый номер и площадь).

Ваши документы: паспорт гражданина РФ.

Шаг 1. Выбор нотариусов и созвон

Найдите в своем городе любого нотариуса. Позвоните ему и скажите: «Мне нужно удостоверить договор займа и договор залога недвижимости между физлицом (мной) и юрлицом (ООО) дистанционно с другим нотариусом в городе N. Заёмщик пойдет к нотариусу со своей стороны». Ваш нотариус свяжется с коллегой в городе заёмщика, они проверят графики друг друга и назначат точное время сеанса связи (например, завтра в 14:00 по вашему времени). Они сами забронируют окно друг у друга, вам договариваться со вторым нотариусом не нужно.

Шаг 2. Ваш визит к нотариусу (день сделки)

Приходите минут за 15 до назначенного времени со своим паспортом и распечатанными проектами договоров займа и залога.

Нотариус проверит ваши паспорта, установит личность, проверит вашу дееспособность (не находитесь ли вы под влиянием, пьяны и т.д.).

Технический момент: если сумма займа крупная (более 5 млн рублей), закон требует безналичного расчета. Если вы планируете отдавать наличные, подготовьтесь заранее: откройте счет в любом банке, так как в самом договоре займа нужно будет указать реквизиты вашего счета, на который ООО должно вернуть деньги.

Нотариус проведет короткую правовую экспертизу ваших текстов. Если найдет грубые ошибки, мешающие регистрации, попросит поправить (поэтому проекты лучше согласовать с ним по телефону накануне).

Шаг 3. Сеанс дистанционного подписания

Вас посадят перед монитором. Нотариус включит защищенный канал связи. На экране появится картинка из кабинета второго нотариуса в другом городе.

Там будет сидеть директор ООО (именно он действует без доверенности) с пакетом учредительных документов и печатью компании. Нотариус там проводит абсолютно такую же проверку личности директора.

Оба нотариуса одновременно видят всех участников и все документы. Система фиксирует единое время начала и окончания действия.

Сначала вы подписываете договор займа. Вы ставите подпись обычной ручкой на бумаге. Директор делает то же самое в своем городе. Нотариусы обмениваются сканами-подтверждениями.

Затем вы подписываете договор залога. Это критический момент. Поскольку речь о недвижимости, этот договор должен быть составлен строго как единый документ. Не пытайтесь подписать два разных договора залога в разных городах — Росреестр откажет. Только одна общая сессия, один текст, две подписи на бумажных оригиналах.

Нотариусы сканируют подписанные листы, формируют электронный пакет документов, подписывают его своими усиленными квалифицированными электронными подписями (УКЭП).

Шаг 4. Регистрация в Росреестре (самое долгое ожидание)

Сразу после сеанса ваш нотариус отправляет электронные документы в Росреестр напрямую по системе межведомственного взаимодействия.

Вам никуда ехать не надо. МФЦ исключается полностью.

Государственная пошлина за регистрацию ипотеки для физических лиц составляет 1 000 рублей. Эти деньги вы отдадите своему нотариусу наличными или переводом, а он оплатит пошлину от вашего имени.

Срок регистрации по закону — 1 рабочий день при электронной подаче нотариусом. По факту уведомление о наложении обременения (залога) приходит в личный кабинет покупателя/кредитора или отображается в реестре часто уже через несколько часов. Попросите нотариуса прислать вам опись принятых документов с номером дела (MVD-номер).

Шаг 5. Передача денег

Только когда вы получите подтверждение от нотариуса или самостоятельно проверите на сайте Росреестра по кадастровому номеру объекта, что появилась запись об ипотеке в пользу вас как физического лица, переводите деньги заемщику. Как проверить: зайдите на сайт Росреестра, сервис «Справочная информация по объектам недвижимости online», вбейте кадастровый номер. В разделе «Права и ограничения» должна появиться строка с вашим ФИО и сроком обременения. Перевод делайте банковским переводом по реквизитам ООО со своего счета с назначением платежа «Предоставление займа по договору №... от ...». Никакой налички из рук в руки.

Что важно учесть, чтобы сделка не развалилась:

Директор vs представитель. Договор залога от имени ООО должен подписать либо лично генеральный директор, указанный в ЕГРЮЛ, либо лицо по нотариальной доверенности, выданной этим директором. Просто менеджер с печатью ничего подписать не может. Уточните этот момент с заёмщиком заранее.

Согласие супруга. Недвижимость, которую ООО передает в залог, могла приобретаться обществом в период брака кого-то из его учредителей (если это влияет на внутренние корпоративные одобрения), но само ООО как юрлицо согласия супругов не предоставляет. А вот вы, если состоите в браке, обязаны будете предоставить нотариусу нотариальное согласие вашего супруга(и) на заключение договора залога (так как долг общий, и обеспечение тоже затрагивает интересы семьи). Сделка частная, поэтому требуйте симметричного условия: пусть директор ООО предоставит аналогичное согласие супруги(а), если он состоит в браке, во избежание будущих корпоративных споров об оспаривании крупной сделки.

Единство договора. Как сказано выше, договор залога должен быть подписан обеими сторонами в рамках одной дистанционной сессии. Если вы подпишете свой экземпляр сегодня, а они свой завтра — такая сделка юридически ничтожна для целей регистрации.

Страхование. Заложенное имущество должно быть застраховано в пользу залогодержателя (вас). Пропишите в договоре залога, кто оплачивает страховку и выгодоприобретателем по полису являетесь вы.

Убытки. Заложите в договор механизм возмещения убытков: если регистрация сорвется по вине заемщика, он обязан компенсировать вам расходы на нотариуса и дорогу.

Резюме распределения ролей:

Действие Кто делает

Подготовка текстов договоров и сбор документов ООО Вы (как инициатор) совместно с юристом ООО

Согласование времени сеанса Ваши нотариусы (вы лишь даете контакты)

Идентификация сторон и проверка воли Каждый — свой нотариус очно

Единое подписание договоров Вы в своем городе, директор ООО — в своем (одновременно онлайн)

Оплата госпошлины (1000 руб.) Вы (через своего нотариуса)

Подача в Росреестр Ваш нотариус (автоматически)

Перечисление суммы займа Вы (строго после появления записи в ЕГРН)

Здравствуйте.

Такая процедура абсолютно законна и возможна. Это называется дистанционная сделка с участием двух нотариусов. Идите к нотариусу в своем городе, там все сделают.

Процедура регламентирована статьей 53.1 «Основ законодательства РФ о нотариате» (Удостоверение сделки двумя и более нотариусами). Закон позволяет сторонам не встречаться лично, а прийти в разные нотариальные конторы. Нотариусы связываются между собой через Единую информационную систему нотариата.

Но по Основам законодательства о нотариате, если сделка связана с отчуждением или залогом недвижимости, хотя бы один из нотариусов должен находиться в том же субъекте РФ (регионе), где находится сама недвижимость. То есть, если здание в городе заемщика, директор ООО пойдет к нотариусу в своем городе, а вы - к любому нотариусу в вашем городе.

Обязанность нотариуса подать документы в Росреестр закреплена в тех же Основах. При электронной подаче нотариусом срок регистрации залога в Росреестре составляет 1 рабочий день.

Поэтому выбирайте любого удобного нотариуса в своем городе. Директор ООО выбирает нотариуса в своем городе (в том регионе, где находится закладываемая недвижимость). Вы и директор приходите каждый к своему нотариусу (пока просто на консультацию) и говорите, что хотите провести дистанционную сделку: договор займа плюс залог недвижимости. Вторая сторона в таком-то городе. Вы отдаете своему нотариусу свой паспорт. Директор отдает своему нотариусу учредительные документы ООО, свой паспорт и документы на недвижимость. Нотариусы созваниваются друг с другом, сами составляют единый текст договора и согласовывают его с вами и директором. Выбирается дата и точное время одновременного визита.

В назначенное время вы приходите в кабинет своего нотариуса, а директор ООО - в кабинет своего. Нотариусы устанавливают видеосвязь между собой. Вы видите директора на экране. Нотариусы зачитывают вам договор вслух и разъясняют последствия. Ваш нотариус даст вам специальный планшет и стилус (как ручка). Вы просто расписываетесь на экране своей обычной рукой. Никаких паролей, смс и приложений. Директор ООО делает то же самое на планшете у своего нотариуса.

После этого оба нотариуса скрепляют этот электронный документ своими усиленными государственными цифровыми печатями (УКЭП). Сделка совершена. Нотариус (тот, в чьем регионе недвижимость) сам по своему защищенному каналу отправляет договор в Росреестр. От вас ничего не нужно.

Как только Росреестр зарегистрирует залог, вам нужно, чтобы на руках осталась привычная бумага с печатями. Вы приходите к своему нотариусу и просите выдать вам договор на бумажном носителе. Нотариус распечатает его, поставит синюю печать и надпись, что бумажная версия равнозначна электронной. Все.

Только после того, как нотариус подтвердит, что Росреестр зарегистрировал залог в вашу пользу, вы идете в банк и переводите деньги на расчетный счет ООО (обязательно укажите в назначении платежа: «Предоставление процентного займа по договору №... от...»).

Здравствуйте !

В данном конкретном Вашем случае, нотариальное оформление и «подписание в одном городе — регистрация в другом». Нотариусы действительно имеют инструменты для направления сведений/документов по своим каналам и для взаимодействия между регионами.

Однако ключевой момент: для регистрации залога в ЕГРН обычно требуется, чтобы нотариус подал документы на госрегистрацию (в зависимости от способа удостоверения/состава сделки). Не все форматы «только подпишем у нотариуса и он сам все докинет» одинаковы: многое зависит от того, будет ли сделка удостоверяться нотариально полностью и какой вид подачи документов вы выберете.

Что, вероятнее всего, нужно сделать юридически. Возможны варианты (точное скажу после уточнений, но логика такая): Вы приходите к нотариусу в своем городе, удостоверяете/подписываете договор займа и договор залога. Нотариус готовит документы для электронной подачи на регистрацию залога в Росреестр.

Вы оформляете у нотариуса доверенность/поручение представителю (в т.ч. для подписания в другом городе), либо везете/направляете комплект документов, чтобы в другом городе заемщик подписал у своего нотариуса, а затем каждый нотариус уже подает на регистрацию.

Так как вы просите «как для тупого», даю максимально прикладно, но с оговоркой: скорость** зависит от загрузки нотариуса и готовности ООО. - Реквизиты ООО (ОГРН, ИНН, адрес), ФИО руководителя и документ о его полномочиях. - Кадастровый номер недвижимости, адрес, право собственности (желательно выписка ЕГРН). - Условия займа: сумма, валюта, срок, график/дата возврата, проценты (если будут), санкции.

- Условия залога: объем требований (займ + проценты/неустойка), оценка/предмет залога. - Документы личности (ваш паспорт; в идеале — документы руководителя/представителя ООО).

В рассматриваемом случае, необходимо обратится в суд, и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Всего доброго Вам!