Какие пункты договора аренды нежилого помещения могут создать риски и как их править?

Какие пункты договора аренды могут создать проблемы и как их править? 4 УСЛОВИЯ УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 4.1 Улучшения арендованного по данному Договору нежилого помещения, осуществленные Арендатором за свой счет и которые могут быть отделимы без вреда для помещения, являются собственностью Арендатора. По соглашению Сторон Договора Арендодатель вправе оплатить расходы Арендатора по улучшению помещения в период аренды, после чего указанные улучшения перейдут в собственность Арендодателя. 4.2 С момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, Арендатор и привлеченные им третьи лица вправе производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые Арендатору для использования помещения по целевому назначению, указанному в п. 1.2 настоящего договора. Настоящим Арендодатель дает свое согласие на производство указанных выше работ, в том числе, но, не ограничиваясь перечисленным, на выполнение работ по: возведению/демонтажу перегородок внутри помещения, установке/демонтажу дверей внутри помещения, установке / демонтажу внутренних коммуникаций и систем помещения, в том числе систем вентиляции и кондиционирования, монтажу трубопроводов водоснабжения и канализации, установке сантехнических приборов и арматуры, а также производству любых отделочных работ, необходимых Арендатору. В случае увеличения или уменьшения площади по результатам вышеуказанных работ сумма арендной платы, указанная в разделе 6 Договора, остается неизменной. 4.3 В случае привлечения Арендодателя к ответственности за отсутствие согласования или регистрации в установленном законом порядке в уполномоченных органах произведенной Арендатором в соответствии с п. 4.2 Договора перепланировки помещения (в силу квалификации работ, выполненных Арендатором в рамках п. 4.2 Договора, в целом или в части в качестве перепланировки помещения), Арендатор обязуется возместить Арендодателю все расходы, связанные со штрафными санкциями, налагаемыми уполномоченными органами на Арендодателя за нарушение порядка согласования или регистрации произведенной Арендатором перепланировки помещения, а также по своему выбору: a) осуществить согласования или регистрацию произведенной перепланировки своими силами и за свой счет, b) либо привести помещение в состояние, в котором оно было получено от Арендодателя, и досрочно расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив об этом Арендодателя (срок, установленный п. 10.2 Договора, в указанном случае не применяется). В указанном случае Договор прекращается со дня получения Арендодателем соответствующего уведомления. Отсутствие согласования или регистрации Арендатором в установленном законом порядке в уполномоченных органах произведенной Арендатором в соответствии с п. 4.2 Договора перепланировки помещения, и/или привлечение Арендодателя к ответственности за отсутствие согласования или регистрации в установленном законом порядке в уполномоченных органах произведенной Арендатором в соответствии с п. 4.2 Договора перепланировки помещения не является основанием для досрочного расторжения настоящего Договора Арендодателем. 4.4 Передача неотделимых улучшений, произведенных Арендатором, Арендодателю осуществляется Арендатором одновременно с возвратом Арендодателю помещения по Акту приема-передачи при прекращении Договора. 4.5 Положения настоящего раздела Договора применяются, если иное не предусмотрено разделом 7 Договора. 7 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ФОРС-МАЖОР 7.1 За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор по письменному требованию Арендодателя уплачивает последнему пени в размере 0,1 % (Ноль целых одна десятая процента) от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы, уплата которой просрочена. 7.2 В случае просрочки передачи помещения со стороны Арендодателя или невозможности начала использования Арендатором помещения по причинам, зависящим от Арендодателя, Арендодатель уплачивает Арендатору за каждый день просрочки пеню в размере 0,1 %, но не более 10 % от Базовой части арендной платы, установленной п. 6.2.2 Договора за первый месяц аренды. 7.3 Сторона Договора полностью освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если таковое неисполнение явилось следствием действия непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы). При этом, Сторона, надлежащее исполнение обязательств которой стало невозможным вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, должна в течение 3 (трёх) рабочих дней с момента возникновения указанных обстоятельств письменно уведомить другую Сторону настоящего Договора о действии и предполагаемой продолжительности обстоятельств непреодолимой силы, и неисполнение или несвоевременное исполнение указанного обязательства лишает виновную Сторону права ссылаться на действие непреодолимой силы как на основание освобождения такой Стороны от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору. В случае, если обстоятельства непреодолимой силы будут действовать более трех месяцев подряд, Стороны вправе письменным соглашением досрочно прекратить действие Договора. 7.4 В случае досрочного прекращения действия настоящего договора по вине Арендодателя (субъективно?) (что имеется в виду под виной Арендодателя?), Арендодатель обязуется возместить Арендатору стоимость смонтированных им (или за его счет) и оставляемых в помещении систем охранной и пожарной сигнализации, телефонных и компьютерных сетей, систем видеонаблюдения, вентиляции и кондиционирования, стоимости подключения к телефонной сети общего пользования, по стоимости их приобретения и монтажа с учетом амортизации, либо Арендатор имеет право демонтировать смонтированные им (или за его счет) системы охранной и пожарной сигнализации, телефонных или компьютерных сетей, систем видеонаблюдения, вентиляции или кондиционирования. Кроме того Арендодатель обязан возместить стоимость работ, выполненных Арендатором в помещении согласно п. 4.2 Договора. 7.5 Арендодатель несет ответственность за недостатки (что имеется в виду?) сданного им в аренду по настоящему Договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им. При этом Арендатор вправе потребовать от Арендодателя возмещения своих нарушенных имущественных интересов в формах, предусмотренных статьёй 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. 7.6 В том случае, если Арендодатель не предоставил Арендатору сданное внаем помещение в указанный в п. 2.1. Договора срок, последний вправе истребовать от него это помещение в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения Договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. 7.7 В случае, если в результате действия либо бездействия Арендодателя Арендатор не имеет возможности использовать помещение в предусмотренных Договором целях Арендатор имеет право взыскать с Арендодателя неустойку в размере 0,5% (ноль целых и пять десятых) процента от стоимости аренды помещения за месяц за каждый день нарушения Арендодателем прав Арендатора, указанных в настоящем пункте. 7.8 Уплата санкций, установленных Договором, не освобождает Стороны от выполнения обязательств по Договору. Указанные в Договоре обязательства по уплате неустойки, возмещению убытков возникают только при условии направления письменной претензии в адрес виновной Стороны. 7.9 За несвоевременный возврат предоплаты полученной Арендодателем арендной платы или обеспечительного платежа, предусмотренный п. 6.9 Договора, Арендодатель по письменному требованию Арендатора уплачивает последнему пени в размере 0,1 %, но не более 10% (Ноль целых одна десятая процента) от подлежащей возврату суммы за каждый день просрочки.