Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке и какие риски возникают при отсутствии свидетельства у продавца? Можно ли закрепить ответственность за эти риски в договоре купли-продажи?

Я планирую купить квартиру на вторичном рынке в другом городе. Хозяйка продает сама, не через агентство. У нее нет розового свидетельства, нет выписки из ЕГРП, есть договор пожизненного содержания с иждивением от апреля 1999 г. со штампом ГУП Крайтехинвентаризации и свидетельство о смерти от апреля 2000 года. Так же есть кадастровый паспорт, от октября 2013 г., справка из налоговой инспекции, из квартиры все выписаны. Она там у себя все узнавала - в рег. палате ей сказали, что все нормально, этих документов достаточно. Она мне все время твердит, что других док-тов не надо. А у меня тревога по поводу отсутствия свидетельства. Мы уже согласовали цену, скоро уже надо ехать туда, оформлять договор. Она мне говорит, что все в порядке, что больше ни у кого никаких прав нет, что она готова написать расписку и вернуть деньги, если вдруг что-то возникнет после продажи, так как она уверена, что ничего не возникнет. У меня три вопроса. 1. Действительно, этих документов достаточно для регистрации сделки и моего права собственности? 2. Какие риски могут меня ожидать из-за отсутствия у нее свидетельства? 3. Можно ли в договоре купли-продажи прописать отдельный пункт и закрепить за ней ответственность за эти риски, если они возникнут?