Проблема после выигрыша на аукционе - Нежилое помещение заполнено фекалиями - нужен возврат залога и отмена торгов

Торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае проведения их с нарушением правил, установленных законом (ст. 449 ГК). Из формулировки данной статьи следует, что сделки, нарушающие правила, установленные законом в отношении проведения торгов, нужно считать оспоримыми сделками.

Оспоримость торгов значительно сужает возможность признания их недействительными как по кругу лиц, которые вправе подать соответствующий иск, так и по срокам оспаривания (применяется сокращенный срок исковой давности для их оспаривания продолжительностью один год - п. 2 ст. 181 ГК).

Признание торгов недействительными возможно в случае нарушения положений ст. 447 и 448 ГК, в которых регламентируется порядок проведения публичных торгов.

На сегодняшний день сформировалась обширная судебная практика по оспариванию торгов в данной сфере. При этом, учитывая, что ГК не установлен четкий перечень нарушений правил проведения торгов - оснований для признания их недействительными, судебная практика идет по пути расширения круга действий, которые могут быть оспорены в рамках ст. 449 ГК.

В частности, вопросы разрешения ряда судебных споров о недействительности публичных торгов рассматривались в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства"*(92).

Одним из наиболее типичных нарушений порядка проведения торгов следует выделить нарушение порядка опубликования извещения об их проведении: отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК, ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах (без опубликования в печатных СМИ) и т.п.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. При этом извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК, указание недостоверных сведений или сведений не в полном объеме являются нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица, поскольку в таких случаях потенциальные покупатели лишаются возможности принять участие в торгах.

Размещение информации о проведении торгов с нарушением установленного срока уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации. Указанное обстоятельство непосредственно затрагивает интересы взыскателя и должника, заинтересованных в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах также является достаточным основанием для признания их недействительными, поскольку извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных в покупке лиц.

Нарушение указанных требований к процедуре торгов является обстоятельством, достаточным для признания торгов недействительными.

Следует иметь в виду, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки*(93).

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд в обязательном порядке должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае незначительного характера допущенного нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов судам рекомендуется признавать отсутствие оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.

Нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, его оценке, передаче на реализацию, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов. Деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов и не влияет на правильность проведения процедуры торгов организатором торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2 ст. 449 ГК). В случае реализации на торгах имущества, не подлежащего продаже в соответствии с законодательством РФ в силу особого правового статуса, договор купли-продажи, заключенный в нарушение требований закона, может быть признан ничтожным в силу ст. 168 ГК.