Повышение арендной платы за земельный участок - как обосновать требования арендодателя и защитить свои права

Кадастровый паспорт вам должны предоставить.

Уважаемая Надежда, г.Иркутск !

Вы ВПРАВЕ потребовать от Арендодателя документы-обоснования повышения арендной платы, в частности потребовать:

- Кадастровый паспорт на склад;

- Кадастровый паспорт на земельный участок,

в которых должна быть обязательно отражена НОВАЯ кадастровая стоимость данного недвижимого имущества определяемая Кадастровой палатой субъекта РФ.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 04.02.2014г

17:52 моск.

Одностороннее изменение договора аренды земельного участка

Все ситуации изменения арендной платы за землю можно свести к следующим:

1) Изменение также возможно на основании изменения ставки арендной платы.

Чаще всего ставка арендной платы определяется как величина кратная земельному налогу, который определяется только из кадастровой стоимости. Реже бывают случаи определения ставки арендной платы исходя из самого договора или из ставки рефинансирования.

При определении размера арендной платы за землю на основании кадастровой стоимости земельного участка, нормативными актами соответствующего муниципального образования, или субъекта федерации.

Однако стоит обратить внимание на положение п. 15 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, в редакции действовавшей после 2006 года. Пунктом устанавливаются обязательные ставки арендной платы за пользование земельным участков, предоставленным для строительства. При чем, эти ставки имеют характер санкций за затягивание сроков строительства. Так если объекты строительства не введены в эксплуатацию в течение двух лет с момента заключения договора ставка будет равняться 2,5 % от кадастровой стоимости, а если объекты строительства не введены в эксплуатацию в течении трех лет, то ставка будет равна 5% от кадастровой стоимости.

2) Изменение размера арендной платы в связи с увеличением на коэффициент инфляции.

Договорами аренды земли предусматривается возможность такого увеличения, при чем этот способ одностороннего увеличения не ущемляет прав арендатора, поскольку сумма арендной платы увеличивается незначительно.

3) Увеличение арендной платы в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка.

Как указано выше при исчислении арендной платы из кадастровой стоимости, увеличение кадастровой стоимости повлечет увеличение арендной платы за землю.

Кадастровая стоимость определяется на уровне государственных органов области. В определении размера кадастровой стоимости не участвуют арендаторы земельных участков. Оценка проводится правительством области в одностороннем порядке, без учета индивидуальных характеристик земельного участка. В результате чего кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость в среднем в 5-7 раз. В этой же пропорции увеличивается размер арендной платы за землю.

Единственным способом защитить свои права в этом случае является процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в административном и судебном порядке.

В результате оспаривания кадастровой стоимости вы получите решение о признании кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка, из которой будет определяться арендная плата.

4) Увеличение арендной платы в связи с увеличением рыночной стоимости земельного участка.

При определении размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, договором аренды предусматривается возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.

При этом права арендатора наименее защищены, так как рыночная стоимость земельного участка определяется оценщиком Арендодателя. Стоимость при этом может быть завышена в 160 раз. Представление Арендодателю отчета независимого оценщика с фактической рыночной стоимостью не имеет значения для Арендодателя, поскольку завышенная стоимость позволяет ему получить больше арендной платы.

Защитить права арендатор может только в судебном порядке. Оспаривание отчета оценщика о рыночной стоимости земли вместе с решением об изменении размера арендной платы позволяет обосновать незаконность принятия такого решения. И как следствие, принятие в качестве основы для расчета арендной платы действительной рыночной стоимости земли.

5) Увеличение размера арендной платы задним числом или другое нарушение условий договора аренды.

Арендодатель всегда исходит из стремления получить больше арендной платы, поэтому государственные и муниципальные органы не гнушаются нарушать условия договора и действующего законодательства на пути к достижению своей цели.

Наиболее распространенное нарушение – это изменение размера арендной платы за землю задним числом. Скажем, вы арендуете земельный участок. Исправно платите арендную плату 5 месяцев. В середине года вам приходит новый расчет арендной платы которым устанавливается, что арендная плата для вас изменена, но не с момента получения расчета, а с первого января этого года. В результате за вами начинает числиться долг по арендной плате. Чаще всего такие действия арендодателя являются нарушением, если договором у вас отдельно не предусмотрено изменение арендной платы в силу изменения законодательства, и с момента изменения законодательства.

Другим распространенным нарушением является изменение арендной платы чаще двух раз в год. На пример первый раз увеличение на коэффициент инфляции, а второй за счет увеличения рыночной стоимости участка. Такое изменение невозможно в силу противоречия ст. 614 ГК РФ. И сделка по изменению арендной платы более 1 раза в год является недействительной.

Применение к ранее заключенным договорам законодательства действующего в настоящее время. По общему правилу к договору применяется законодательство, которое действовало в момент его заключения, если самим договором не предусмотрено, что вновь принятые законы распространяют свое действие на него.

Во всех случаях одностороннее изменение договора аренды земельного участка должно соответствовать закону и не нарушать прав и законных интересов арендатора. Иначе такие односторонние изменения могут быть оспорены в судебном порядке.

Имеет право повышать не чаще раза в год. Документ: решение государственного органа или того, кому переданы полномочия по осуществлению кадастровой оценки земельных участков об установлении кадастровой стоимости земли. НА прошлые отношения по установлению повышенного размера платы, может распространятся Ваше соглашение заключенное сейчас. Но нужно Ваше согласие на это. Объяснить так: свои обязательства по оплате Вы выполнили, о повышении не сообщалось, а потому действия арендодателя о повышении за прошлый период и перерасчете соответственно не могут быть удовлетворены.

какие документы он должен предоставить для обоснования своего требования? Как объяснить ему, что задним числом повышать размер платы нельзя?

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земли.

Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор.

Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит, прежде всего, его собственнику. Аналогичное правило установлено земельным законодательством. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также сама Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ); в последнем случае от имени арендодателей обычно выступают комитеты (иные аналогичные органы) по управлению имуществом. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду, например, по договору комиссии. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдача в аренду земельных участков предусматривается только собственниками. В этом же пункте (п. 2 ст. 22) подчеркивается, что предоставление участков в аренду производится в соответствии с гражданским законодательством, т.е. подчеркивается приоритет в регулировании данных отношении именно норм гражданского права.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Вы можете обжаловать обратившись с иском в Арбитражный суд