Как ускорить процесс продажи квартиры и покупки нового жилья при наличии ипотеки и необходимости разделить доли между супругами и детьми?

Хотим загасить ипотеку, продать квартиру и купить новую с большей площадью или с такой же пощадью, но лучшим ремонтом, т.е. без ухудшения жилищных условий. Чтобы все правильно оформить необходимо загасить оставшуюся часть кредита, снять обременение, т.е. сдать в регистрационную палату соглашение об определении долей между мной и мужем, получить свидетельство о регистрации на квартиру с долями на меня и мужа, затем оформть договор дарния на детей, получить новые свидетельства, в том числе на детей, затем обратиться в органы опеки, с просьбой дать разрешение на продажу квартиры и только потом осуществить сделку продажи старой и покупки новой квартиры. Процесс займет очень много времени, есть ли способ сократить схему. Например, сразу обратиться в органы опеки с просьбой дать разрешение на продажу квартиры еще до погашения ипотеки и снятия обремения на старую квартиру, приложить предваритеьный договор купли-одажи на новую жилплощадь, дать обязательство выделить доли в новой квартире, причем в сроки в течении полуода с даты погашения кредита по старой квартире? Есть ли такая практика? Есть ли основания органов опеки отказать в рассмотрении документов на основании того, что доли детей еще не выделены.