Возможные основания для отказа в регистрации права собственности на квартиру и советы по получению письменного отказа

Следующий. Брал ипотечный кредит. По кредитному договору я обязан зарегистрировать право собственности на квартиру и передать её в залог банку. Этого я делать не хочу по объективным причинам (регистрация права собственности на квартиру повлечёт за собой невозможность моего участия в областной программе по улучшению жилищных условий). Условия кредитного договора предусматривают возможность изменения структуры обеспечения по кредиту. Я обратился в банк с ходатайством о передаче в залог другой квартиры - принадлежащей моей супруге (она же является созаёмщиком по кредитному договору). Банк готов удовлетворить моё ходатайство при условии документального подтверждения того факта, что я обращался в регистрирующий орган по вопросу регистрации права собственности на квартиру, приобретённую с использованием кредита, и мне отказали, и якобы поэтому я не могу передать её в залог (то есть просят привести веские аргументы) . Подскажите, пожалуйста, какие могут быть основания для отказа в регистрации права собственности (формально у меня с документами всё в порядке)? Что мне следует недосдать в регпалату, чтобы наверняка получить отказ? Повторюсь: мне нужен только письменный отказ в регистрации права собственности и больше ничего. Может быть, не стоит уплачивать госпошлину за регистрацию права собственности и тогда документы вернут, а факт обращения по вопросу о регистрации права собственности будет зафиксирован? Тогда возникает вопрос: откажет ли мне УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ письменно или просто возвратит документы? Если откажет, то укажет ли причину? Посоветуйте, что можно сделать в этой ситуации. Если можно, прошу дать ответ, основанный на практике, а не просто в виде Читайте ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Мне нужен дельный совет. Как вариант, думал затеять перепланировку и в результате изменения площади получить расхождение проектной и фактической площадей и следующий за этим отказ, но мне хотелось бы что-либо из вариантов попроще (к тому же перепланировку я в любом случае должен буду согласовывать с банком). Спасибо.