Как отличается договор о совместной деятельности с ИП от договора дольщиков при покупке квартиры в строящемся доме, и есть ли риски при оформлении в собственность

Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими договоров простого товарищества (договоров о совместной деятельности).

В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Изучение судебной практики по упомянутой категории гражданских дел показало, что, например, суды г. Санкт-Петербурга разрешали заявленные гражданами исковые требования, основанные на пунктах договоров и на ст.ст. 393, 395, 398, 450, 452, 453, 1095 ГК РФ (предусматривающих обязательства должника возместить убытки, его ответственность за неисполнение денежного обязательства и последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, а также основания изменения и расторжения договора, порядок и последствия изменения и расторжения договора, основания возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара, работы или услуги), с применением Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и норм Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах.

Положениями Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", несмотря на то, что требования истцов были основаны на этом Законе, суды не руководствовались, поскольку считали, что в данном случае речь не идет об оказании каких-либо услуг.

Ошибочно полагая, что при заключении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности (простого товарищества), в ряде случаев суды отказывали гражданам в удовлетворении требований, основанных на нормах Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Так, Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Центр недвижимости "Исмерита", в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.

В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик - передать ему - дольщику - квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.

Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском.

Ссылаясь на Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.

В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.

Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.

В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Также нет признаков создания объединение граждан - будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают.

Поэтому является правильной позиция тех судов, которые при рассмотрении указанной категории дел применяли Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и учитывали точку зрения Государственного комитета Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур, приведенную в разъяснении по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 9 января 1996 г.), в котором указаны отличительные признаки договора о совместной деятельности.