Покупка участка в деревне без Акта на снос дома - как избежать проблем при строительстве нового дома и составить правильный договор купли-продажи.

Никаких проблем у Вас не возникнет, если вы получите от администрации разрешение на строительство согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Ирина Викторовна, добрый день!

У Вас могут возникнуть проблемы в том, что в ЕГРП может существовать запись о недвижимом имуществе (доме), которого по сути дела нет. Вашим продавца необходимо надлежащим образом оформить кадастровый паспорт земельного участка в соответствии законом "О кадастре недвижимости", а также исключить запись из ЕГРП о недвижимости (доме). Данные мероприятия необходимы, т.к. в дальнейшем Вам могут отказать в выдаче разрешения на строительство (ст.51 ГрК), т.к. будет задвоена недвижимости на одном земельном участке.

Продавцу нужно писать заявление в межведомственную комиссию при сельском поселении о признании дома демонтированным.

Иначе Вы новое разрешение не получите согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ - проверяющие осматривают участок.

СОСТАВЛЯЙТЕ АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ (СТ. 42 ФЗ №221-ФЗ), КОТОРЫЙ ПОДТВЕРЖДАЕТ ФАКТ УНИЧТОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

ПОТОМ ПУСКАЙ ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ УНИЧТОЖЕННОГО ОБЪЕКТА НЕДВ. ИМУЩЕСТВА ОБРАЩАЕТСЯ В РОСРЕЕСТР ДЛЯ ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ ЕГРИП СВЕДЕНИЙ ОБ УНИЧТОЖЕННОМ ОБЪЕКТЕ НЕДВ. ИМУЩЕСТВА.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ

(ред. от 23.07.2013, с изм. от 23.06.2014)

"О государственном кадастре недвижимости"

(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)

Статья 42. Акт обследования

1. Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

2. Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой акт.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

3. Форма акта обследования и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Письмо Минэкономразвития России от 29.04.2013 N Д23и-1165

"О государственном кадастровом учете, государственной регистрацией права объектов недвижимости и предоставлением сведений государственного кадастра недвижимости"

6. Об исключении записей из ЕГРП в случае прекращения существования объекта недвижимости.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 22 Закона о кадастре в случае снятия с кадастрового учета объекта недвижимости, одним из документов, необходимых для такого кадастрового учета, является акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 42 Закона о кадастре акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

С учетом изложенного, согласно Закону о кадастре объект недвижимости может быть снят с государственного кадастрового учета в случае гибели или уничтожения объекта недвижимости на основании заявления о снятии с государственного кадастрового учета и акта обследования, а также по решению суда.

Погашение записи о зарегистрированном праве на объект недвижимости в ЕГРП в силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом статьи 18 Закона о регистрации возможно по заявлению правообладателя с представлением соответствующего документа, свидетельствующего о гибели или уничтожении объекта недвижимости либо на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 21.03.2014 по делу N 33-967/2014

В иске о признании незаконными действий по обращению с заявлением о составлении акта обследования, проведении технической инвентаризации и выдаче нового технического паспорта на объект недвижимости отказано правомерно, поскольку составленная техническая документация на здание жилого дома содержит сведения о фактическом состоянии данного объекта недвижимости в настоящее время, а действия ответчика по составлению технической документации на здание жилого дома не влекут восстановления прав истца.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.07.2013 N 33-10846/2013

В удовлетворении требований о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом отказано, так как в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается, в том числе, при гибели имущества, однако доказательства уничтожения указанного дома отсутствуют. Тот факт, что площадь объекта уменьшилась в результате пожара, не является основанием для прекращения прав собственности на него, а служит поводом для внесения изменений в данные инвентаризационного учета.

Определение Самарского областного суда от 21.10.2010 по делу N 33-10703

В удовлетворении исковых требований о признании незаконным решения об отказе в подготовке приказа о внесении в государственный кадастр недвижимости изменений земельного участка отказано правомерно, так как с подобным заявлением обратилось ненадлежащее лицо, не представлен полный пакет необходимых документов.