Возврат задатка после несоблюдения условий договора купли-продажи - возможность покупки доли матери через суд

Составили предварительный договор купли продажи 2 комн. Общ.с условиями о задатке, он был передан, через месяц обратилась в АН почему до сих пор не поданы документы в опеку, мне говорят не можем подобрать жильё продавцам. Ответьте пожалуйста если мне не вернут задаток, могу ли я купить тогда только долю матери, после раздела 2 комн. Общеж.1+1 ну наверное уже через суд.