Прописанные в квартире при покупке в ипотеку - что делать, если информация от риэлтора оказалась неверной?

Кирилл, здравствуйте!

Ситуация, откровенно говоря, двоякая.

Как указано в ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В Вашем случае в качестве нарушения предварительного договора купли-продажи предполагается выявление того факты, что в квартире по месту жительства зарегистрированы члены семьи продавца квартиры.

При этом, на мой взгляд, чтобы это обстоятельство расценить в качестве существенного нарушения договора со стороны продавца, необходимо исходить из того, каким образом в предварительном договоре сформулировано условие о том, что в квартире никто не прописан.

Если в договоре указано, что продавец гарантирует, что на момент подписания договора в квартире никто не прописан (не зарегистрирован по месту жительства), то выявление обратного свидетельствует о том, что продавец намеренно ввел покупателя в заблуждение о факте регистрации в квартире других лиц.

Это будет являться существенным нарушением условий договора.

Если же в предварительном договоре нет указания на гарантию продавца о том, что в квартире никто не зарегистрирован, а просто указано, что никто не прописан, то данный факт можно расценить как то, что обе стороны (продавец и покупатель) пришли к такому соглашению. То есть предполагается, что покупатель имел возможность до подписания предварительного договора проверить данное обстоятельство (например, путем запроса выписки из домовой книги). А если не проверил, но подписал договор на таких условиях, то, следовательно, добровольно согласился на такое условие, и выявление впоследствии обратного не может расцениваться как существенное нарушение договора продавцом, поскольку покупатель согласился на такие условия.

В любом случае, минимальное, что Вам следует сделать, - направить в адрес продавца письменное требование об изменении предварительного договора путем включения в него условия о том, что он гарантирует снятие лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства, до подписания основного договора.

Отказ от внесения в предварительный договор такого условия уже можно расценивать как основание для заявления в суде требования о расторжении предварительного договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 Гражданского кодекса РФ).