Недорогая покупка комнаты в коммунальной квартире - риски и законность при передаче части по договору дарения и продаже

Могут оспорить сделку заинтересованные лица. Делать нужно по закону (ст. 168, 250 ГК РФ).

очень часто в коммуналках именно так и продают комнаты, ничего страшного не будет ( ст 421 гк рф)

Вы рискуете остаться без нечего, т.к. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. При продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ).

Другие собственники могут просто признать ваш договор недействительным

Да, это законно ст.246.247.250 ГК РФ и практикуется в Спб. без проблем

Случаев оспаривания в судах я не наблюдалось

Добрый день!

Это возможно , но и общение в суде тоже возможно. Вопрос в деньгах, т.е. у соседей их может просто не быть.

Статья 421Гражданского кодекса Российской Федерации. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Статья 422. Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Здравствуйте!

Как указано в ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

При этом надо сказать, что преимущественное право покупки возникает только при отчуждении комнаты постороннему лицу (то есть лицу, не являющемуся собственником одной из комнат в данной квартире).

Поэтому, чтобы избежать необходимости соблюдения права преимущественной покупки, вполне возможно первоначально подарить покупателю комнаты мизерной доли в праве собственности на долю.

При дарении правило о преимущественной покупке также не применяется.

Став собственником доли в праве на комнату, покупатель уже может приобрести у собственника комнаты оставшуюся долю с тем, чтобы стать собственником всей комнаты.

И при этом соблюдать право преимущественной покупки не требуется, поскольку покупатель уже не является посторонним лицом.

Рисков при этом никаких нет.

хотят часть комнаты передать мне по договору дарения, а часть продать.

---и правильно сделают. при данном переходе права собственности. ничьего согласия спрашивать. -не нужно.

Статья 572. Договор дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Можно было бы согласиться с предложенным вариантом, но смущает то, что предлагают купить недорого. Рекомендуйте продавцу выполнить требования ст.250 ГК РФ об уведомлении соседей.

Часть комнаты не может быть предметом договора, т.к. в силу ЖКРФ предметом может быть только жилое помещение, т.е. комната в целом, а не ее часть.

Такой договор будет противоречить закону и может быть признан недействительным судом по ст. 168 гк рф. Кроме того Росреестр такую сделку регистрировать не будет, а значит Вы не сможете оформить право собственности.

Если оформить всю комнату по договору дарения, то уведомлять других собственников по ст. 250 гк рф не требуется, но если придется расторгать договор, у Вас не будет оснований требовать возврата денежных средств.

Передача комнаты по договору купли-продажи без уведомлений собственников исключит возможность регистрации на нее права собственности в Росреестре, т.к. туда требуется представить и уведомления и отказы по ст. 250 гк рф.

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Пусть полностью дарят Вам - не нужно согласие остальных сособственников в порядке ст. 250 ГК РФ.

Нужно договариваться о последующей оплате, но не публично.

Ту часть что подарят законна, а ту что продадут не законна.