Правомерность пункта о заключении договоров аренды общего имущества многоквартирного дома и расходовании средств на обслуживание - необходимость отдельного собрания собственников

Уважаемый Владимир Викторович! Разъясняю Вам, что положениями статьи 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

На основании изложенного, заключать договоры аренды общего имущества многоквартирного дома с последующим расходованием поступающих денежных средств на ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома управляющая компания вправе на основании (по решению) собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и при условии, что передача таких объектов во временное возмездное пользование (аренду) не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц

Одновременно обращаю Ваше внимание, что на основании статьи 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 2 статья 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 249 ГК, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, собственник помещения обязан участвовать в расходах на содержание общего долевого имущества, а при заключении договора аренды стороны вправе определить, кто будет выполнять данное обязательство.

Основанием для возникновения обязанности у арендатора несения расходов по содержанию общего имущества является договор собственника помещения и арендатора, а не договор с Управляющей компанией.

В силу части 4 пункта 2 статьи 44 ГК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно пункта 5 статьи 46 ГК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном тем же Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Исходя из вышеизложенного можно сделать следующий вывод: в силу закона у арендатора помещений, относящихся к общедомовому имуществу, помимо уплаты арендной платы за пользование таким (-и) помещением (-ями), возникает обязанность по содержанию общедомового имущества по платежам, установленными Управляющей компанией на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Аналогичная точка зрения содержится и в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 31.05.2010 N Ф09-3984/10-С5 указано, что отсутствие между управляющей компанией и арендатором нежилого помещения договорных отношений не может являться основанием для освобождения последнего от обязанности по несению расходов на содержание общего имущества и не должно служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей.