Если две комнаты закрыты на замок (не сдаются), кто должен это подтвердить в "описании состояния", соседи?

Как грамотно сдавать в аренду квартиру. Никогда этого раньше не делала, очень волнуюсь. Прежде всего, беспокоит, как описывать в договоре "состояние кваритры на момент заключения договора" ? Полагаю, не будет ли лишним вызвать непосредственно перед заключением договора - мастеров из ЖЭКа (сантехника, электрика, газовщика), чтобы они документально подтверлили состояние соответствующего хозяйства? По какой форме они должны дать отчёт? Всё это я хочу сделать для того, чтобы за все возможные аварии отвечала не я, а мой жилец (то есть, их настоящий виновник). Какие ещё есть способы возложить ответственность за состояние кваритиры - на жильца (на момент его проживания, естественно)) ? Ещё. Если две комнаты закрыты на замок (не сдаются), кто должен это подтвердить в "описании состояния", соседи? Как этот факт описать в договоре, чтобы он имел юридический вес? Я ведь буду переживать за сохранность вещей, которые там находятся, в этих двух комнатах, под замком (вывезти их пока не могу). И ещё, какова роль налоговой инспекции: я слышала, что судиться с жильцом, требуя от него компенсации за ущерб кваритире, либо имуществу в ней находящемуся, эффективно только в том случае, если мною был уплачен налог за съём, так ли это?