Какие риски связаны с покупкой небольшой доли в офисном помещении?

Уважаемый Алексей!

Из одного помещения действительно, можно сделать два помещения, все это производится в рамках процедуры, называемой "Перепланировка нежилого помещения"

Как правило, в каждом субъекте РФ существует свой нормативный документ, регулирующий эту процедуру, но в целом примерная процедура такова:

- заказываете проект перепланировки в проектном учреждении, имеющем лицензию на такой вид деятельности;

- согласовываете его с надзорными органами - Роспотребнадзор, пожарный надзор, орган по архитектуре и градостроительству;

- производите собственно строительные работы;

- вводите вновь образованные помещения в эксплуатацию (акт ввода подписывается в надзорных органах, указанных выше);

-регистрируете два новых объекта в регистрационной службе, получаете два новых свидетельства.

Примерные сроки всей этой процедуры при "пронырливости" риэлтора - полгода.

Хочу добавить, что процедура трудоемкая и небыстрая. Поэтому решать Вам, подходит ли она Вам.

При приобретении помещения в долях вы будете являться долевыми сособственниками.

Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой

собственности:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой

собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при

недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его

владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а

при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих

и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей

компенсации.

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой

собственности:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,

осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению

продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться

ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил,

предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу

остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право

покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих

равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при

отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут

проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255

настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных

участников долевой собственности о намерении продать свою долю

постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает

ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки

или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое

имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество

в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю

любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой

другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев

требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей

покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по

договору мены.

Статья 249 ГК РФ. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой

собственности:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей

долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему

имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Если один из долевых собственников будет постоянно производить за свой счет дорогостоящий ремонт помещения, а другой собственник не будет принимать участия в этих расходах, то тот собственник, который несет расходы, может предъявить в суд иск об увеличении своей доли в соответствии со ст. 245 ч. 3 ГК РФ:

Статья 245 ГК РФ. Определение долей в праве долевой собственности:

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены

на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли

считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть

установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от

вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с

соблюдением установленного порядка использования общего имущества

неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее

увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено

соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность

того из участников, который их произвел.

При чем здесь перепланировка помещения, вообще не понятно. Никакая узаконенная перепланировка не изменит джолевую собственность на имущество.

Чтобы вместо одного помещения стало два, нужно произвести раздел помещения в натуре. Если спора нет, это делается нотариально. Но должна быть техническая возможность раздела помещения с оборудованием отдельного входа для каждого из собственников (по заключению эксперта-строителя).

Статья 252 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности,

и выдел из него доли:

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть

разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли

из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о

способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них

участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела

в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без

несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности,

выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли

другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой

собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве

собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или

иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками

компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально

выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего

имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать

остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей

собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Думаю, что предложенная Вам сделка очень рискованная.

Долевая собственность незыблема в любом случае, и даже если обладатель большей доли решил продать свою долю он должен будет сначала предложить её Вам, а уж если Вы откажитесь, то тогда этой долей завладеет кто-то другой. Во-вторых, вы можете настаивать на разделение лицевого и финансового счетов, а также получения соответствующей выписки из регистрационных органов. В основном свидетельстве должно быть указанно в разделе собственник - долевая собственность и название документа, на основании которого эта собственность возникла.

Весь вопрос в том, как изначально оформлена долевая собственность?!

Это определяет риски. Многие, покупая долю в ООО считают себя долевыми собственниками, но это не совсем так. В случае с ООО у вас есть доля в ООО, и при принятии решения, в случае разногласий, вы должны будете подчиниться большинству, даже если это будет касаться продажи имущества.

В случае долевого соглашения по конкретному помещению све по другому. Вы покупаете долю в имуществе и регистрируете эту долю в государственных органах, отвечающих за учет сделок с недвижимостью.