Спор о правах на совместную недвижимость - перспективы и риски при признании отчуждения недействительным и разделе имущества

Разведены 2 года назад. Имелся договор долевого участия квартиры, оформленный на супругу. Оплата производилась за счет проданной имеющейся совместной квартиры + мои наличные. Квартира построена. Дом сдан. Была договоренность, правда в виде электронных писем, о будущем разделе пополам и одновременном выделении какой-то части общему сыну (7 лет). Недавно запросил выписку ЕГРП + обьяснения бывшей супруги и обнаружил, что несколько месяцев назад собственность была оформлена на нее и тут же половина отчуждена по дарственной сыну. Никаких вразумительных обьяснений насчет обмана и дальнейшего мирного урегулирования не получил, кроме того, что при оформлении развода в заявлении мною было указано, что имущественных претензий не имею (но в тот момент нотариус мне разьяснил, что такая формулировка не лишит меня права в будущем требовать свою половину, т.к. собственности еще не было, только право требования по новостройке и т.д.) Предполагаю 2 варианта обращения в суд: о признании отчуждения недействительным (в таком случае - она зарегестированный владелец, а собственность является совместной собственностью супругов) или СРАЗУ разделе имущества. Поскажите, перспективы и риски каждого из сненариев, с учетом, что возможность мирного урегулирования остается, но защиту интересов необходимо произвести безусловно. Заранее благодарю.