Отказ покупателей от квартиры из-за трещины в стене - что делать с задатком и кто в праве?

1. Пока договор не расторгнут - не надо.

2. Вправе. Эти все вопросы нужно прописать в соглашении о расторжении. Тогда и проблем у Вас не будет (ст. 421, 450 ГК РФ)

Вы не обязаны с ними соглашаться и можете в судебном порядке понудить покупателей завершить сделку, зарегистрировав переход права собственности на имущество. А вот в суде им и предстоит доказать уважительность причин (трещины), по которым они отказываются от регистрации. Если примите решение согласиться с ними, то не забудьте письменно оформить все возвраты денег и урегулировать вопрос с задатком.

ГК РФ

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных "пунктами 1" и "2" настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Если обе стороны уже написали отказ от договора в Росреестре, то это уже есть расторжение договора по соглашению сторон ст. 450 Гражданского кодекса РФ, значит, стороны должны вернуться в первоначальное положение, задаток должен быть возвращен.

Договор задатка при покупке квартиры регулируется статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Из них следует, что при нарушении продавцом условий договора, он обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же покупатель не выполняет условий, сумма задатка в полном объеме остается у продавца.

Но, важно, не перепутать договор задатка с авансом. Аванс, в отличие от задатка, не возвращается покупателю в двойном размере, если продавец отказывается продавать квартиру или находит другого, более выгодного покупателя. В случае же, если покупатель передумывает покупать квартиру, продавец обязан вернуть ему всю сумму аванса (а не оставлять его у себя).

Исходя из тех обстоятельств, что квартира имела скрытый дефект, не наносящий вред общему строению и не приводящий к состоянию аварийности, то в данном случае, уважительность причины, заслуживающей внимания для признания отказа от сделки покупателем и возврата задатка, вопрос спорный и разрешить его можно только в судебном порядке..

В таком случае, если дефект несущественный, то можно просто снизить стоимость квартиры, а не расторгать сделку купли-продажи.

Вы согласились расторгнуть договор , поэтому придется задаток вернуть , взыскать расходы на восстановление квартиры в первоначальное положение можете . ст. 450 ГК РФ