Приватизация квартиры без согласия несовершеннолетнего - какие права у потерпевшего и стоит ли отстаивать их?

Здравствуйте Юрий.

В данном случае Вы имеете право постоянного бессрочного пользования данной квартирой и, как минимум, выписать и выселить на улицу из нее Вас не сможет никто (ни нынешние, ни будующие (если квартира будет продана, обменена) собственники).

С уважением,

Белобров Виталий

Здравствуйте, Юрий, судья неправа, обжалуйте решение и боритесь. У несовершеннолетних членов семьи нанимателя есть право на участие в приватизации. Это отражено в Законе РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и других нормативных актах РФ.

С 16 августа 1994 г. вступила в силу статья 7 Закона о приватизации, в которой было прямо указано, что несовершеннолетние обязательно включаются в договор передачи жилого помещения. До 16 августа 1994 г. ст.7 Закона о приватизации действовала в другой редакции. В ней просто говорилось, что передача жилья в собственность оформляется договором, нотариального удостоверения которого не требуется. Не было указано, какие лица должны были включаться в число собственников.

До 16 августа 1994 г:

Статья 7. В редакции от 23 декабря 1992 г. № 4199-1. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Вроде бы закон не требует обязательного включения несовершеннолетних в число собственников жилья при приватизации?

Однако, анализ других действовавших в это время правовых норм однозначно свидетельствует, что права несовершеннолетних должны были учитываться при приватизации жилых помещений. Формой такого учета является согласие органов опеки и попечительства на отказ от приватизации жилья с учетом доли несовершеннолетнего.

Согласно ст.53 Жилищного кодекса члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Участие в приватизации – это реализация права граждан на получение жилой площади бесплатно в собственность от государства. К членам семьи относятся дети нанимателя. Следовательно, у несовершеннолетних детей было равное с другими членами семьи нанимателя право на участие в приватизации и до 16 августа 1994 г.

Таким образом, с момента вступления в силу Закона о приватизации жилищного фонда у несовершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним было право на участие в приватизации. С 16 августа 1994 г. такое право лишь дополнительно получили несовершеннолетние, проживающие отдельно от нанимателя, но имеющие право пользования приватизируемым жилым помещением.

В соответствии с рядом законодательных актов не включение в приватизацию детей требует согласия органов опеки и попечительства. Так до 1995 г. это вытекало из ст.133 КоБС РФ, согласно которой предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и отчуждения имущества. Не включение в приватизацию – это отказ от прав, следовательно, на это требуется согласие органов опеки и попечительства.

В связи с тем, что этого положения не было в законе о приватизации, сотрудники органов местного самоуправления не требовали разрешения органов опеки и попечительства на отказ от приватизации жилья на детей. Это было устранено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., в котором указано о необходимости получать согласие органов опеки на отказ от приватизации жилья с учетом доли несовершеннолетнего.

п.7 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 г:

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Поскольку опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.

Надо заметить, что в постановлениях Пленума Верховного Суда лишь даются толкования существующих норм права, то есть данные положения существовали в действующем законодательстве и ранее, следовательно, Постановление Пленума применяется и к ранее совершенным сделкам.

Норма об обязательности получения согласия органов опеки и попечительства на отказ от приватизации несовершеннолетних была закреплена также в Примерном положении о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ от 18 ноября 1993 г.

В абз.6 п.3 Положения сказано:

отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

С 16 августа 1994 г. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ в ст.3 Закона о приватизации была включена часть 2, прямо указывающая, что:

для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Т.е. согласие органов опеки и попечительства с 16 августа 1994 г. требуется для совершения сделок с квартирой, в которой несовершеннолетние могут не быть собственниками, но прописаны.

Таким образом, если при приватизации в состав собственников НЕ ВКЛЮЧЕНЫ несовершеннолетние лица, ИМЕЮЩИЕ ПРАВО участвовать в ней, и НЕ БЫЛО СОГЛАСИЯ органов опеки и попечительства на не включение несовершеннолетних в число собственников, то такая приватизация НЕ СООТВЕТСТВУЕТ требованиям закона. А сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (ст.168 ГК). Признать недействительной такую приватизацию можно в течение 10 лет с момента заключения договора (ст.181 ГК)

Юрий! Обязательно обжаловать решение суда, Вы можете претендовать на треть кв-ры.

Валерий Наумов