Как приватизировать землю и решить проблему с отсутствующим собственником доли в доме?

Долю в праве собственности на жилой дом можно выделить в натуре как во внесудебном порядке при согласии всех собственников в доме, так и через суд при недостижении согласия об условиях выдела с другими сособственниками (ст. 252 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что:

- доля подлежит выделу, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, - отдельный вход и независимые коммуникации, которая также должна оставаться пригодной для проживания (пп. "а" п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007));

- самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации (ст. 29 ЖК РФ; п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4);

- если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данная стоимость определяется оценочной экспертизой.

Порядок выдела доли во внесудебном порядке

Внесудебный порядок возможен в случае, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.

Для выдела доли в жилом доме рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Сформируйте жилое помещение, предполагаемое к выделу.

Произведите необходимые переустройство и перепланировку с целью формирования изолированного жилого помещения, предполагаемого к выделу (с предварительным получением соответствующих разрешений).

Если изолированное помещение, которое требуется выделить, фактически существует, переходите к шагу 2.

Шаг 2. Закажите в БТИ технический паспорт с учетом внесенных изменений в конструкцию дома.

Заказать технический паспорт на жилой дом можно в БТИ по месту регистрации дома.

Шаг 3. Заключите соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре с иными собственниками этого дома.

Стоимость выделяемых помещений должна быть пропорциональна выделяемой доле. То есть если общая стоимость жилого дома составляет, например, 1 млн руб., то стоимость помещений, выделяемых в счет 1/4 доли в праве собственности на такой дом, должна составлять 250 000 руб. Добиться такого совпадения на практике невозможно, поэтому образовавшуюся разницу необходимо компенсировать:

- выделяющемуся сособственнику со стороны остальных, если стоимость выделяемых помещений пропорционально меньше выделяемой доли, пропорционально его доле в праве собственности;

- иным сособственникам со стороны выделяющегося в обратном случае пропорционально их долям в праве собственности на оставшуюся часть дома.

Условие о размере такой компенсации и порядке ее выплаты обязательно прописывается в соглашении о выделе доли (п. п. 7, 9, 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Соглашение оформляется по количеству сособственников жилого дома и должно быть подписано каждым из них. Нотариально удостоверять данное соглашение не требуется.

Шаг 4. Зарегистрируйте изменения в правах собственности на жилой дом.

Для этого в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) следует представить:

- заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников. Выделившийся собственник должен зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома, а другие сособственники - изменения в правах собственности на дом;

- правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;

- соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре в количестве экземпляров, соответствующем числу собственников дома, плюс дополнительно составляется экземпляр для регистрирующего органа. При этом само соглашение регистрации не подлежит;

- технический паспорт БТИ;

- документы, удостоверяющие личность заявителей;

- нотариально удостоверенную доверенность, если документы представляются представителем.

Заявление на государственную регистрацию и документы можно также направить по почте, представить через многофункциональный центр либо в электронной форме (ст. ст. 16, 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Обратите внимание!

Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Не позднее чем через 10 рабочих дней регистрирующий орган должен будет выдать новые свидетельства о государственной регистрации права собственности: выделившемуся сособственнику - на часть жилого дома (с указанием литер), а остальным - на дом, но с измененной долей в праве собственности и иным составом помещений, или же выписки из Реестра (п. 3 ст. 13, ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены (Информация Росреестра от 25.05.2015).

Порядок выдела доли в судебном порядке

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Для выдела доли в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Закажите технический паспорт и заключение о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом.

Технический паспорт заказывается в БТИ, а заключение о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом - в любой организации, специализирующейся на строительно-технических экспертизах, или также в БТИ.

Шаг 2. Подайте к сособственникам исковое заявление о выделе своей доли в натуре.

В исковом заявлении следует описать жилой дом, доля в праве собственности на который предполагается к выделу в натуре, порядок пользования помещениями в доме и то помещение (помещения), которое предполагается к выделу в счет доли. В случае несоразмерности доли нужно указать на желаемый размер компенсации и привести ее расчет.

К исковому заявлению следует приложить (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ; п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4):

- правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;

- технический паспорт БТИ;

- техническое заключение о возможности выдела доли в натуре;

- квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, рассчитывается исходя из цены выделяемой доли (пп. 3 п. 1 ст. 333.20, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);

- иные документы, подтверждающие требования истца;

- копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.

Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома (ст. 30 ГПК РФ).

Шаг 3. Примите участие в судебном заседании.

Необходимо доказать, что произвести выдел технически возможно, а выделяемые помещения примерно соответствуют по стоимости доли истца в праве собственности на дом. В этом может помочь судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Шаг 4. Зарегистрируйте изменения в правах собственности на жилой дом.

В случае положительного решения суда выделяющийся собственник также должен зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома, а другие сособственники - изменения в правах собственности на дом.

Для этого подготовьте следующие документы:

- заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников;

- документы, удостоверяющие личность заявителей;

- решение суда с отметкой о вступлении в силу в двух экземплярах;

- нотариально удостоверенная доверенность, если документы представляются представителем.

Предъявления других документов технического характера не потребуется.

Заявление и необходимые документы представляются заявителем одним из следующих способов (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):

- лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;

- посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

- в электронной форме через Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).

Госпошлина уплачивается в приведенном выше порядке.

Обратите внимание!

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от сложности дела, суммы иска и иных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).

Обратите внимание!

Собственники жилого помещения или доли в нем являются плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).