Как оформить доли детям по материнскому капиталу при продаже квартиры - советы грамотных юристов

Мы продаем квартиру но по мат. капиталу не оформили доли детям, в банке знают, они составили договор в котором указано, что мы выделим доли детям сразу после регистрации в другой квартире, а после получим ипотечные деньги, в росреестре пропустят такую сделку или нет, так как у них могут возникнуть подозрения на то, что мы по этой квартире не выполнили обязательства раз такие условия, и не пропустят регистрацию? Банк утверждает, что это чисто технический орган, и все будет нормально, но таких сделок у них еще не было, хотелось бы узнать Ваше мнение грамотных специалистов, так как если бы я был регистратором я бы задумался почему такие условия и значит банк знает ситуацию с владельцем квартиры. Мы делаем так потому, что нет времени оформлять и бегать через органы опекунства. Мы даже согластны на все условия банка сначала оформляем квартиру на них, затем оформляем долю в другой потом покузываем банку, что мы им оформили доли а после получаем деньги от покупателя и банка. Можно ли с банком составить отдельный договор не для росреестра, а между нами, что бы там не возникало таких вопросов в росреестре, почему такие странные условия сделки? Заранее спасибо, жду развернутый ответ от грамотных юристов в скором времени, ответ о проведении сделки напишу после сделки, получилось или нет, Вам для практики. P.S. Но нужен грамотный ответ специалиста!