Капремонт и арендная плата - что делать, если арендатор требует вычесть задолженность?

Если изначально договоренности платить взносы на капитальный ремонт в договоре аренды (найма жилья) не было, то арендатор права и платить она их не обязана. А Вы как собственник обязаны платить в силу ст. 154 ЖК РФ. Тут ничего не сделать. Структура платы за жилое помещение представлена в ст. 154 Жилищного кодекса РФ.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

...

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

...

Вы обязаны платить как арендатор. Об этом говорит ст.154 ЖК РФ. Капитальный ремонт - обязанность собственника платить. Ст.169 ЖК РФ

Все зависит от того, что указано в условиях договора аренды и кто из сторон должен производить капитальный ремонт.

ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

--- Здравствуйте Татьяна, это только ваша обязанность оплачивать за капремонт, а никак не арендатора. Да и сумма не такая уж и большая. Уменьшить арендную плату на сумму долга, вы обязаны. Так как договором это условие не было предусмотрено.

Статья 421. Свобода договора [Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Исходя из статьи данные условия о капремонте должны были быть прописаны в договоре.

Коммунальные платежи это не капремонт.

Требовать она может если нарушен пункт 2. указанной статьи, а он у Вас нарушен, так ни оплата, ни ремонт не производились, поэтому она и требует уменьшения арендной платы.

Всего хорошего.

Во-первых, статья 616 ГК РФ:

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

никакого отношения не имеет к взносам за капремонт общего имущества, а распространяется только на ремонт самого помещения. Взносы на капремонт регулируются ст. 169 ЖК РФ

ЖК РФ, Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

...

3. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.

Соответственно, если договором аренды между сторонами не установлено иное, то взносы за капремонт платит собственник помещения.

Во-вторых,

ЖК РФ, Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

как видно из указанного положения плата за коммунальные услуги и взнос на капитальный ремонт - это две разных статьи, но взносы на капремонт входят в структуру платы за жилое помещение. Структура платы за нежилое помещение ЖК РФ не определена, поэтому следует применять аналогию.

Соответственно, если в договоре аренды просто указано, что арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги, то он не обязан оплачивать взносы на капремонт, но, если в вашем договоре определено, что арендатор обязан оплачивать плату за нежилое помещение и коммунальные услуги, то соответственно вы вправе с него требовать и оплаты взносов за капремонт.

Если этого не оговорено, то к какому бы вы компромиссу не пришли обязательно составляйте доп. соглашение к договору. Кроме того, обязательно включите обязанность арендатора оплачивать плату за содержание помещение, так как, если у вас только коммунальные платежи, то содержание и текущий ремонт, ОДН по счетам, выставляемым УК, должен оплачивать собственник. Арендатор может сейчас и не знать, но потом ему кто-нибудь шепнет, тогда он еще и на эту сумму будет требовать снизить арендные платежи.

А то, что он вас не уведомлял о счетах за капремонт, не освобождает вас от обязанности оплачивать их.

Здравствуйте.

Если в основном договоре аренды не было условия об оплате за капитальный ремонт, и вы не знали что придется платить за капитальный ремонт, может и следует снизить арендную плату и подписать допсоглашение к договору аренды. Поскольку автоматически арендная платная увеличилась. Согласно ст.154 ЖК РФ обязанность по оплате лежит на собственнике.

Поэтому Вам решать снизить или нет арендную плату на стоимость капитального ремонта. Только собственник вправе решать данные вопросы.

Удачи Вам и всего хорошего.

Исходить надо из договора аренды, пункт оплаты, если там указаны просто коммунальные услуги, то арендодатель прав, плата за капремонт, не входит в коммунальные услуги, если все суммы (обоснованные), указанные в платежке-счет фактуре, то можете взыскать с него. Можете требовать изменения договора аренды в части уплаты платежей. Арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Оплата капремонта это обязанность собственника жилого или нежилого помещения в МКД, статья 169 Жилищного кодекса РФ. Если в договоре аренды вопрос об оплате капремонта оговорен не был (это не относится к разновидности коммунальных услуг), статья 154 Жилищного кодекса РФ, то обязанность по оплате лежит на вас и вы обязаны денежные средства арендатору вернуть.

Что касается снижения арендной платы, то делать это вы не обязаны, просто оплачивайте капремонт самостоятельно. Если самостоятельно оплачивать вам затруднительно, тогда обговаривайте возможность оплаты капремонта с арендатором - тут уже как договоритесь, статья 421 Гражданского кодекса РФ (свобода договора)

В договоре аренды есть пункт, что все коммунальные платежи оплачивает арендатор.

Но арендатор 2 года молчала, могла поставить в известность, что приходят квитанции за капремонт.

Извините, я неправильно выразилась, не капремонт, а взнос на капремонт.