Особенности оформления договора задатка при продаже квартиры с использованием ипотеки и возможность возврата задатка, если покупателю откажут в выдаче кредита

Question

Продаем квартиру, покупатель приобретает с помощью ипотеки, мы покупаем новую, наш продавец требует задаток. Будет ли возвращен задаток, если нашему покупателю банк откажет в выдаче кредита, предварительно одобрено, но мало ли что. Как правильно составить договор задатка?

Петрова Наталья Евгеньевна · Accepted Answer

Добрый день! По закону, отказ банка выдать кредит вашему покупателю не является уважительной причиной для возврата задатка, согласно ст. 381 Гражданского кодекса: 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Чтобы подстраховаться от возможного развал цепочки, нужно составлять не соглашение о задатке, а предварительный договор купли-продажи, и особо оговаривать условия его расторжения. Такая услуга платная.

Шабанов Николай Юрьевич · Answer

Здравствуйте, в данном случае можно предусмотреть такую ситуацию в предварительном договоре, просто надо грамотно его составить, указать, в каких случаях задаток подлежит возврату.

Шабанов Николай Юрьевич · Answer

Вам надо грамотно составить предварительный договор, где необходимо указать все условия заключения сделки и все нюансы, изначально, в случае отказа банка в кредитовании Вашего покупателя, Ваш задаток не подлежит возврату. А фразу, которую Вы привели, Вы неверно понимаете. Поскольку никакой вины третьих лиц в случае отказа банка не будет.

Петрова Наталья Евгеньевна · Answer

В отношении задатка положения закона четкие - в случае, если Вы не сможете совершить сделку, пусть и по вине третьих лиц, задаток остается у Продавца. Поэтому на практике все юридически грамотные люди старательно избегают слова "задаток" и предпочитают называть это "аванс" по предварительному договору.

Мерный Максим Андреевич · Answer

Так вы привязали тот задаток, который дадите вы как покупатель, к условию, что банк откажет покупателю вашей квартиры?
Это невозможно. 
Вам самой надо брать задаток с вашего покупателя.

Юлия · Answer

А как же формулировка, несостоявшаяся сделка по вине третих лиц, к ним же можно отнести и покупателя, и банк?

Особенности оформления договора задатка при продаже квартиры с использованием ипотеки и возможность возврата задатка, если покупателю откажут в выдаче кредита

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Ипотека не была одобрена - права продавца и покупателя в случае возврата задатка

Оформление ипотеки провалилось из-за параллельного кредита - должен ли Продавец возвращать задаток?

Отказ в выдаче ипотеки - обязан ли продавец вернуть задаток покупателю?

Отказ банка в выдаче ипотеки - как вернуть задаток за квартиру?

Как обезопасить себя при покупке квартиры через ипотеку - защита от возврата задатка в случае отказа банка

Отказ банка в ипотеке - как погасить квартиру и вернуть деньги покупателю?

Что делать с задатком при изменении условий ипотеки в предварительном договоре продажи земельного участка?

Как вернуть задаток, если банк не одобрил ипотеку - юридическая сторона вопроса.

Как вернуть задаток в сложившейся ситуации после истечения срока действия предварительного договора и соглашения о задатке?

Истекает срок установленный Предварительным ДКП квартиры - что будет, если покупатель не примет устное предложение продавца?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59