Передача долгов по коммунальным услугам при дарении квартиры - что делать?

Здравствуйте, Светлана!

Договор дарения - безвозмездный, т.е. не предполагает со стороны одаряемого какого-либо встречного предоставления (оплаты дара или освобождения дарителя от имущественной обязанности в счёт получения дара). Договор дарения с условием о передаче ваших долгов по коммунальным услугам является ничтожным (недействительным) в силу его притворности, т.к. вы фактически имели намерение не подарить квартиру, а продать по цене, равной сумме долга. К такому договору будут применяться правила о купле-продаже недвижимости, а не о дарении, в частности, у вас возникнет обязанность по уплате налога на доходы физических лиц.

Долг на нового владельца не перейдёт, т.к. по закону обязанность по оплате коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение, т.е. с момента государственной регистрации этого права. До этого момента обязанность по оплате коммунальных услуг и погашению долгов лежит на прежнем собственнике.

Если вы хотите, чтобы новый собственник оплатил ваш долг, в договоре должно быть условие, что он передаёт вам за квартиру сумму, равную сумме долга, или сам в течение такого-то срока оплатит долги.

Статья 572 Гражданского кодекса РФ. Договор дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

Статья 170 Гражданского кодекса РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Статья 153 Жилищного кодекса РФ. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;