Арендный спор - как действует преимущественное право и какие условия действительны?

Добрый день, Сергей! 1. как я понял из преамбулы к Вашему вопросу, администрация заключила договор аренды (далее - ДА) с другим ИП, не расторгнув предыдущий ДА с Вами. Таким образом, администрация дважды нарушила действующие нормы законодательства РФ: не учла норму преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок в силу нормы статьи 621 ГК РФ и не расторжения старого ДА с Вами. Юридически действующий ДА --второй с Вами, т.к. он заключен в силу решения суда, но он не зарегистрирован в Росреестре, в следствии нарушения процедурных норм и вины администрации.

2. В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды, не прошедшие государственную регистрацию, порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.