Как правильно оформить залог для получения 100% оплаченного участка при долгом межевании?

1.Договор залога в данном случае довольно неэффективное средство, дело в том что договор залога предполагает то что вы получите встречное обязательство которое будет обеспечиваться залогом то ест вы подменяете куплю продажу по сути залогом согласно ст 334 ГК РФ

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Какое вы даете встречное обязательство? Поэтому в вашем случае договор залога это не выход, в вашем случае самый лучший выход

б Оофрмите дополнительное соглашение к предварительному договору купли продажи, где пропишете случае рисков например (лицо до межевания не имеет право передавать участок третьему лицу без согласия покупателя и тд в предварительном догвооре вы можете прописать все риски перехода в случае смерти и тд

соогласно ст 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если лицо откажется выполнять все условия указанные в предварительном договоре или откажется от заключения основного договора вы сможете в СУДЕ ОБЯЗАТЬ ЕЕ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГООВР и не нужно будет морочиться с походом в росреестр и наложения ограничений на землю, сделать вы этого без межевания не сможете в се равно, а значит ваш залоговый договор ровным счетом мало чего стоит и тд заключите дополнительно соглашение, если хотите оформите его у нотариуса

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Здравствуйте. Для оформления договора обратитесь к юристу на сайте, которому вы доверяете.

Право залога согласно статьи 8.1 ГК РФ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Если участок еще не отмежован, то есть не определена точная площадь земельного участка, то Росреестр не зарегистрирует обременение в виде залога

При описании земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, общую площадь, категорию земель, вид разрешенного использования и иные идентификационные данные,. Договор об ипотеке земельного участка заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1, 3 ст. 339; п. 1 ст. 339.1 ГК РФ; п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")

Пока не проведено межевание земли нельзя указать его общую площадь поставить землю на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.

Поэтому вариант с залогом земли у вас не получится.

В предварительном договоре купли-продажи ст 429 ГК РФ чтобы усилить позиции покупателя следует прописать что продавцу запрещено продавать весь участок третьим лицам, прописать ответственность продавца за такую продажу.

Здравствуйте Алексей!

Давайте по порядку ваших вопросов ответ:

Чтобы усилить сторону покупателя в оговоре следует в договоре прописать выгодные и существенные условия, на которые продавец согласиться.

1. Тут из вопроса только предварительный договор, так как вы хотите продолжить межевание в случае залога.

Я не пойму, а почему не сделать сразу ДКП?

Если есть 100 процентов предоплата, зачем залог еще?

2. Формат - предварительный договор. Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ). 25. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

3. Права покупателя будут защищены условиями вашего договора. Существенные условия договора – понятие цивилистики, обозначающее условия, без которых гражданско-правовой договор не считается заключенным.

4. Статья 334 ГК РФ. Понятие залога (действующая редакция). 1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Надеюсь мой ответ вам полезен!

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, Покупаю участок у ИП, несколько десятков гектаров. Хочу дальше продавать его частями. А юристам "спасибо"? Выберите юриста. И вас проконсультируем на платной основе, не стоит забывать, , что здесь нет бесплатных юристов, (и зарплату нам НИКТО НЕ ПЛАТИТ) юристы сайта добровольно оказывают услугу, отвечая на вопросы которые не требуют подготовки, и продвигая свои услуги. Данную консультацию нужно готовить, поднимать ФЗ и иные законы, а это платная услуга и стоит она не 124 рубля для юриста! Выберите юриста, обратитесь к нему лично, договоритесь об оплате, и вам её окажем на платной основе, на основании ст.779 ГК РФ.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Здравствуйте!

Зачем усложнять все, Вам следует заключить Дополнительное соглашение к Предварительному Договору купли-продажи с соглашением о задатке.

Просто удивительно кто же задаток передает в 100% стоимости ЗУ, по общему правилу задаток передается от 10-20% стоимости объекта, у Вас же практически участок оплачен но не Ваш.

В ПДКП и в Допсоглашении следует указать ст. 380-381 ГК РФ, это гарантия по поводу если продавец передумает.

Залог оформить не получится так как должно пройти регистрацию, и тогда будет обременение, а не получится по тем причинам что не обозначены точки ЗУ. И межевание не продолжиться соответственно.

По поводу смерти продавца, то увы ни как Вы не сможете это обойти в договоре, потом выступать продавцами будут наследники когда вступят в наследство (через 6 месяцев).

Дополнительное соглашение юристы сайта могут Вам составить с изучением ПДКП, за отдельную плату, а также получить расширенную письменную консультацию, обращайтесь в личные сообщения к любому из юристов.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте Алексей.

Основное отличие пред соглашения от основного в том, что ПД не предоставляет оснований для приобретения права собственности. По нему не передается недвижимость или деньги на ее оплату.

ПД нужно составлять в соответствии с законодательством.

Согласно п.1 ст.554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При составлении ПД стороны должны учитывать все нюансы. Существенные условия одни из них:

стоимость;

порядок внесения оплаты;

сроки заключения сделки;

условия передачи права собственности на объект.

Вы конечно можете составлять доп соглашения и усиливать договор, но принуждать к заключению основного договора придется через суд.

Добрый день! В рассматриваемом случае в Вашем предварительном договоре указано, что покупатель оплачивает цену имущества (3/4 часть земельного участка) до заключения основного договора. Такой договор квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предоплате. Если же имущество еще не создано (осуществляется межевание) продавцом - как договор купли-продажи будущей вещи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). Это означает, что у продавца возникнет обязательство передать имущество (3/4 часть земельного участка) уже по этому договору независимо от того, будет ли заключен основной договор.

Обязательство заключить основной договор подразумевает, что стороны обязаны его заключить в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учтите, что такое обязательство существует только в течение срока, который указан в предварительном договоре, а если он не указан, то в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если не успеваете заключить основной договор, заключите и нотариально удостоверьте доп. соглашение к предварительному договору, которым Вы продлите сроки заключения основного договора.