Как поступить с ипотекой после смерти титульного заемщика, если среди наследников есть созаемщик?

Здравствуйте Людмила.

В Вашем случае, отдельно договор перезаключать не требуется (да и не надо). Вот на доп. соглашение Вы верно обратили внимание. Однако, ст 421 ГК РФ никто не отменял, Вы не обязаны заключать что-либо, банк также может отказаться от доп. соглашений. Да и наследники потом смогут опротестовать заключения доп. соглашения.

Если "допник" подписывать с банком - то относительно изменения долей собственников и в этом случае потребуется переоформление закладной на недвижимость (опять же - желательно, но не обязательно, поскольку "при разборках" итак все доли будут обновлены и соответственно зарегистрированы Росреестром).

Может ли банк обязать заключить новый кредитный договор, где все наследники должны выступить созаемщиками?

Ответ: 421 ГК РФ (сводода договора. Обязать не могут)

Может ли банк выставлять неустойки за то, что кредитный договор не был переоформлен, если нет задолженностей по выплате долга по ипотеке?

Ответ корректный невозможен - нужно смотреть сам договор. Если прописано что-то в договоре на этот счет, то Вам именно дословному следованию договора нужно руководствоваться. На наш взгляд такое требование незаконно и возможно его оспорить. Но, ещё раз, договора Вашего мы не видели. Не беремся обсуждать то, чтого видели.

Переоформление договора необязательно - это решаете вы сами. Тоже самое и насчет доп. Соглашений.

Дело всё в том, что Созаемщик – лицо, которое имеет равные права и обязанности с заемщиком, в том числе несет солидарную ответственность перед банком по погашению кредита (ст. 323 ГК РФ). Его доходы, также как и доходы заемщика, учитываются финансовой организацией при определении суммы кредита.

ГК РФ Статья 323. Права кредитора при солидарной обязанности

1. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

2. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Если наследники не хотят выступать созаемщиками - это их право.

Но тут есть одна заковыка

ГК РФ Статья 1175. Ответственность наследников по долгам наследодателя

1. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323).

Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

То есть если на момент смерти наследодателя имелась задолженность перед банком, то ответственность будут нести не только созаемщики по договору, но и все наследники, которые приняли наследство.

Ответы на ваши вопросы по порядку:

1.Банк не может обязать перезаключить кредитный договор. ГО! Желательно самому это сделать, т.к. происходит Изменение состава созаемщиков. Также сможете попытаться снизить ставку

2.Никакой неустойки банк также не может истребовать - нет на то оснований

Еще одно, почему желательно перезаключить договор!

Банк имеет полное право (еще надо посомтреть ваш договор) потребовать досрочного погашения ипотеки

ГК РФ Статья 821.1. Требование кредитора о досрочном возврате кредита

Кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором.

Наследнику-созаёмщику не нужно ничего переформлять, прежний договор об ипотеке продолжает иметь свою силу с момента смерти основного заёмщика.

Банку не нужно заключать новый договор.

При этом наследники, которые вступили в наследство, отвечают по долгам умерщего наследодателя в пределах принятого наследства.

Не может банк выставить неустойки, для этого нет оснований.

- см. ст. 452, 819, 1175 ГК РФ.

Здравствуйте Людмила

Долг переходит к наследникам солидарно по ст.1175 ГК РФ в силу закона. Перезаключать ипотечный договор банк не будет, объект недвижимости у него в залоге.

П. 9 обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 22.05.2013

Обычно, хотя это и не требуется по закону, после смерти заемщика банк заключает с наследником допсоглашение к кредитному договору. Это делается скорее формально, чтобы на бумаге зафиксировать, кто теперь вносит платежи каждый месяц и кому принадлежит имущество.

Для перехода долга в силу закона не требуется согласие кредитора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства согласно ч.2 ст.392.2 ГК РФ

Банк не может обязать наследников быть созаемщиками ипотечного кредита. Не может выставить неустойку за не переоформление кредитного договора, такого основания нет в ст.330 ГК РФ

__________

По соглашению сторон наследники могут распределить наследство в долях. То есть уже после погашения ипотеки оформить доли в наследстве через регистрирующий орган.