Покупка квартиры в ипотеку - риски связанные с собственником и услугами риелтора

Хочу приобрести квартиру в ипотеку. Данная квартира у собственника в ипотеке, срок собственности менее 3 лет и это его не единственное жилье. Собственник собирается уезжать на ПМЖ в США, на данный момент по словам риелтора находится в Москве, квартира в Калининграде. Справку о дееспособности, которая гарантирует, что человек не состоит на учете в ПНД и НД, который служит гарантией адекватности лица, участвующего в сделке продажи квартиры они не хотят нам представить. У сестры собственника есть генеральная доверенность в сделках с недвижимостью, т.к. квартира в собственности менее 3 лет, собственник предлагает снизить стоимость жилья по договору на 1200000 до суммы покупки ими квартиры 3650000. На это мы не согласились, т.к. в случае форс мажора и возврата квартиры продавцу, они вернут деньги только по договору. Тогда продавец согласился в договоре прописать реальную сумму квартиры, но стоимость увеличили на сумму процентов от разницы, которую им придется заплатить в налоговую. Т.е итоговая сумма квартиры будет 5 006 000, а в договоре купли продажи 4956000, т.к 50 тыс услуги риелтора. Подскажите почему мы фактически должны оплачивать услуги риелтора, если договор у него (риелтора) с продавцом? И стоит ли связываться с такой квартирой или лучше не рисковать?