Вопрос юристу по недвижимос

Здравствуйте, Игорь!

Категория "существенного нарушения договора одной из сторон", указанная в п. 2 ст. 450 ГК РФ, является оценочной.

В каждом конкретном случае суд будет выяснять и оценивать, насколько нарушение договора одной из сторон повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В Вашем случае суд будет выяснять, действительно ли наличие шума от ТП в значительной степени лишает Вас того, на что Вы вправе были рассчитывать при заключении ДДУ. Выяснит, что да, лишает.

А далее суд должен применить специальное законодательство, ЗоЗПП, и выяснить, является ли этот недостаток существенным (в нашем случае - устранимым).

И если окажется, что он является устранимым (или может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени), то суд может и отказать в требовании о расторжении ДДУ.

Забавно у вас всё получается - вы всё смешали в одну кучу.

Во-первых, вы НЕ сможете расторгнуть ДДУ. Как понимаю, вы уже квартиру приняли и зарешистрировали право собственности. Так что это вопрос отпадает сам собой.

Вы привели ст.9 ФЗ-214. Там четко определены основания для расторжения.

Но вам следует руководствоваться ЗоЗПП

Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 г. утвержден Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), пунктом 26 которого высшая судебная инстанция поддержала территориальный орган Роспотребнадзора в г. Санкт-Петербурге, привлекший к ответственности застройщика за нарушение прав потребителей.

Другое условие договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя – участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта. Согласно условиям договора в случае, если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Таким образом, потребитель был лишен договором права требовать соразмерного уменьшения цены договора, а также возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Немаловажно, что судьи Верховного Суда Российской Федерации сделали также важное толкование соотношения положений специального Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) и Закона «О защите прав потребителей». Разрешая спор по существу они указали, что диспозитивный характер положений частей 2 и 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, который гарантирует потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица – участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его положение.

Договор можно расторгнуть на любом этапе его исполнения. После исполнения можно расторгнуть, например, если договор рамочный, а вы не планируете продолжать отношения с контрагентом.

У вас договор исполнен.

То есть оснований именно ДЛЯ расторжения ДДУ у вас нет - ни по ФЗ-214, ни по ЗоЗПП

Что делать.

А добиваться в соответствии с ЗоЗПП исправления ошибок и/или добиваться "убирания" ТП ввиду нарушений норм

P.S. Кстати, в п.4.10 вообще о ТП нет речи.

Здравствуйте,

Можете, если недостаток является существенным и делает жилое помещение непригодным для проживания.

Согласно части 3 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 9 ФЗ от дата N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Системное толкование приведенных положений закона, позволяет прийти к выводу о том, что установленные ими гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению.

Согласно положениям преамбулы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» к существенным недостаткам относятся недостатки товара (работы, услуги), которые делают невозможным или недопустимым использование товара (работы, услуги) в соответствии с его целевым назначением либо которые не могут быть устранены, либо которые проявляются вновь после устранения, либо для устранения которых требуются большие затраты, либо вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Начать нужно с того, что обратиться к застройщику с уведомлением об одностороннем отказа от исполнения договора. Дела такой категории рассмативаются с обязательным назначением экспертизы.

Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, отправив уведомление застройщику, если тот:

Превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;

Отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;

Существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;

В иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.

Если ДДУ заключался до 1 июля 2018 года и деньги дольщика поступили непосредственно к застройщику (до перехода на проектное финансирование или использования счета эскроу), дольщик вправе потребовать выплатить ему неустойку. Ее размер обычно прописывается в договоре (договорная неустойка). При этом он не может быть меньше, чем тот, что указан в законе (законная неустойка). В соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ, сумма неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, а если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Игорь, добрый день.

Ваш оппонент конечно заявит ходатайство о назначении строительно-технической Экспертизы, которая должна в итоге подтвердить или опровергнуть, что указанное нарушение устранить можно.

Поэтому рано говорить о том, что суд вынесет неправосудное решение.

Конечно суд, при определении понятия существенности недостатка должен исходя и из результатов экспертизы , но суд исследует и иные материалы.

Вы укажите суду, в отдельных дополнительных пояснениях к иску, что встраивания или пристраивание ТП к жилым домам запрещено, исходя из требований п.4.10 СП 54.13330.2011.

СНиП 31-01-2003) , а СТУ обязаны соответствовать законодательству Российской Федерации в области обеспечения единства измерений

Приказа Минстроя России от 30.11.2020 N 734/пр (ред. от 22.10.2021) "Об утверждении Порядка разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства" (Зарегистрировано в Минюсте России 18.12.2020 N 61581)

______________________________________

С уважением.

Здраствуйте!

Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, отправив уведомление застройщику.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)

Превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;

Отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;

Существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;

В иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.

Договор у вас считается исполненным.

Суд будет руководствоваться результатами экспертизы.

Приказ Минстроя России от 30.11.2020 N 734/пр (ред. от 22.10.2021) "Об утверждении Порядка разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства" (Зарегистрировано в Минюсте России 18.12.2020 N 61581)

Сколько разных мнений, вплоть до экзотических. Хорошо, почему нельзя пойти простым путём, исходя из того, что описано в вопросе?

Цель заключения дду простая и логичная: получить жильё для проживания. 2 года проживания в нём доказывают данный факт. Также вполне логично, что дольщик хотел бы в своём жилье ночами спать, а не слушать вместо этого по ночами трансформаторный треск. Благодаря действиям застройщика цель дду для дольщика в течение как минимум 2-х лет оказалась недостижимой. В договоре никак не отражено, что дольщик имеет право пару лет и далее помучаться. В силу п.2 ст.450 ГК налицо существенный недостаток.

Сюда же следует присовокупить обстоятельство, что застройщик не проинформировал дольщика о наличии под окнами его квартиры трансформаторного счастья. В силу п.2 ст.12 ЗоЗПП “продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пп.1-4 ст.18 или п.1 ст.29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации".

Согласно п.1 ст.18 ЗоЗПП “потреби-тель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества”.

Так слишком просто?

П.1 ст.29 ЗоЗПП: "Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора. Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги)".

Нет никакой разницы по правовым последствиям в сравнении с договором купли-продажи согласно п.1 ст.18 ЗоЗПП, а именно отказ, возмещение убытков. Однако по суду никто не отменял штраф согласно фз-214 и штраф 50% от цены иска согласно ЗоЗПП за неудовлетворение досудебной претензии.

"А там несколько иной порядок. Только если исполнитель не устранит недостатки, только тогда договор может быть расторгнут".

В силу невыполнения застройщиком требований об информирования о наличии тп под о окнами для застройщика наступает ответственность согласно п.1 ст.18 или п.1 ст.19 ЗоЗПП. Вопрос об устранимости или неустранимости возникает лишь в том случае, если застройщик уведомил дольщика о наличии тп, но в процессе проживания в кв были выявлены превышения нормативных шумов от тп.

"Вот и добивайтесь устранения устранения этих шумов! К чему огород городить с расторжением договора?"

В смысле добивайтесь устранения? Застройщик при заключении дду не указал, что под окнами тп. ТП встроены в дом с нарушениями, поскольку СТУ разработаны безграмотно, как отписка. Компенсирующие мероприятия в СТУ отписка, а одно из них (соблюдение санитарного законодательства) нарушено. Дом введён в эксплуатацию формально, с нарушениями. Шум тп согласно суд. экспертизе превышает нормативные значения. В действия надзорных органов отчётливо просматривается состав преступления. Мне быть может застройщика после всех этих дел ещё и расцеловать в уста сахарные?