Недобросовестный договор аренды нежилого помещения - зарегистрировать невозможно, арендатор остался без денег

Здравствуйте, Сергей!

Но не надо забывать что есть ст. 1102 ГК РФ.

Пишите собственнику претензию с требованием возврата денег, так как ввели в заблуждение.

При отказе обращатсья в суд по факту неосновательного обогащения.

Налицо существенное нарушение договора, собственник скрыл от Вас информацию.

Для суда получить документ, где ясно будет указано, что на помещение/здание наложен запрет.

- см. ст. 450, 1064, 1102 ГК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ.

Арендодатель (ответчик) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества в соответствии со ст.612 ГК РФ.

Невозможность зарегистрировать договор аренды в Росреестре как раз и является таким недостатком, по которому Вы можете требовать расторжения договора аренды.

Если бы этот недостаток был специально оговорен в договоре, или Вы об этом знали, или это могло быть обнаружено при осмотре имущества, то Арендодатель не отвечал бы за этот недостаток.

В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

...

потребовать досрочного расторжения договора.

...

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со ст.452 ГК РФ сперва Вы имеете право направить Арендодателю предложение о расторжении договора в указанный Вами срок (или 30 дней). При неполучении ответа в указанный срок (или 30 дн), Вы вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора.

В соответствии со ст.453 ГК РФ всё полученное Арендодателем до расторжения договора должно быть возвращено Арендатору как неосновательное обогащение (ст.1102 ГК РФ).

Вы не обязаны доказывать свою добросовестность, а недобросовестность Арендодателя явствует из обстановки данного случая; Арендодатель знал (или должен был знать) о том, что наложен запрет на регистрационные действия по этой недвижимости, но предупредил Вас об этом.

Кроме того, в договоре не оговорен этот недостаток.

Если предложенное Вам направление, Вас устраивает, то действуйте так, расторгайте договор в судебном порядке и требуйте возврат оплаченной суммы.

Здравствуйте Сергей

В соответствии с п.11

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду

Арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора

___

Если договор аренды подлежал государственной регистрации и вы не смогли его зарегистрировать по вине арендодателя, который не сообщил об обременении, то вы вправе потребовать расторжения договора и взыскать убытки.

Здравствуйте, Сергей!

Арендодатель безусловно поступил весьма мерзко по отношению к Вам, как арендатору. В данном случае имеется необходимость направить арендодателю претензию с требованием заключения соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения с возвратом всей суммы уплаченной в счет аренды и компенсации денежных средств израсходованных на проведение ремонта. В случае отказа арендодателя на Ваше предложение либо его игнорирование, обращаетесь в арбитражный (если арендодатель юридическое лицо) или районный суд (если арендодатель физическое лицо) с исковым заявлением о расторжении договора аренды на основании статьи 450 ГК РФ и взыскании всех денежных средств включая, затраты на проведение ремонта, судебные расходы и упущенную выгоду.

Банкротства нет 400 000 обеспечит платеж и 370 000 аренда договор заключен 15 августа Делали ремонт в помещении искали субарендаторов, когда дошло до договоров с субарендаторами Выя снилось что договор зарегистрировать нельзя Запрет на все здание. Раннее смотрели свой 1 этаж там чисто (те на 1 этаж чисто и записи о запрете нет, а на все здание в целом есть запрет на регистрацию) что делать?

Скажите пожалуйста, а в претензии требовать расторжение договора или договор не считается заключенным?