Риски для покупателя второй квартиры в связи с несовершеннолетними долями в приватизированной квартире.

Роман, здравствуйте!

В данном случае для покупателей никаких рисков нет, поскольку дети были сняты с регистрационного учета и зарегистрированы вновь по месту фактического проживания родителя (матери), что не противоречит пункту 2 статьи 20 ГК РФ.

ГК РФ Статья 20. Место жительства гражданина

2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

Здравствуйте, Роман!

1. Законодательством не предусмотрен отказ несовершеннолетнего от участия в приватизации. Заключение договора передачи без включения в него несовершеннолетних детей, имеющих на то право, является нарушением их прав.

Такую приватизацию действительно дети, при достижении 18-ти лет могут попытаться оспорить в судебном порядке.

2. Однако, вы пишете, что сейчас семья продает другую квартиру, где у этих же несовершеннолетних есть доли, получено разрешение органов опеки на продажу, при условии, что отец подарит по 1/4 детям в той самой приватизированной квартире.

Ключевая фраза - получено разрешение органов опеки!

Поэтому, НЕТ никакого риска для покупателя второй квартиры.

3. Даже, если дети в будущем захотят оспорить приватизацию без их участия, то второй квартиры это никак не коснется, так как есть разрешение опеки.

4. Будет отменена (оспорена) не цепочка сделок, а лишь отрезок.

5. Что касается покупателя второй квартиры - он будет признан добросовестным приобретателем, так как обратного не дано.

Под добросовестным приобретателем в ст. 302 ГК РФ понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать.

Всех Благ Вам!

1. Когда была приватизация?

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» дано разъяснение, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Вторая квартира здесь ни причем.

Здравствуйте, Роман!

Риск признания сделок недействительными существует всегда (по меньшей мере, в теории). Но тут надо понимать, что если дети изначально были просто зарегистрированы в квартиру, которая впоследствии была приватизирована, но фактически в неё не вселялись, то они и не приобрели право пользования этой квартирой.

Это само по себе уже является фактом, свидетельствующим о том, что они не вправе были принимать участие в приватизации, поскольку приватизировать имеют право те, кто имеет право пользования жилым помещением (ст. 2, 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ").

Кроме того, впоследствии они были сняты с регистрационного учета по месту жительства в данной квартире и были зарегистрированы в жилом помещении по месту жительства их родителей. А согласно ст. 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства детей является место жительства их родителей.

Тем самым, даже если бы у детей и было право пользования квартирой, которая впоследствии была приватизирована, то в связи с регистрацией в жилом помещении по месту жительства родителей право пользования спорной квартирой у них было прекращено. И оснований утверждать, что в данном случае были нарушены права несовершеннолетних детей, не имеется.

Здраствуйте!

Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина.

1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

На мой взгляд - рисков нет.

Прошу юристов рассмотреть ситуацию в контексте вот такого пункта "В соответствии со ст. 7 Закона о приватизации в договор передачи жилого помещения в собственность должны быть также включены несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением.

Более того, это требование распространяется не только на проживающих совместно с лицами, которым передается жилое помещение, но и на тех, кто не утратил право пользования помещением, хотя и проживает отдельно."