Как обезопасить себя при покупке недвижимости с ипотекой от Сбербанка?

Здравствуйте, Полина!

Такую покупку (когда приобретаемый объект находится в залоге) целесообразно осуществлять через банк-залогодержатель.

Сначала составляется предварительный договор купли-продажи (ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Получаете согласие от банка-залогодержателя.

Денежные средства при заключении основного договора купли-продажи целесообразно передавать в банк-залогодержатель в погашение ипотеки продавца (обязательств продавца перед банком), чтобы снятие обременения и регистрация перехода права собственности на Вас проходили одновременно.

Здравствуйте, Полина! Если участок с обременением, то можно попробовать через получение согласие банка на сделку (ст.346 ГК РФ) с открытием аккредитива в том же банке. В этом случае банк получает гарантии, что деньги уже у него и условием их получения является погашение обязательств перед банком по кредитному договору (ст.819-821 ГК РФ). Нотариус в этой сделке не сильно поможет. Выходите на банк.

Для того чтобы купить данный земельный участок и дом, необходимо согласие банка "Сбер" лицу, который взял ипотеку на данное имущество.

Согласно ст. 47 ФЗ "Об ипотеке", залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.

В данном случае, сначала необходимо разрешение Банка на такую сделку.

После этого, только Банк будет диктовать условия, на которых он разрешит совершить данную сделку, поскольку он является залогодержателем данного имущество.

Если Вы не будете выполнять данные требования, банк данную сделку просто не разрешит.

Застрахуйте утрату титула в страховой.

Если сумма небольшая, то необязательно. Больше млн рублей, лучше сделать.

Все остальное чтобы не сделали не всегда поможет.

1. Заручиться помощью юриста достаточно просто, заключив с ним договор в порядке, установленном ст. 779 Гражданского кодекса РФ.

Порядок заключения соглашения с адвокатом установлен ст. 25 Федерального закона от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации", что тоже не является проблемой.

2. Заручиться помощью нотариуса не получится, поскольку нотариусы не вправе заниматься самостоятельной предпринимательской и иной деятельностью (кроме нотариальной, научной и преподавательской), оказывать посреднические услуги при заключении договоров.

Однако, согласно ст.19 Федерального закона от 21.11.2011 N 324-ФЗ "О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации"

Нотариусы в рамках государственной системы бесплатной юридической помощи оказывают бесплатную юридическую помощь гражданам, обратившимся за совершением нотариальных действий, исходя из своих полномочий путем консультирования по вопросам совершения нотариальных действий

Удачи.

Здравствуйте Полина!

Важно для Вас!

Так как ипотека это кредит, заключенный в соответствии со ст. 9. Содержание договора об ипотеке Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то до полного погашения кредита она находится в залоге у банка

Отношения связанные залогом земельного участка описаны в ст.64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа этого закона

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение земельного участка

Сразу скажу, что покупка залогового имущества у продавца, да еще и за наличные, это очень плохая идея. Покупать надо только у банка-залогодержателя. При этом есть очевидные плюсы такой покупки

а) Экономия денежных средств. Банк всегда продает свое залоговое имущество по цене ниже, чем на рынке на 10-15%.

б) Если залоговый объект продает банк, то он проверялся его сотрудниками на различные юридические риски прежде, чем обеспечить залог. Это гарантирует юридическую очистку сделки

Земельный участок (ЗУ), дом, которые Вы желаете приобрести, находятся в залоге у Сбербанка (ст.334 ГК РФ).

Но это пока не его собственность Сбербанка, а должника банка по ипотеке.

Вы можете купить (ст.454, 549 ГК РФ) и оформить сделку только тогда, когда снимут обременение, т.е. после полного погашения суммы ипотечного кредита.

Или купить на торгах при обращении взыскания на залоговое имущество (ст.78 закона "Об исполнительном производстве".

Ни в коем случае не передавайте наличные деньги.

Если должник, он же Продавец, имеет возможность полностью погасить кредитный долг (плюс Ваши деньги), то можете пока заключить предварительный договор (ст.429 ГК РФ) на покупки дома, ЗУ. Предусмотреть срок, обязанность заключить договор после получения денег и погашения кредита, а также случай неисполнения обязательства, и возврат денег.

Или ждать когда Сбербанк обратить взыскание на заложенное имущество - ЗУ, дом и купить его на торгах.