Вопрос переаренды земли на 49 лет - эксперты не могут прийти к единому мнению

Все, должно быть, гадают: почему 49 лет? Откуда взялась эта магическая цифра? Правовые основы договора аренды участка с государством заложены Гл.V.1 и в частности ст.ст.39.1, 39.8 Земельного кодекса России. Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Нет термина ПЕРЕАРЕНДА.

Вы чего реально хотите? Формулируйте корректнее!

Не хочется - никто Вас не неволит!

ЛК РФ Статья 72. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

и иные нормы...

Здравствуйте Оксана!

Тут в любом случае нужно вовлекать в вопрос вашего арендодателя, переуступка с разрешения арендодателя еще возможна, а вот отчуждение, тем более незначительной части этой земли как вы указываете это врятли.

Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

Земельным кодексом РФ.

Ст. 22 ЗК

содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов.

Ст. 65 ЗК

содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.

ГК РФ.

Ст. 264 ГК

устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами.

Ст. 607 ГК

устанавливает основные объекты.

Ст. 615 ГК

содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.

Статья 607. Объекты аренды

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

То есть, в договоре перенайма земельного участка невозможно будет установить точно имущество подлежащее передаче, так как часть земельного участка не выделена, и не может рассматриваться объектом гражданского оборота.

Постановление ФАС Центрального округа от 12.08.2009 по делу N А 08-1354/08-29

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу N А 21-8575/2008

"… Предметом договора аренды от 04.04.2003 N 75 является доля в праве аренды в размере 106/1000 от площади земельного участка (кадастровый номер 39:16:01 05 023:0014) под жилым зданием без выделения доли в натуре. Размер доли рассчитан пропорционально площади нежилого помещения (магазина), принадлежащего Обществу на праве собственности.

Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено.

Договор аренды от 04.04.2003 N 75 и дополнительное соглашение от 15.10.2004 N 35 к нему не соответствуют указанным требованиям закона..."

Добрый день.

О каком отчуждении может идти речь, когда заключен договор аренды на 49 лет?

Далее, нужно читать договор, при каких условиях возможна переуступка.

Также, возникает вопрос, как Вы будете в натуре определять незначительную часть?

Переуступки здесь не может быть.

Проблема касается земли лесфонда, которая передали в аренду одной Компании.

Уступить права аренды Компания может с разрешения Арендодателя, (или право субаренды должно закреплено в договоре аренды Арендодателя с компанией).

И опять же должен быть заключен договор субаренды (как Вам этого не хочется).

Договор субаренды должен 3 х сторонний с обязательным участием, подписанием Арендодателя - уполномоченного органа по управлению лесным фондом.

Передача помещений в субаренду без согласия арендодателя расценивается как существенное нарушение условий договора. При выявлении таких фактов арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление о необходимости устранить нарушение. Если арендатор не заберет имущество у субарендатора, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании ст. 619 ГК РФ.

its.1c.ru

При аренде публичного участка на срок более пяти лет можно передать его в пользование третьему лицу без согласия арендодателя.

Достаточно только уведомить собственника (ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, п. 9 ст. 22, ст. 46 ЗК, п. 18 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11).

cmokhv.ru

ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков

... 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Добрый день, Оксана!

Согласно ч. 1 ст. 73.1 ЛК РФ

Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам торгов на право заключения такого договора, которые проводятся в форме открытого аукциона или открытого конкурса, за исключением случаев, установленных частью 3 настоящей статьи, частью 1 статьи 74 настоящего Кодекса.

Если лесной участок был предоставлен арендатору как лицу, выигравшему торги, то в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Следовательно, в случае заключения договора аренды лесного участка по итогам торгов арендатор не вправе уступать свои права по этой сделке.

Кроме того, Вы говорите о предоставлении в аренду части участка. ЗК РФ допускает возможность раздела лесного участка (ч. 7 ст. 11.4 ЗК РФ), что приведет к необходимости изменения условий действующего договора аренды.

Между тем, согласно ч. 2 74.1 ЛК РФ

Изменение условий договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов, не допускается, за исключением случаев изменения целевого назначения или разрешенного использования лесов, существенного изменения параметров использования лесов (возрасты рубок, расчетная лесосека, сроки использования лесов) или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора аренды лесного участка исходили при его заключении, если такое изменение обстоятельств возникло вследствие природных явлений (лесных пожаров, ветровалов, наводнений и других стихийных бедствий) и стало основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр.

Частью 3 той же статьи установлено, что

Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный по результатам торгов, может быть изменен по решению суда в случае существенного изменения количественных и качественных характеристик такого лесного участка.

Таким образом, закон устанавливает ограничения относительно возможности изменения договора аренды лесного участка.

Если же лесной участок был предоставлен без проведения торгов (ст. 74 ЛК РФ), то можно произвести его раздел с согласия сторон договора аренды, после чего арендатор вновь образованного участка передаст свои права и обязанности по договору третьему лицу.

Оксана, добрый день.

Никаких

Ваш вопрос урегулирован статьей 73.1, ст 31 Лесного Кодекса РФ

Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам торгов на право заключения такого договора, которые проводятся в форме открытого аукциона или открытого конкурса

Внимание!

Федеральным законом от 04.02.2021 N 3-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования лесных отношений" часть 6 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации была изложена в новой редакции, содержащей запрет сдавать арендованный лесной участок в субаренду, передавать арендатору права и обязанности по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем), в случае заключения договора аренды не только посредством конкурса, но и аукциона на право заключения договора аренды лесного участка."

www.consultant.ru

С уважением, Дарья Алексеевна