Как правильно оформить продажу дома и отписать квартиру несовершеннолетнего сына?

Здравствуйте. В рамках правового сопровождения, например.

Правильно говоит опека.

Нужно сделать так, как говорит опека.

Сотрудники органа опеки неправы. Вы вправе продать долю сына, предоставив взамен сыну договором дарения Вашу личную квартиру. При этом деньги от продажи на счет сына вносить не требуется, поскольку взамен доли сына Вы предоставили ему равноценное имущество, которое улучшает его имущественное положение. Согласно п. 2 ст 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предлагаемый вами вариант не уменьшает имущество ребенка.