Как безопасно продать квартиру и купить дом с использованием материнского капитала и ипотеки - возможные варианты

Здравствуйте. Все только через разрешение органов опеки, маткапитал вам не выделят до факта покупки. Вы вообще уверены, что наследник один и он будет продавать дом? Я бы поискала другие варианты. (Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об опеке и попечительстве"Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

Александр, никак вы её не продадите без согласия органа опеки и попечительства! Поэтому вопрос решать нужно с них начинать, и где гарантии, что по дому не появятся другие наследники, или тот же наследник, просто не уйдёт на тот свет? Вам никто в опеке не даст согласие на продажу квартиры, пока вы не купите другое жильё, и не выделите доли детям. Там в отличии от родителей, о детях думают и на будущее. Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.04.2023). не спешите, можете остаться на улице.

Всего хорошего.

Оформить отношения с продавцом, который пока не вступил в наследство, можно при помощи предварительного договора купли-продажи (ПДКП, ст. 429 ГК РФ), но этот договор сам по себе право собственности на покупаемый дом не предоставит. И если продавец откажется от сделки - придется идти в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. В ПДКП указываются все условия будущего договора и по этому договору можно передавать денежные средства, которые зачтутся в счет оплаты стоимости квартиры в будущем.

Поэтому, на мой взгляд, безопасность покупки в данном случае напрямую зависит от отсутствия спешки. Вы на данный момент не знаете исчерпывающий перечень наследников, поэтому если в итоге их окажется больше одного, то придется договариваться и с прочими наследниками о продаже - а получится или нет, пока непонятно.

Что касается безопасности продажи, то учитывая доли детей (предположу, что это несовершеннолетние дети), для одобрения сделки придется обращаться в орган опеки. При этом орган опеки обязательно выдвинет условие, которое придется выполнить. И именно это условие может оказаться непреодолимым барьером, поскольку опека потребует сразу обеспечить интересы ребенка предоставлением долей в равнозначном помещении либо зачислением средств на личный счет ребенка

Здравствуйте Александр!

Во первых такую сомнительную сделку вам не разрешит провести опека, а во вторых нет никаких гарантий, что наследник не передумает например продавать или не появятся другие наследники. Поэтому я бы не советовала проводить такую сделку, так как вы можете продать свою квартиру и по итогу остаться без жилья на какое то время, зачем вам эти неудобства.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об опеке и попечительстве"Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного.

Для проведения сделки необходимо согласие от органа опеки.

В тоже время, пока продавец дома не вступит в наследство, они не сможет его продать.

Пока можно оформить предварительный ДКП.

Но лучше подождать, не торопиться, когда право собственности на дом будет оформлено.

- см. ст. 429 ГК РФ, ст. 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве"

Ждать не будет - какие варианты?

Продавайте квартиру - если опека дала согласие - ст. 37 ГК РФ

С продавцом заключите сейчас предварительный договор -

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

...

Здравствуйте. Вам нужно обратиться в агенство недвижимости. Согласно №256-ФЗ "О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей", Жилищному кодексу Российской Федерации, Семейному кодексу Российской Федерации Вы можете продать жилье, но с учётом разрешения органа опеки и попечительства в целях защиты жилищных прав детей, предоставив варианты нового жилья. В ДКП Вы можете прописать с покупателями снятие с регистрационного учёта после того как Вы купите дом у владельцев дома после оформления наследниками дома документов. Направление материнского капитала происходит через МФЦ с предоставлением договора купли-продажи квартиры и сертификата маткапитала. В ДКП прописывается полная сумма квартиры и сведения о кредитной сумме и сумме материнского капитала (которые будут направлены на покупку Вашего жилья).

Здравствуйте, Александр! Безопасно здесь не совсем правильный термин. Вы можете лишь минимизировать риски, заключив предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ) с условием о задатке, который в случае чего продавец обязан будет вернуть в двойном размере (ст.380-381 ГК РФ) в случае если не исполнит условия предварительного договора и не заключит основной договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ) в сроки, оговоренные предварительным договором. Только вот пойдет ли опека на то, чтобы разрешить Вам такую сделку (ст.37 ГК РФ), большой вопрос. Может быть стоит поискать более лояльного покупателя. Да и риск в том, что банк может не одобрить ипотеку, если новую квартиру собираетесь покупать спустя какое-то время. Сегодня одобрение есть, завтра нет. А задаток можете потерять, если не выйдите на сделку по Вашей вине. Поэтому стоит поискать менее капризного покупателя, чем так рисковать.

Александр, добрый вечер!

Безопасно купить можно только исключительно с разрешения опеки и попечительства

—————

Вы сами прекрасно понимаете, что среди собственников есть несовершеннолетние, а это значит, что согласно статьи 37 ГК РФ

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

———————

Поэтому попробуйте получить разрешение у опеки и заключить предварительный договор купли-продажи, согласно ст.429 ГК РФ

———————

Искренне желаю вам удачи! 🍀

С Уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте, уважаемый Александр!

В данном случае, с правовой точки зрения, для начла для одобрения сделки необходимо предварительно получить разрешение у опеки (ст..21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об опеке и попечительстве").

Далее можете заключить предварительный договор купли-продажи, с задатком в силу ст.429 ГК РФ.

Всего доброго Вам! Рад был помочь!

Для безопасной и юридически корректной продажи квартиры и покупки дома в вашей ситуации можно использовать следующие варианты:

Продажа квартиры с использованием ипотеки: Вам нужно согласовать этот вариант с банком-кредитором, который выдает ипотеку на квартиру. Обычно в таких случаях допускается продажа квартиры с условием аннулирования ипотеки после полной выплаты долга по ипотеке из денег, полученных от продажи.

Временная аренда или субаренда: Вы можете сдать свою квартиру в аренду на период ожидания завершения наследства и приобретения дома. Это позволит вам получить дополнительный доход и временное жилье, пока не будет возможности купить дом.

Заключение предварительного договора купли-продажи: Вы можете заключить предварительный договор с продавцом дома, где будет указано, что сделка будет завершена после получения им наследства. В таком случае, продавец должен быть готов оформить наследство и передать права собственности на дом вам в кратчайшие сроки после его получения.

Продолжение перетекания права собственности: Если владение домом уже переходило через наследство и у вас есть подтверждение этого, вы можете продолжить процесс перетекания прав собственности, чтобы завершить его в срок, установленный продавцом. В этом случае, вам потребуется сотрудничество продавца для получения необходимых документов и согласования всех необходимых шагов.

Ст. 429 ГК РФ, ст. 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве"