Необходимость регистрации незавершенной реконструкции при продаже дома с БТИ от 1997 г. и не завершенным строительством в 2010 г.

Здравствуйте. Во многом, всё будет зависеть от того, как продавец договорится с покупателем. "Устроит" ли его (покупателя), что он приобретает такой объект, требующий дополнительных внесений изменения в ЕГРН. По большому счёту, если на сегодняшний день по данным ЕГРН у продавца значится дом определенной площадью с соответствующими характеристиками, в договоре к/п и акте приема-передачи недвижимости указаны именно эти ("старые") данные, то в принципе, можно продать/купить. При отсутствии противоречий в данных, содержащихся в правоустанавливающих документах и в актуальных сведениях в ЕГРН это не будет являться препятствием для приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права (ст.ст. 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О государственной регистрации недвижимости").

Между тем, в подобной сделке, всегда можно ожидать "подводных камней". Например, сложности для покупателя по легитимизации в последующем ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, отсутствие разрешительной документации. Всё это (например, признавать право собственности на реконструированный объект) придется делать покупателю уже в судебном порядке. "Задним числом" по доверенности от прежнего собственника в административном порядке это сделать не удастся. Более того, следует учитывать единство судьбы и земельного участка (ст. 1 ЗК РФ), а также предельные минимальные размеры земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Т.е., если реконструированный объект по своей площади уже не будет соответствовать минимальной площади земельного участка, необходимого для сооружения объекта недвижимости (ориентировочно - примерно 350-400 кв.м. площади земельного участка на один объект, в разных регионах, параметры отличаются), проблемы будут очень серьезными.

В целом, в идеале, если покупать/продавать, данные о фактическом состоянии объекта должны соответствовать актуальным сведениям в ЕГРН.

Для покупателя это следует иметь в виду.