Риски при покупке квартиры в ипотеку при наличии долгов одного из собственников и возможности процесса банкротства

Question

11:31 Добрый день. Собрались покупать квартиру в ипотеку. Собственники продаваемой квартиры муж и жена по 1/2 доли. Квартира у них в собственности с момента постройки дома. Муж и жена в разводе, продают чтобы поделить деньги от продажи. Но...у мужа имеются долги, просрочки по кредитам. На квартиру арест не наложен, банкротство производства нет. У жены все чисто. Банк квартиру к сделке пропустил. Какие риски от покупки если вдруг будет процесс банкротства одного из собственников?

Болдырев Владимир Сергеевич · Accepted Answer

Добрый вечер, Анна. 1)Начнем с того, что они в разводе, квартира не в ипотеку и является единственным жильем. 2)У вас оценка касаемо рынка искусственно не занижена серьезно, так что с этим тоже все в порядке. 3)У вас сейчас нету основания для переживания. 4)Вы можете смело покупать данную квартиру, при этом банк уже проверил и пропустил вам ее. 5)Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 гражданского процессуального кодекса РФ-то есть на единственное жилье. 6)ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О несостоятельности (банкротстве)"

Садыков Ильдар Фанисович · Answer

Здравствуйте, Анна! Риски в том, что если цена будет занижена, то на основании статьи 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае подачи заявления о признании должника банкротом финансовый управляющий вправе признать сделку недействительной (ст.166-181 ГК РФ). Это главный риск. Вам же стоит подстраховаться заключением эксперта-оценщика, которое при ипотеке все равно будет иметь место, чтобы в случае чего сослаться на него в обоснование рыночной цены сделки. Это минимизирует риск оспаривания сделки в интересах кредиторов должника. Чем по более рыночным условиям будет сделка, тем лучше для покупателя.

Искендеров Эмиль Эльдарович · Answer

Если это единственное жилье должника, то никаких рисков нет вообще. Оспаривание сделки предполагает необходимость передачи имущества в конкурсную массу. При этом единственное жилье по общему правилу не может быть отобрано у должника, что следует из ст. 446 ГПК РФ, где указано: 1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание... А в в абзаце первом пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2023)"О несостоятельности (банкротстве)" указано: 3. Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Также указанное разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан". Соответственно, если в состав конкурсной массы данная квартира, как единственное жилье, входить не должна, то никаких рисков при покупке квартиры быть не может. Оспаривание сделки без цели включения имущества в конкурсную массу незаконно и этим не будет заниматься ни один суд. При этом настоятельно рекомендую Вам предельно понятно зафиксировать передачу денежных средств, чтобы у кредиторов не было даже мысли предполагать, что договор не оплачен и сделка совершена для вида, чтобы исключить обращение взыскания на имущество.

Абаева Марьяна Николаевна · Answer

Здравствуйте Анна Ничего страшного для вас. Поясню: Согласно п.3 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2023) Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 гражданского процессуального кодекса РФ-то есть на единственное жилье. _________ Постольку поскольку супруги в разводе - то для каждого из них доля в праве собственности-является единственным жильем, следовательно - при банкротстве никаких взысканий не предусмотрено, что дает вам право полагать об отсутствии риска _________ Не могу согласиться с ответом 1 юриста, который не учел статус единственного жилья

Працко Виталий Александрович · Answer

Здравствуйте, уважаемая Анна! В данном случае, проанализировав ситуацию, с правовой точки зрения, нет здесь никаких рисков, поскольку во-первых это единственное жилье долевых А Во-вторых, если допустить что возникнет какой либо в будущем спор (что маловероятно) купленная ваи квартира будет исключена из конкурсной массы на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законом (ст.446 ГПК РФ, и п. 3 ст. 213.25 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве). И вне зависимости о того, что его супруге Вы будете платить 4.4 по их договорённости и супруг 2.4 млн. и супруге больше, поскольку 2 детей будут проживать с ней, и на какие реквизиты перечисляете-риски отсутствуют. Поэтому Вы можете использовать разные способы расчета как помощью аккредитива (п. 1 ст. 867 ГК РФ) как безналичная форма расчета покупателя с продавцом) так и банковской ячейки (супругу). Таким образом, на основании вышеизложенного, с юридической точки, риски оспаривания такой сделки по большому счету, отсутствуют. В этой связи не вижу оснований для Вашего беспокойства. Всего доброго Вам! Рад был помочь, уважаемая Анна!

Корякина Ангелина Анатольевна · Answer

Здравствуйте, Анна. Согласно статьям 61.1, 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также статье 166 Гражданского кодекса Российской сделки проведенные в течение года до сделки могут быть оспорены в судебном порядке арбитражным судом при герввноценнос встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Решать уже дальше Вам покупать ли такую квартиру. Удачи и успехов Вам.

Удалено · Answer

Согласно п.3 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2023) Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 гражданского процессуального кодекса РФ-то есть на единственное жилье. Если это единственное жилье должника, то никаких рисков нет вообще

Шмидт Александр Александрович · Answer

На единственное жиль ограничений наложено не может быть и оно выпадает из конкурсной массы 
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2023)
Статья 213.25. Имущество гражданина, подлежащее реализации в случае признания гражданина банкротом и введения реализации имущества гражданина
3. Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Определение об исключении имущества гражданина из конкурсной массы или об отказе в таком исключении может быть обжаловано.

Удалено · Answer

Анна, здравствуйте. Риски имеются, если это НЕ единственное жилье. А вот если единственное жилье, то переживать не о чем. поэтому банк и пропустил этот обьект на сделку В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан" указано, что Исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, не обремененного ипотекой, действует и в ситуации банкротства должника (пункт 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве, абзац второй части 1 статьи 446 ГПК РФ ________ Всех благ Вам! С уважением, Дарья Алексеевна

Суровцева Лилия Рустамовна · Answer

Здравствуйте!
Важно понимать является ли для должника данная квартира единственным жильем, если да, то оспаривать сделку скорее всего не будут, поскольку единственное жилье находится под исполнительским иммунитетом, а значит не реализуется в процедуре банкротства, а если это не единственное жилье, то сделку оспорят только в том случае, если гражданин подаст заявление о признании его банкротом, потому что сделка произошла на момент существования задолженности.
___________
Оспаривание подозрительных сделок должника регулируется ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Риски при покупке квартиры в ипотеку при наличии долгов одного из собственников и возможности процесса банкротства

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (от 31.03.2026)

Похожие вопросы

Сделка покупки квартиры через ипотеку - риски и сроки получения согласия опеки

Риски покупки квартиры в ипотеку - что произойдет, если продавец станет банкротом?

Риски при покупке квартиры в ипотеку - возможность потерять имущество в процессе банкротства продавца

Продажа квартиры в ипотеку - риски, процесс и доступ к средствам

Риски покупки квартиры в ипотеку по доверенности и размер залога - как защитить себя

Как риски банкротства строительной компании ПЖСК-777 могут повлиять на покупку квартиры в ипотеку от собственника

Покупка квартиры через ипотеку - риски и возможности при разбивке стоимости на две части

Как оформить квартиру в собственность при наличии риска банкротства застройщика?

Отказ в ипотеке из-за банкротства собственника - риски и возможности.

Как расторгнуть договор по 214 закону и вернуть все деньги в случае начала процесса банкротства при покупке квартиры

Понимание процесса банкротства физических лиц - отсрочка или списание долгов и сроки возможности проведения процедуры

Риски покупки квартиры по наследству, но в собственности она более 3-х лет?

Наличие долгов при покупке квартиры у старого собственника - законность и правомерность

Риски покупки квартиры, перешедшей в собственность банка по решению суда от 2008 года

Безопасность преддоговора при покупке квартиры в ипотеке - риски и возможности

Как подстраховаться при покупке квартиры и парковочного места в ипотеку - риски и возможности

Риски ипотеки - Покупка квартиры в строящемся доме с ипотекой- что это означает для покупателя?

Как защитить себя при покупке квартиры в ипотеку - риски и меры предосторожности

Есть ли риски покупки квартиры по доверенности?

Муж хочет заложить долю в доме при покупке квартиры в ипотеку - риски и выгоды для жены

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59