Как повысить арендную плату, если арендатор отказывается от повышения по соглашению

Здравствуйте, Сергей Валентинович! Если арендатор отказывается заключать дополнительное соглашение (ст.450-453 ГК РФ), то т.к. в этом случае нарушаются права арендатора, а при отсутствии повышения арендной платы он бы не заключил договор, то на основании статьи 451 ГК РФ можно его расторгнуть:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Так то в случае если не будет соглашаться ни на какое повышение цены, то Вы вправе подать исковое заявление в суд, чтобы расторгнуть такой договор и поискать другого арендатора.

Этот пункт договора бездумно скопирован из нормы права -

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

...

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

...

Вам надо повышать плату при недостижении соглашения - если расторгать договор не хотите и нет оснований (а они есть при таком отношении арендатора) - и в суде решится после вопрос -

В случае если изменение арендной платы осуществляется односторонним волеизъявлением арендодателя, то судебная практика, интерпретируя положения п. 3 ст. 614 ГК РФ, выработала ограничение: такое волеизъявление, направленное на повышение размера арендной платы, может совершаться не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Экономическое обоснование легко подтянуть - инфляция официальная за годы - вот показатель и средневзвешенная ставка ЦБ РФ за период.

Если в Вашем договоре предусмотрен только вариант с повышением арендной платы по соглашению, а арендатор при этом отказывается подписывать соглашение, Вы вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендатора подписать соглашение (прецедент - постановление от 06.05.2009 по делу № А 38-4312/2008).

Здравствуйте. Условие договора аренды о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не обязывает стороны в будущем заключать такие соглашения (Дело No 305-ЭС 19-13353 - Позиция ВС). Включение в договор аренды условия, согласно которому арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. В данном положении лишь устанавливается возможность изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке

Вы заключили договор с таким условием, следовательно принудить сторону платить иную аренду вы не вправе. (ГК РФ Статья 606. Договор аренды; ст 309, 310 ГК РФ)

Добрый день! Начните с того, что подготовьте и направьте арендатору с описью вложений и уведомлением о вручении соглашение о повышении арендной платы, и начните выставлять аренду по новой ставке, формируя таким образом задолженность по оплате. После того, как накопится значительная задолженность, можете обратиться в суд с иском о взыскании долга по аренде, и санкций за несвоевременное исполнение обязательств, ст. ст. 614, 395 ГК.

А вообще разумно внести в договор условие об индексации арендной платы в одностороннем порядке и привязать размер индексации к коэффициенту инфляции.

Здравствуйте,

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Поскольку иное не предусмотрено договором, повысить арендную плату можно только допсоглашением. Либо обратившись в суд с иском об изменении договора в связи с существенным изменением условий (по ст. 450 ГК РФ).

Смотрите:

Первое, что необходимо сделать, – это уведомить вторую сторону об изменениях в договоре. Желательно не менее чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует и поправка, обязующая арендатора начать выплачивать новую стоимость с момента получения уведомления. Вопрос спорный даже в юридической среде. Этот пункт тоже стоит внести в договор аренды недвижимости. Если способ уведомления об изменениях в условиях договора не определён заранее, это возможно сделать следующим образом:

уведомление посредством почтовой связи;

через мессенджеры, используя обозначенный в документации номер телефона.

Лучше всего заранее согласовать в договоре способ получения уведомления об изменении размера арендной платы. А ещё, если это необходимо, перечень документов, которые нужно приложить для подтверждения необходимости данного действия. Так как, если в договоре устанавливаются конкретные случаи, которые могут повлиять на решение о повышении стоимости ренты, нужны подтвердить их наступление.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК, разрешается указать в договоре, что изменение условий возможно только при наступлении определённых случаев. Это позволит арендатору защитить своё право и не дать арендодателю злоупотребить своим. Выше мы затрагивали эту тему и сейчас остановимся на ней подробнее.

изменение оценочной стоимости объекта недвижимости;

изменение индекса инфляции.

К примеру, сформулировать это в соглашении можно подобным образом: «Условия договора могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Госкомстатом России, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года превысит определённый процент».

Предел изменения устанавливается как в виде твёрдой суммы (пример: увеличение на 5000 руб.), так и в виде процента. Если стороны не предусмотрели подобные ограничения, собственник волен сам определять сумму.

Как изменить арендную плату в одностороннем порядке в связи с инфляцией

В договоре необходимо прописать порядок расчёта в связи с инфляцией: коэффициенты, формулы и тарифы. Возможен более простой вариант: «Размер арендной платы на данный момент составляет 50 000 рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленным федеральной службой государственной статистики».

Стоит учесть, что если необходимо изменить саму формулу расчёта, то понадобится заключать новый договор или же подписывать дополнительное соглашение сторон.

Сам по себе рост инфляции не повод для увеличения цены, если это заранее не прописано в документах (ст. 451 ГК РФ). Но, даже если в договоре указано, что в случае инфляции арендная плата может быть изменена, не всегда удаётся её увеличить, если не прописаны коэффициенты (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10). В случае, если арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в спорный договор невозможно.

На основании ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Отказ от согласования повышения арендной платы не является нарушением договора, если в договоре не предусмотрено право арендодателя повышать ее соразмерно росту инфляции.

В соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Однако, подходящего федерального закона для вашей ситуации не имеется, поэтому п.3 ст.614 ГК РФ недостаточен для выдвижения требования о повышении арендной платы.

Вы можете только поискать существенные нарушения закона арендатором и использовать их для расторжения договора.

По вашему вопросу:

Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора.

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. - Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Так же:

Статья 451 ГК РФ. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.