Покупка квартиры в ипотеку с предварительным большим задатком

Немного уточню еще, не продавец отправил задаток, а покупатель

Оформлять в качестве задатка или аванса. Разница между зачатков и авансом в том, что в случае, если договор не будет заключении, аванс подлежит возврату в любом случае. При задатке наступают последствия, предусмотренные ст 381 ГК РФ:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Здравствуйте.

Договор уступки права требования по договору займа, ГК РФ Статья 388. "Условия уступки требования".

Подробнее тут: www.consultant.ru

Покупатель уступает продавцу свое право требования по договору займа на сумму 500 000 рублей.

Продавец принимает уступку права требования.

Продавец перечисляет покупателю эту сумму.

Покупатель направляет банку письмо с подтверждением уступки права требования и просит перечислить ему эту сумму со счета банка.

Здравствуйте, Александр!

Как вариант - оформите договором займа (ст. 807 ГК РФ).

Пожалуй иных более-менее подходящих вариантов для такой ситуации и нет.

Я дополню свой ответ:

Можно дополнительное соглашение к договору купли-продажи, ГК РФ Статья 549. "Договор продажи недвижимости".

Подробнее тут: www.consultant.ru

Продавец и покупатель заключают дополнительное соглашение к договору купли-продажи.

Соглашение предусматривает, что покупатель зачитывает сумму 500 000 рублей, перечисленную ранее в качестве займа, в счет оплаты квартиры.

Продавец подтверждает зачет этой суммы.

Покупатель направляет банку письмо с подтверждением зачета и просит перечислить ему эту сумму со счета банка.

Я дополню свой ответ:

Договор возврата займа, Статья 810 ГК РФ. "Обязанность заемщика возвратить сумму займа."

Подробнее тут: sudact.ru

Продавец и покупатель подписывают соглашение о возврате займа на сумму 500 000 рублей.

Продавец обязуется вернуть этот заем покупателю в течение определенного срока (обычно до момента продажи квартиры).

Покупатель подтверждает, что заем был возвращен в полном объеме.

Покупатель направляет банку письмо с подтверждением возврата займа и просит перечислить ему эту сумму со счета банка.

Необходимо убедиться, что банк согласен на предложенное решение.

Грамотно составить и подписать все необходимые документы.

Хранить оригиналы документов для возможной проверки.

Здравствуйте Александр

Инструкция по покупке ипотечного жилья с одобрения банка :

1) Проводится задаток. Покупатели передают некоторую сумму денег в качестве задатка, например, в вашем случае 500 тыс. руб. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В вашем случае вы подписали договор займа. 2) Продавец должен написать банку заявление о досрочном погашении ипотеки и банк выдаст справку с точной суммой долга. 3) Составляется проект договора купли-продажи и передается в банк. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. Можно выходить на сделку. 5) В день сделки участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — ____ сумма млн. руб. банку (долг по ипотеке), остальные сумма ____ млн. руб. продавцу (500 тыс. руб. продавец получил ранее в качестве задатка). После того как деньги заложены участники сделки подписывают договор купли-продажи. 6) Далее нужно подать документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того как сделку зарегистрируют, продавец забирает свою часть денег, а банк свою.

prozhivem.com

____

Если все продавцы квартиры взрослые (от 18 лет) и дееспособные, договор подойдет в простой форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Его может составить риэлтор, юрист или сотрудник банка

_____

Если воспользовались ячейкой, то продавец и банк забирают оттуда свои конверты с деньгами. Если аккредитивный счет, то продавец перечисляет деньги на банковский счет. После получения денег продавец пишет расписку в получении всей суммы и передает ее покупателю

______

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Для оформления соглашения между вами (продавцом) и покупателем о возврате суммы в размере 500 тысяч на счет банка для погашения ипотеки, вам необходимо составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи. В данном соглашении следует указать следующие пункты:

1. Сумма в размере 500 тысяч, которая должна быть переведена на счет банка для погашения ипотеки.

2. Срок, в течение которого покупатель обязуется перевести указанную сумму на счет банка (рекомендуется указать конкретную дату).

3. Условия и порядок перевода средств на счет банка.

4. Юридические последствия невыполнения обязательств по возврату средств.

5. Подписи обеих сторон с датой.

После составления и подписания данного дополнительного соглашения, рекомендуется нотариально заверить его для дополнительной защиты интересов продавца и покупателя. Также, важно убедиться, что вся документация соответствует законодательству и требованиям банка, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

Здравствуйте!

Договор займа должен быть оформлен в соответствии со ст. 807 ГК РФ и очень важно, чтобы в договоре были четко указаны сумма займа, срок возврата, условия возврата, а также последствия неисполнения условий договора.

Предварительный договор должен соответствовать ст. 429 ГК РФ, где указано, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в будущем.

_______________

Так как квартира находится в ипотеке, сделка должна соответствовать требованиям Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и важно, чтобы было согласие банка на продажу ипотечной квартиры.

После получения согласия банка Вам необходимо внести изменения в договор займа путем заключения дополнительного соглашения, где будет указано, что покупатель дополнительно вносит сумму на счет, а далее можно переходить к заключению основного договора купли-продажи, где будет указана общая сумма сделки, включая уже внесенные средства.

При заключении договора с банком отображетеся общая сумма (в которые входят эти 500 тысяч).

Кто заключает договор с банком?

Вы не написали, покупатель покупает в кредит или на свои личные средства?

Если на свои, то нужно заключать договор именно купли-продажи, а никак не займа.

Нет смысла заключать предварительный договор купли-продажи, если вы включаете в условие о предварительной оплате цены имущества или ее существенной части, суд может признать ваш договор договором купли-продажи (в том числе договором купли-продажи будущей вещи). То есть договор уже будет считаться не предварительным, а основным (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

А потому и нужно заключать сразу основной договор.

В этом случае отношения сторон регулируются по правилам гл. 30 ГК РФ о купле-продаже. И одно из последствий этого - если имущество не будет передано вовремя, могут применить п. 4 ст. 487 ГК РФ о взыскании с продавца процентов по ст. 395 ГК РФ

В договоре указывать, что остаток по ипотеке такой-то, оплачивает его покупатель на счет такой-то продавца для погашения ипотеке, потом снимается обременением , потом сдаётся договор купли в МФЦ, а остаток платит , после перехода права собственности.

А потому оформляйте передачу еще 500 т.р. договором купли-продажи, а прежние платежи зачтите, задаток укажите, что учитывается и уже оплачен в такой то сумме, займ тоже укажите как зачет к цене покупке.

В данной ситуации можно оформить договор переуступки прав требования по договору займа между продавцом (займодавцем) и покупателем (новым займодавцем).

Суть договора:

Продавец передает покупателю свои права требования по договору займа на сумму 500 000 рублей.

Покупатель обязуется выплатить продавцу эту сумму в установленный срок.

Юридическое обоснование:

Статья 382 Гражданского кодекса РФ: "Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона."

Порядок оформления договора:

Стороны заключают письменный договор переуступки прав требования.

Договор должен содержать существенные условия: предмет договора (передаваемое право требования), цену переуступки (если она предусмотрена), срок исполнения обязательства.

Договор подписывается обеими сторонами.

Продавец уведомляет заемщика (покупателя квартиры) о переуступке прав требования.

Последствия договора:

После заключения договора переуступки прав требования покупатель становится новым кредитором по договору займа.

Продавец освобождается от своих обязательств по договору займа.

Покупатель получает право требовать от заемщика исполнения обязательств по договору займа.

В данной ситуации необходимо составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором будет указано, что покупатель обязуется внести недостающую сумму в размере 500 тысяч рублей сверх цены квартиры. Это дополнительное соглашение должно быть подписано обеими сторонами и заверено нотариально.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, для внесения изменений в договор купли-продажи требуется согласие обеих сторон.

Также стоит учитывать, что если задаток был оформлен как договор займа, то необходимо вернуть его обратно продавцу до заключения основного договора купли-продажи. В противном случае это может привести к нарушению условий договора и возникновению споров между сторонами.

Александр, добрый день!

То есть Вы предварительный договор оформили как договор займа? Интересная логика. Две разных правовых «природы» договора, а банк прав.

Или же у Вас два договора

1) предварительный- на 100 тысяч и

2) займа на 500 тыс.

??

Юридически грамотно это можно оформить изучив Ваш основной договор купли-продажи, и дополнить его некоторыми условиями, чтобы зачесть эти 500 тысяч рублей.

Отмечу, что согласно статьи 431 ГК РФ

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

С уважением, Дарья Алексеевна