Покупка части подвала в МКД на муниципальных торгах

Управляющая компания может выставить вам платежи по ЖКХ за использование общедомового имущества и услуги, связанные с его содержанием и эксплуатацией, такие как уборка и ремонт подъезда, кровли, фасада и другие элементы общедомового имущества,.

Однако, если в подвале не используется коммунальные ресурсы, управляющая компания не может выставлять вам счета за их использование.

Вы упомянули, что в подвале МКД проходят коммуникации, которые были обновлены при капитальном ремонте дома. При покупке подвала возникает важный момент: если коммуникации общего пользования проходят через помещение, собственник обязан обеспечить доступ к ним для обслуживания и ремонта.

Основные моменты:

- Обязанность по обеспечению доступа: Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений обязаны обеспечивать свободный доступ к общедомовым инженерным системам, проходящим через принадлежащие им помещения. Таким образом, даже если вы приобретете подвал, где проходят трубы отопления, водоснабжения, канализации или электросети, вы должны будете предоставить доступ специалистам управляющей компании или ресурсоснабжающих организаций для проведения работ по ремонту и обслуживанию этих сетей.

- Ответственность за состояние коммуникаций: Важно понимать, что хотя вы не несёте ответственность за обслуживание самих инженерных систем, вы отвечаете за сохранность тех элементов, которые находятся внутри вашего помещения. Например, если случится авария вследствие ненадлежащего содержания подвала (например, затопление или нарушение целостности труб), это может повлечь за собой дополнительные расходы.

После успешного участия в торгах и регистрации права собственности в Росреестре вы становитесь полноправным владельцем этого помещения.

Что касается коммуникаций, следует учитывать ст. 36 ЖК РФ, которая определяет, что внутридомовые инженерные сети являются общим имуществом собственников помещений в доме. Если коммуникации проходят через приобретаемый подвал и обеспечивают нужды других жильцов, они останутся в статусе общего имущества и вы как собственник подвала не будете обязаны их содержать отдельно. Однако нужно будет обеспечить доступ для их обслуживания. Если сети используются исключительно для нужд подвала, то их эксплуатация и содержание переходят в вашу ответственность.

По вопросу коммунальных платежей, действительно, вам придется заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями. Оплата отопления будет рассчитываться на основании отапливаемой площади подвала, а по другим коммунальным услугам (например, электричество и водоснабжение) исходя из объема фактического потребления. Если в подвале нет отопительных приборов или иной инфраструктуры, не стоит забывать об этом при оформлении технической документации, чтобы исключить начисление необоснованных платежей.

Среди возможных рисков стоит обратить внимание на правовой статус подвала. Уточните, не обременено ли помещение какими-либо сервитутами, которые могут ограничить его использование (например, право прохода или доступа к инженерным сетям). Убедитесь, что помещение не относится к общедомовому имуществу, что можно проверить в технической документации на дом. Если эта часть подвала в процессе капитального ремонта была улучшена за счет средств общего фонда, могут возникнуть споры с жильцами.

Еще один нюанс целевое назначение помещения. Если оно указано как нежилое, но вы планируете изменить его использование, это потребует прохождения процедуры перевода с соблюдением требований статьи 22 ЖК РФ.

Обязанности обслуживать коммуникации МКД, расположенные в подвале (трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения) у вас не возникнет, так как они относятся к общему имуществу собственников жилых и нежилых помещений.

На основании п.1 ст.36 ЖК РФ к такому имуществу относятся в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п.2 ст.162 ЖК РФ управляющая организация в рамках договора управления в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (ч. 2.3 ст. 161, ч. 2, 4 ст. 162 ЖК РФ).

В случае покупки части подвала вы будете обязаны предоставлять доступ для выполнения периодических технических осмотров общего имущества и выполнения ремонтных работ.

У вас будут все виды коммунальных платежей за потребляемые услуги в вашей части подвала, а также вы будете вносить плату за содержание общего имущества МКД пропорционально доле площади нежилых помещений в вашей собственности в общей площади жилых и нежилых помещений в МКД .

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), внутридомовые инженерные сети являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Это означает, что:

- Если коммуникации (например, водопровод, канализация, отопление) проходят через приобретаемый вами подвал и используются для обеспечения нужд других жильцов дома, они останутся в статусе общего имущества, и вы не будете обязаны их обслуживать.

- Однако вы взяли на себя обязанность предоставить доступ к этим сетям для проведения ремонтов и обслуживания. Это условие необходимо учитывать, чтобы избежать будущих конфликтов с жильцами.

- Если же какие-либо сети в подвале используются только вами и не обслуживают интересы других жильцов, то все расходы по их эксплуатации и обслуживанию будут на вас.

Приобретая подвал, вы должны будете заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями. Насчет коммунальных платежей стоит обратить внимание на следующее:

- Отопление: если в подвале предусмотрено отопление, то оплата будет производиться по расчетам исходя из отапливаемой площади.

- Электричество и водоснабжение: эти платежи будут начисляться на основании фактического потребления. Обязательно уточните технические условия на подключение к ресурсам и наличие приборов учета.

Не забудьте учитывать, что, если в подвале отсутствует необходимость в отоплении или ином обеспечении (например, нет отопительных приборов), это должно быть должным образом задокументировано, чтобы избежать переоценки и необоснованных начислений.

При покупке части подвала существуют следующие риски:

- Правовой статус подвала: уточните, не обременено ли помещение сервитутами, которые могут ограничить ваше использование (например, право доступа к инженерным сетям). Вы можете проверить это в технической документации.

- Общедомовая собственность: убедитесь, что помещение не числится за общим имуществом дома. Это также можно выяснить через техническую документацию. Если подвал подвергался улучшению за счет средств общего фонда, могут возникнуть споры с жильцами.

- Целевое назначение помещения: Убедитесь, что подвал имеет нежилой статус. Если вы планируете изменить его назначение, это потребует процедуры перевода с соблюдением требований ст. 22 ЖК РФ. Необходимо получить разрешение на изменение, если это требуется.

Уважаемый Денис, здравствуйте!

Коммуникации, проходящие через подвал, относятся к общему имуществу собственников дома. Согласно п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, это имущество обслуживается управляющей организацией, и ваша обязанность по его обслуживанию не возникнет. Однако, Вы обязаны будете предоставлять доступ для проведения технических осмотров и ремонта.

---------

После приобретения подвала Вам необходимо будет заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Платежи за отопление, водоснабжение и другие услуги будут рассчитываться на основании площади подвала. Также Вы будете обязаны вносить плату за содержание общего имущества, пропорционально доле вашей площади в общей площади дома.

Использование подвала должно соответствовать назначению. Если Вы планируете изменить его назначение (например, для коммерческой деятельности), это может потребовать дополнительных согласований и разрешений.

-------

С уважением!

Здравствуйте!

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ, подвальные помещения, в которых расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД и принадлежат им на праве общей долевой собственности.

Однако, если подвальное помещение изначально было выделено как самостоятельный объект недвижимости и зарегистрировано в муниципальной собственности, оно может быть продано третьим лицам.

Приобретая подвальное помещение, в котором проходят общедомовые инженерные коммуникации, вы обязаны обеспечивать доступ к ним для проведения технического обслуживания и ремонта.

Ответственность за содержание и ремонт этих коммуникаций, как правило, лежит на управляющей компании или ТСЖ.

Однако, если в результате использования помещения вы повредите коммуникации, вы можете быть привлечены к ответственности за причиненный ущерб.

После приобретения подвального помещения вам необходимо будет заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг.

Расчет платы за отопление и другие услуги будет производиться исходя из площади помещения и установленных тарифов.

Кроме того, вы будете обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД, пропорционально площади приобретенного помещения.

Использование подвального помещения должно соответствовать требованиям законодательства, включая санитарные и противопожарные нормы.

Например, запрещено хранение в подвалах горючих материалов или организация производств, не соответствующих санитарным требованиям.

Если вы планируете изменить конфигурацию помещения или его назначение, потребуется согласование перепланировки с соответствующими органами и, возможно, получение согласия собственников помещений в доме.

Вы обязаны обеспечивать беспрепятственный доступ к инженерным коммуникациям, расположенным в помещении, для их обслуживания и ремонта.