Покупка земельного участка по двум договорам (заниженной цене)

Question

Здравствуйте! Какие риски несет покупатель при покупке земельного участка по заниженной стоимости (два договора, с неотделимыми улучшениями).

Обрядин Александр Михайлович · Accepted Answer

В случае банкротства продавца сделку могут признать недействительной.

Алекс И.И. · Answer

Покупка земельного участка по заниженной стоимости с оформлением двух договоров (один — с официальной заниженной ценой, второй — с реальной стоимостью) сопряжена с существенными юридическими и налоговыми рисками для покупателя. Рассмотрим основные аспекты: 1. **Налоговые риски**: - Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости участка (на момент сделки), налоговая база для расчёта НДФЛ будет определяться как кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Это означает, что покупатель (если он впоследствии продаст участок) может уплатить больший налог, чем ожидалось. - Риск доначисления налогов и штрафов со стороны ФНС при выявлении реальной стоимости сделки. 2. **Юридические риски**: - Сделка может быть признана недействительной (ничтожной) по ст. 170 ГК РФ как мнимая (совершённая для вида) или притворная (прикрывающая другую сделку). В этом случае стороны возвращаются в исходное положение, что грозит покупателю потерей уплаченных денег и участка. - Проблемы с регистрацией перехода права в Росреестре: если будет выявлено несоответствие цены рыночным показателям, регистрация может быть приостановлена или отказана. - Сложности при дальнейшей продаже участка: новый покупатель или его банк (при ипотеке) могут запросить подтверждение реальной стоимости, что создаст дополнительные трудности. 3. **Риски, связанные с неотделимыми улучшениями**: - Если на участке есть строения, которые являются неотделимыми улучшениями (фундамент, капитальные сооружения), их стоимость должна быть отражена в договоре. Занижение общей стоимости может привести к спорам о действительности сделки в части этих улучшений. - Возможны претензии со стороны третьих лиц (например, если улучшения были сделаны с нарушениями). 4. **Прочие риски**: - В случае судебных споров (например, с прежними собственниками или кредиторами) реальная стоимость сделки может быть оспорена, что ослабит позиции покупателя. - Риск уголовной ответственности за уклонение от налогов (ст. 198 УК РФ), хотя на практике это чаще касается продавца. **Резюме**: Покупка по схеме с двумя договорами и заниженной стоимостью — высокорискованная операция. Основные угрозы: признание сделки недействительной, налоговые доначисления, проблемы с регистрацией и дальнейшим распоряжением имуществом. Такая схема может быть воспринята как попытка уклонения от налогов, что влечёт негативные последствия. **Рекомендация**: Для минимизации рисков рекомендуется: - Проводить сделку по рыночной стоимости, соответствующей кадастровой оценке. - Оформить один договор купли-продажи с реальной ценой. - Убедиться, что все неотделимые улучшения учтены в документах. - Проконсультироваться с юристом по недвижимости для анализа конкретной ситуации и подготовки документов, так как каждый случай индивидуален и требует профессиональной оценки.

Покупка земельного участка по двум договорам (заниженной цене)

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 ((с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2026))

Уголовный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Похожие вопросы

Возможные последствия и вероятность потери денег при споре о заниженной цене в договоре купли-продажи земельного

Администрация сообщила, что строительство навеса возможно, но разрешение не выдавала.

Претензии собственника - купленный земельный участок по заниженной цене в 2015 году

Покупка квартиры по полной стоимости - риски и возможные последствия при предыдущей покупке по заниженной цене

Земельный участок продаётся по крайне заниженной цене, какие налоговые последствия ждут продавца участка.

Я хочу купить земельный участок но хозяин земельного участка просит занизить цену так как владеет ею менее 3 лет чем я рискую.

Расшифровываем риски - купить участок по заниженной цене и платить по расписке

Покупка ОСАГО по заниженной цене с указанием адреса села - риски при ДТП в новосибирской области

Как налоговая относится к заниженной цене в договоре дарения на квартиру согласно ПИБу?

Признавается ли недействительность сделки купли-продажи квартиры при значительно заниженной цене в договоре?

Переход права собственности и обязанности покупателя при заниженной цене в договоре купли-продажи квартиры

Оформление документов при покупке дома по заниженной цене - одна общая расписка или раздельные и возможность возврата денег

Возможные последствия изъятия налоговой при покупке квартиры по заниженной цене

Как защитить себя при покупке автомобиля по заниженной цене для избегания высокого налога?

Могут ли нас выселить с ребенком после признания сделки купли-продажи недействительной из-за заниженной цены договора?

Возможно ли возвратить автомобиль по заниженной цене после рукописного договора купли-продажи?

Риэлтер продаёт квартиру моей мамы по заниженной цене. Как исправить договор или прекратить его с этим агенством?

Договор купли-продажи про заниженной цене.

Вопросы легальности - можно ли оспорить ДКП при заниженной цене и отозванной доверенности?

Вопрос о неустойке при отказе от продажи квартиры по заниженной цене в рамках заключенного договора с фирмой недвижимости

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59